某项目工程管理手册(DOC 75页).docx

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1、某项目工程管理手册（DoC75页）.o目的通过对岗位职责的明确，实施物业工程管理，保障设备、设施正常运行，为用户制造安全、文明、舒适、方便的居住环境。2.0适用范围黄金海岸花园小区物业服务中心工程部。3. 0工程部工作职责4. 1工程部的职责、范围4.1.1 负责制定本部门的岗位职责管理制度及各项业务的服务质量标准。4.1.2 负责维修记录单的监督检查、并做好标识管理工作。4.1.3 负责物业设备保护、保养管理工作。1.1.1 1.4负责小区日常设备、系统检验与物业验收。3.1.5 负责做好检验、测量设备的管理工作。3.1.6 负责小区强弱电系统的运行管理，设备保护保养与检修故障。3.1.7

2、负责小区电梯系统的运行管理，保护保养与检修故障。3.1.8 负责小区给排水管道系统的管理，设备维修保养与检修故障。3.1.9 负责联系处理小区土建结构方面符合居住要求。3.1.10 负责小区各系统设备的完善改造，设备更新与小项增改工程施工。3.1.11 确保工程所有设备的正常运转，维修保养好小区的硬件系统。3.2工程部主管岗位职责【直接上级】：项目经理【直接下级】：各专业【工作范围】：在项目经理的领导下负责小区的房屋及供配电、给排水系统等生活设备设施的运行、检修、保护、保养设备设及管理工作反馈，安排综合维修专业正常工作保证小区的正常运营。3.2.1 熟悉小区所有房屋、设备设施的自然状况，组织有

3、关人员参加小区的验收及接管工作。3.2.2 负责小区供配电、给排水系统及其他有关设备设施的运行、检修、维护、保养及工作反馈。3.2.3 编制本专业年度检修、保养计划，并组织实施做好记录。3.2.4完善本专业基础管理工作，建立健全各项管理制度与图纸资料档案。3.2.5配合客户二次装修，做好质量把关及装修资料的收集整理归档工作。1.2.6 组织参与客户报修的处理，重大问题现场组织处理并做好工作日志。1.2.7 做好30管设备设施的状态巡查发现问题及时安排处理，重大问题及时反馈，并做好工作日志。1.2.8 检查下属员工的岗位纪律、工作态度、工作现场、机房卫生、考勤制度等。检查督促本部门员工切实履行各

4、工作岗位职责，遵守各项规章制度的安全操作规程的情况。3. 2.9巡检制度的执行情况，发现不良现象及时纠正，严格考核。4. 2.10严格操纵维修材料备件工具的消耗及出库去向，降低维修运行成本。3.2.11负责专业新岗位员工的培训与专业培训验证工作安排，提高本专业员工素养。熟悉员工技术与思想动态,解决工作难题与生活困难。3.2.12负责组织调度现场抢险工作。3.2.13负责与其它班组或者部门的协调合作。3.2.14完成领导交办的其它工作3.3水电技工岗位职责【直接上级】：工程主管【工作范围】：在工程主管的领导下负责小区的给排水设备设施与配电室及电气设备设施的运行、检修、保护、保养及修改完善等工作，

5、按照设备运行管理制度作好设备运行工作，服从事故抢修工作安排。3.3.1熟悉掌握小区的供配电方式、线路走向；负责小区所有照明线路力线。熟悉小区给排水管网、阀门。3.3.2负责所管理小区低压配电设备的维修保养并认真填写维保记录。3.3.3负责配电间及有关电气设备的运行值班，做好设备、设施的维修保养工作。3.3.5熟悉供电及其它电器设备、设施技术情况，掌握有关设备的操作程序，按计划做好小区电力操纵设备及小区照明检修与应急处理措施。3.3.6定期、定时按各项规程与规章制度巡视设备房与设备的运行情况，并做好运行记录。3.3.7严格遵守安全操作规程，防止安全事故的发生。3.3.8负责配电间的安全管理工作，

6、禁止非工作人员进入，禁止各类违反管理规定的行为，做好防火、防水、防鼠的工作。3.3.9发生突发情况时，值班人员不能离开岗位，要及时采取应急措施，保证设备、设施的正常完好。3.3.10负责巡视楼层、楼外供电照明。3.3.11认真做好有关的设备运行、交接班记录与工作巡查记录。负责每月户表抄报工作。3.3.12路与灯具的日常管理与维修工作，处理客户报修。3.3.13熟练掌握小区机房电气操纵设备，按计划负责做好发电机组、变配电设备及各机房内电机、电气设备的保护保养工作O3.3.14完成小区内大型接待活动与节日活动特需的照明布置、接线及设备安装与拆收工作。3.3.15根据维修巡检计划完成线路设备的巡检工

7、作，并认真填写巡视记录，对发现的问题或者隐患及时向主管汇报。3.3.16做好线路防火工作，严格检查线路负荷、绝缘,发现不正常状态务必找出原因加以纠正。3.3.17根据工作安排在配电室运行值班管理工作中，严格遵守输配电各项制度与制度及安全操作规程，检查各类设备开关，线路与仪表的正常运行，认真填写值班记录与工作报表，按制度手续做好交接班工作；认真做好配电室安全防火事故工作，保管好高压电路检修工具。3.3.18熟悉并掌握停电时的应急发电方法，设备技术性能与倒闸操作方法；确保小区供电的连续性与可靠性。3.3.19认真填写小区用电量日报表与月报表；定期巡视高、低压电器设备，密切监视中央信号屏的工况，正确

8、抄录仪表显示数据。3.3.20认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作。3.3.21严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.3.22严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范,搞好工作协作。3.3.23完成领导交办的其它工作。3.4装修技工岗位职责【直接上级】：工程主管【工作范围】：在主管的带领下，确保整幢小区公共部位之装修、天花板、墙壁、门锁、家具、门窗、墙纸及粉刷等完好无损。3.4.1负责住宅门窗、玻璃、五金配件的日常维修与更换。3.4.2负责小区吊顶板面、龙骨及检查口的日常维修与更换。3.4.3负责小区内外墙面及柱面、地面破旧的维修。3.4.4负责小区屋面防水的日常维

9、修。3.4.5负责小区修补其他专业维修造成的土建破旧。3.4.6按上级指示完成小区的天花、墙壁、门锁、门窗、粉刷之常规保养。3.4.7及时完成客户报修工单3.4.8严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.4.9严格遵守劳动纪律，执行考勤制度、礼仪规范，搞好工作协作。3.5弱电技工岗位职责【直接上级】：工程主管【工作范围】：负责小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的线路、接口、设备设施的日常维修保养、管理监测、运行调整记录工作，处理客户报修。3.5.1严格遵守公司各项管理制度及行业制度，认真落实弱电主管工程师布置各项工作任务，并按工作要求按时按质按量认真完成。3

10、.5.2务必熟悉掌握小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等弱电系统的分布结构线路、接口、设备设施规格、型号、名称、性能、安装地点位置、启用时间、运行状态、维修保养情况、出厂日期等。按要求做好日常维修保养、管理监测、运行调整记录、档案工作。3.5.3弱电维修人员要熟知小区监控、可视对讲、广播电视、消防、电梯等系统的工作原理，掌握设备性能、调整、操作规程及维修保养程序，及时处理好客户报修。3.5.4要定期或者不定期对本专业设备进行巡视检查，做好维修检测工作，随时掌握设备性能与运行状况，发现问题及时解决或者采取有效的操纵措施，作好记录并及时向上级汇报。3.5.5保证工作环境达到要求，妥善保管好配

11、发的工具、设备备用零件，做好设备防火、防潮、防静电工作，保障设备正常运行。3.5.6认真作好设备、机房及工作现场的卫生清洁工作O3.5.7严格执行材料、备件及工具领用管理制度，节约费用降低消耗。3.5.8完成上级领导交办的其它各项工作。工程岗位服务程序及要求（一）强电方面1、低压开关故障维修工作程序工作要求打开配电柜防止配电柜门反弹发生触电事故准备工具改、内六角扳手、克丝钳、尖嘴钳准备更换的开关检查开关的通电状态停电并验电使用试电笔验电拆除连线使用工具时注意安全拆除开关、安装开关、安装连线使用改时注意螺丝的丝扣不应损坏、安装牢固、导线连接无虚点检查接线质量连接牢固送电试送一次使用测温仪检查开关

12、连接处有无发热现象开关连接处的温度不应超60使用钳形电流表测量电流值电流值不因超开关容量的90%记录维修的时间，工作内容、维修人检查主管检查工作的质量2.电机的检查工作程序工作要求检查环境环境无杂物、通风良好检查电机所带机械设备机械设备完好检查轴承不缺油、无异响检查温升，使用测量仪B级电机：统组、定子铁心85度、滚动轴承：65度检查电流，使用钳形电流表不应超额定电流检查电压，使用万用表400V正5V负IOV声音与气味无异味与异响风扇排风良好记录检查的时间，工作的内容，检查人检查主管检查的工作质量3.环型灯具的维修工作程序工作要求断电并根据环型灯安装的高度，选择梯子断开开关确保安全并选用铝合金或

13、者木质人字体，梯子务必牢固可靠，使用安全、准备材料与工具材料与工具务必符合使用要求：环型灯管与启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、克丝钳、尖嘴钳、电工刀、试电笔拆除环型灯具面罩将螺丝拆下，拆除灯罩面拆除环型灯管向下轻拉灯管取下重新配线按照灯具连接图配线，连接紧固更换环型灯管灯管连接可靠更换启辉器与启辉器底座启辉器与启辉器底座固定牢固更换灯脚灯脚的卡头务必插接牢固更换镇流器、紧固连接导线镇流器固定牢固、导线连接紧固检查工作质量并送电发光正常清理施工现场记录检查的时间，工作内容、检查人检查主管检查工作的质量4.配电室电气设备运行状态记录工作程序工作要求第一路电源电流变配电室值班人员每天巡视变第二

14、路电源电流配电室设备运行情况，每天1次，第一路电源电压从高压开关柜-低压开关柜-变第二路电源电压压器室，检查内容要紧有；两路变压器高压测电流高压电源指示是否正常。（IOeV变压器低压测电流正负7%）变压器运行情况、运行变压器温度温度是否正常（IOO度下列正常）有功功率低压侧主、分路负荷情况是否正常（不应超负荷）电容补偿装置运行指标是否正常，各配电室内照明应完好正常，室内外的维修通道是否保持畅通，如发现特殊应查明原因、及时处理并做好记录，处理不了时及时向主管汇报，在负荷高峰与特殊天气时，应对配电装置与电器增加巡视，处于高峰负荷时，应检查电气设备是否过负荷无功功率功率因数记录检查的时间，工作的内容、检查人检查主管检查工作的质量5.日光灯具费维修工作程序工作要求断电并根据日光灯安装的高度，选择梯子断开开关确保安全并选用铝合金或者木质人字体梯子务必牢固可靠，使用安全准备材料与工具材料与工具务必符合使用要求：日光灯管、启辉器与启辉器底座、灯脚、镇流器、电容、导线、改锥、克丝钳、电工刀、试电笔拆除日光灯面罩将卡子向下打开，拆除日光灯面罩拆除日光灯管转动日光灯管取下拆除日光灯底座将固定日光灯底板的螺丝取下，拆除日光灯底板更换日光灯管日光灯管连接可靠更换启辉器与启辉器底座启辉器与启辉器底座固定牢固更换灯脚、镇流器与电容灯脚的卡头务必卡到位。镇流器固定牢固、电容连接紧固重新配线