某房地产项目年度营销推广执行方案.docx

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1、某房地产项目年度营销推广执行方案锦联经典生活2007年度营销推广执行方案(2007.1-2007.12)沈阳精诚置业顾问有限公司2007第一部分定价系统及其根据一、国家宏观环境1、2006年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，2006年5月17日，“国六条”出台、2006年6月1日的国六条细则九部委提出的关于调整住房供应结构稳固房价的意见，与2006年8月28日建设部制定了房地产交易秩序专项整治工作方案有效地阻止了炒房、哄抬房价、内部认购等行为对房地产市场的影响，操纵了房屋价格连续大幅上涨的趋势，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。2、中国央行宣布，从2006年4月28口起上调金融

2、机构贷款基准利率。金融机构贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58%提高到5.85%（一年期）。自8月19日起，再次上调人民币存贷款基准利率。基准的1年期存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%上调至2.52%；贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行5.85%上调至6.12%。提高贷款利率会抑制购房者需求、缩减贷款额度或者推迟购房，直接影响销售结果。3、据国家进展改革委、国家统计局调查显示，2006年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2乐同比呈下降趋势。房地产市场运行进展，涨幅受到影响，稳中略升，趋于平稳。11月6日，沈阳市统计局公布前三季度我市房地产价格统

3、计报告。报告显示，19月份我市房屋销售价格上涨6.5队同比呈下降趋势。4、2006年12月5至12月7日，中央经济工作会议在京举行，会议提出，明年经济工作的要紧任务之一就是要加强与改善宏观调控。这次会议强调：“要注意加强对房地产市场的合理引导与有效调控”；“要在政策落实上狠下工夫，确保中央各项方针政策与工作落到实处。”与此同时，会议还就建立健全廉租住房制度，改进规范经济适用房制度，与不断改善城镇低收入困难群众的住房条件等内容进行了专门部署。小结：1、2006年在国六条政策及细则关于调整住房供应结构稳固房价的意见影响下，加强房地产宏观操纵。央行两次提高贷款利率会抑制购房者需求、缩减贷款额度或者推

4、迟购房，直接影响销售结果。2006年对房地产最有力的宏观调控政策纷纷出台，对我市住宅市场的成交情况产生了比较明显的影响。2、2007年房地产市场会加大宏观调控，房价上涨势头将进一步得到遏制，政府对调控政策落实到实处，直接影响房地产价格。二、沈阳市房地产市场环境沈阳市统计局统计2006年截止12月30日，沈阳市商品房销预售面积达到1064.3万平方米，合同金额实现363.4亿元，沈阳商品房交易的均价为每平方米3414.45元/广。2006年皇姑区共销售87.79万平方米，共计9386套，商品房价格3728元/m?（本案单价比沈阳均价高1一三6元/什，比皇姑区均价高822元f注:按项目销售均价45

5、50元f计算）1、沈阳市2006年土地市场供求关系分析面积于洪东陵皇姑浑南大东与平铁西沈河合计投放量（万户）903.6522.328325914377.570.629.42288成交量（万户）436.7221.828.996.940.136.50一五.7877成交比例（%）48%42%11%37%28%47%0%53%38%数据来源：沈阳市土地储备交易中心，截止日期：2006年12月31日小结：根据各区的土地供求情况来看，全市均为供大于求。估计2007年于洪区、东陵区、浑南成为全市竞争热点区域，皇姑区07年相对竞争平稳，但存量土地会大量投放市场，潜在市场竞争力会增加。2、沈阳市2006年土地市

6、场成交土地情况土地座落宗地编号地块名称四至范围规划用地面积（公顷）容积率建筑密度绿地率规划用途商业比率推出日期备注皇姑区2006-014黄河南大街西地块东：黄河南大街西：用地界限南：黄河南大街112北：黄河南大街126巷1.531.830%市25%居住商业30%06.03.01建筑限高：30米；地块按国家及沈阳市有关规定设置配套设施皇姑区2006-017勾连屯地区T地块东：用地界限西：规划道路南：昆山路北：规划道路56.21.728%1.728%1.728%1.830%2.025%660%*一五%商业100%06.03.23该地块占地21万平方米为金廊一号地，其中包含6万平方米棚户区皇姑区松山

7、路南东：牡丹江街西：黄河北大街南：乐山路北：松山路7.17360%五%商业100%06.03.23棚户区皇姑区向工东：向工街西：区界南：铁路线北：向工三校11.32.530%2.530%1.230%商业（拟建辽城文化园）100%06.03.23棚户区皇姑区金沙江街西，宁山路北东：金沙江街西：翔凤花园南：宁山路北：珠江五校2.25330%30%商业440%*一五%商业100%06.03.23棚户区皇姑区天香楼北东：三江街西：珠江街南：天香楼酒店北：华山路0.45340%30%商业居住2.530%230%330%25%商业居住330%25%商业居住30%06.03.23棚户区皇姑区利群电影院东：大

8、渡河街西：阳江街南：白云山路北：青云山路0.77230%*25%商业居住230%230%650%630%250%*25%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区庐山路北东：湘江街西：黄河大街南：庐山路北：用地界限0.21240%*一五%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区歧山中路南东：湘江街西：黄河大街南：用地界限北：歧山中路0.28240%一五%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区海韵北东：黄河大街西：用地界限南：用地界限北：歧山路0.23240%*一五%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区宁山路南东：黄河大街西：用地界限南：用地界限北：宁山中路0.31240%*一五%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区碧塘南东：嘉陵江街西：长江街南：昆山中路北：用地界限1.55240%2.545%4一五%公建100%06.03.23潜力地块皇姑区2006-031西江街东地块东：用地界限西：西江街南：崇山西路北：用地界限5.562.225%5.045%1.625%30%居住商业20%06.04.30按照国家规范配置托