某居住区可行性研究研究.docx

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1、某居住区可行性研究研究一、项目概况随着某市城市化进程的加快、城市社会经济的进展与产业结构的优化，城市用地功能需作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于1996年1月30日召开第四次联席会议，原则上同意将某市市某厂改造为“某厂居住区二该项目拟由某市某集团房地产开发部负责开发建设。项目财务评价的目的是通过市场供需研究与财务经济分析，确定项目的规划功能、开发档次、开发成本与市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开发项目融资提供根据。1 .项目位置及占地面积拟建“某厂居住区”位于某区东八里庄，包含现状某厂厂区与某公司的用地。地块北临六里屯路，南至某北路，西起星火路，东到规

2、划中的石佛营东路。本项目总占地面积53.23公顷，其中：规划用地面积45.63公顷，市政代征地7.6公顷。本项目规划建设用地面积中，目前属某市市第某筑工程公司使用的有7.652公顷，详见表1所示。表1项目用地面积及其分布田4第规划用地面积可开发用地面积保留建筑占地面积3798003320374776376520712005320人I456320403237530832 .项目现状特点项目用地内的现状建筑要紧是厂房、仓库与住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发，中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。规划范围内有三组拟保

3、留建筑：厂区南侧靠近某北路的住宅楼为某厂新建的宿舍区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属某厂与某公司，目前保留，待将来有条件时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积与建筑面积情况如下表2所示。表2项目用地范围内保留建筑占地面积与建筑面积使用者用途某某占地面积(m2)建筑面积(m2)占地面积(m2)建筑面积(m2)住宅43488100000532030000地区公建0.42752209200合计47763122092532030000项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居

4、住区，东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造为住宅区符合规划要求。3 .项目拟建规模按照初步规划方案，某厂居住区由保留建筑与新建建筑两部分构成，其中新建建筑包含高层与多层住宅、非配套公建与配套公建(详见表3)。建设用地面积456300平方米，总建筑面积912600平方米，总容积率为2.00。表3项目拟建规模与建筑面积分配类型建筑面积(?)建筑面积所占比例()保留建筑152092新高层住宅43790857.6建多层住宅13760018.1建地区商服8500011.2筑配套公建10000013.1小计760508100.0合计912600-4.项目服务对象

5、居住区将规划建设一处地区级公建中心与一所医院，为邻近地区与小区内居民提供服务，其余建筑为多层、高层住宅与配套公建。其中，部分新建住宅为某集团其它开发项目提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为30%与70%o5.市政工程与基础设施据测算，某厂居住区建成后，对热力、电力、电讯与煤气的需求预测如下:(1) 供热小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。(2) 供电根据某市某厂住宅区供电可行性咨询报告，某厂住宅区的能源供应方式使用锅炉房(或者热力网)供热，煤气或者天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅与新建公建用电定额分别按25瓦/平方米与50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约

6、20000千瓦。同时使用系数为0.8,则最大负荷约16000千瓦，需安装24000千伏安变压器。根据测算，新建小区内开闭站与由变电站引至住宅区的电缆分别需400万元与480万元，需交纳的供电贴费为2880万元，以上三项共计3760万元。另外，居住区还应承担地方电力建设基金4000万元，此项费用可分期交纳。(3) 煤气据某市市煤气公司测算，按小区内住宅7736户、其它建筑15.86万平方米计，日用煤气量为2.1万立方米，高峰用气量为3500立方米。(4) 电讯据某市市电信管理局测算，按居住人口2万多、住户7736户计，某厂居住区至少需电话9000部(包含公建)，初期至少需安装程控交换机1万门。二

7、、市场研究(-)某市市当前房地产市场概况(略)(-)某市市普通住宅市场分析(三)市场供需关系分析(略)通过对某市市的投资环境与市场供求关系分析，我们提出如下建议:本项目所处位置紧邻某市市房地产投资的热点地区之一一一东四环路，建议市场定位如下：（1）功能分配。小区内以普通住宅为主，配以适当的写字楼、商业及公建用房。普通住宅占70%,其中多层与高层并重，为提高项目的建筑面积，适当增加高层的比例。（2）销售对象。普通住宅销售对象以企事业单位、集团购买与某集团内部其它项目的拆迁用房为主，外地驻京机构为辅，兼顾散户。（3）户型与功能。考虑到销售对象，普通住宅户型以三室一厅、三室二厅、二室二厅为主，约占7

8、0%；四室二厅为辅，占10%,其余为二室或者一室。面积约60J20平方米。在节约成本的前提下，应尽量使功能达到中档水平，如设计冰箱、洗衣机、空调的预留位置。（三）某市市写字楼市场分析（略）（四）某市市商业用房市场分析（略）三、项目规划建设方案与建设条件（-）项目用地功能布局小区内现状住宅要紧分布在厂区西北角与南端。规划住宅要紧集中在小区中央，部分布置于靠近铁路的东北角，在高度操纵方面，本着中间高、两边低的原则，越靠近铁路高度越低，以减少铁路噪音对居民的干扰。某厂周围居住区建成较早，配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道（某北路与星火路）交汇处的东北部，即

9、现状某厂的西南角建设一处地区级的公建中心。由于周围地区缺少有规模的医院，因此在园星路以北，靠星火路一侧规划一家医院。星火路是通过居住区的一条要紧生活性道路，规划公建区多沿星火路布置。在现状综合楼以南安排一处农贸市场，以解决星火路沿线的马路市场问题。在某北路与园星路之间的星火路东侧形成一组完整的商业区。为满足服务半径要求，方便小区东北部居民，在六里屯路南，规划一处小规模商服用地。居住区东部目前是仓储区，有一组电气化铁路从居住区边通过。规划中将锅炉房、公交首末站与其它市政场站布置在铁路沿线，另外将中小学用地也靠近铁路布置，但要采取降低噪音影响的物理措施。规划在石佛营东路西侧布置一条20-30米宽的

10、绿化隔离带，以减少铁路噪音干扰。其余绿地集中在现状综合楼以东的一块占地0.88公顷的用地内。另外，居住区还将配备30班中学一所，24班小学两所，9班幼儿园两所，4班、6班托儿所各一所。（-）项目规划操纵指标综合考虑该项目所处的区位及有关规划要求，对该小区容量、用地性质与开发强度提出的操纵指标如下：1 .用地情况总占地面积532320平方米76000平方米其中代征地面积规划建设用地面积其中地区公建用地住宅用地配套公建用地道路用地绿化用地2 .用地性质使用性质：3 .用地强度总容积率：其中：保留建筑：新建住宅：配套公建：地区商服：4 .建筑设计指标总建筑面积：其中：保留建筑面积：456320平方米

11、52900平方米163400平方米124000平方米56000平方米60000平方米住宅及配套、非配套公建2.002.8652.060.8063.83912600平方米新建住宅建筑面积:575508平方米152092平方米只有石佛营东路有待定线。规划中将东八里庄小区北侧的园星路东延，横穿居住区与石佛营东路相交，此路段将居住区分成南北两个小区，亦有待定线。为加强小区间的联系，居住区内部规划了半环加十字形的道路系统：即由星火路向东，再向南，穿过园星路，再向西回到星火路的半环路与贯穿南北东西的十字型路。2 .市政设施现状某市某厂原有较完善的市政设施。为解决某市市热力公司在东郊地区建设供热厂的用电需要

12、，某市市供电局提出结合供热厂投产，建设一座Iio千伏变电站(星火变电站)。站址拟选在京包铁路西侧，姚家园路北侧，建成后将由该变电站向某厂住宅区供电。随着周围地区的开发建设，该地段的市政设施、地下管线将得到进一步改善，为本项目建成后的使用提供理想的市政条件。其中：(1) 上水：某厂原有上水条件满足供应。(2) 雨水：沿区内管线通入市政干线。(3) 合流污水：沿区内管线送入市政干线。(4) 煤气：用地西侧的星火路、南侧的某北路有新建的Dg300中压煤气管线；在用地西侧偏南有现状煤气中低压调压站一座；小区内南北端有部分现状住宅楼已使用人工煤气。居住区需建设煤气中低压调压站两座，每座建筑面积70平方米

13、左右。(5) 供热：基地内可满足供应。规划在原锅炉房的位置，绿化隔离带以西，设一处占地2.02公顷的锅炉房，负责整个小区的供热。(6) 供电：某厂现状用电由国棉110千伏变电站以10千伏架空线(石佛营路)供电，由于该变电站已满载，某厂居住区拟由规划建设的星火110千伏变电站供电。某厂用电负荷较大，应安排一座占地500平方米的10千伏开闭站，由此分别引出双路10千伏电缆向住宅与公建供电。(7) 电讯：现状某厂有远离此地的呼家楼电话局提供服务，该局容量已满，无力为新建住宅区提供通信服务。按电信进展总体规划方案要求，石佛营地区应由开发单位无偿提供土地，新建一个4万门电话局所，占地面积5000平方米，

14、建筑面积6000平方米，初装容量1万门。四、建设方式及进度安排（-）建设方式本项目的设计应使用总承包制，小区集中规划，统一设计。施工使用监理制，使用公开招标的形式选择工程承包商，以使项目的工期、成本、质量得以确保。工程应达到优良工程水准。（二）建设进度安排由于该项目规模较大，因此应考虑使用滚动开发、分期建设的方式，这样既能够使项目迅速启动，又能够按照市场需求变化情况适时调整开发方案，降低投资风险。从项目本身的规模与所处的市场条件来看，本项目的开发建设分三期为宜，估计用6年时间可全部建成投入使用。各期开发的土地面积与建筑面积如表4所示。表4项目建设分期安排单位：平方米分期第一期（南）第二期（北）

15、第三期（中）三期合计总占地面积183000179320170000532320代征地面积26000250002500076000规划建设用地面积157000154320145000456320保留建筑占地面积2349842752531053083拆迁土地面积159502175045144690479237可开发占地面积133502150045119690403237可开发建筑面积229000262000269508760508注：第二期可开发土地面积中，有71200平方米占地为当前某用地，相应分摊的代征地面积为11860平方米。工程建设进度，直接影响着项目的经济效益。严密的工程进度安排与高质量的施工组织设计，是保证项目实施的关键，为了确保资金滚动使用，于1997年1月初开