深圳市龙岗区坂田街道龙璧工业区城市更新单元社会稳定风险评估.docx

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1、深圳市龙岗区坂田街道龙璧工业区城市更新单元社会稳定风险评估报告一、项目概述（一）项目名称深圳市龙岗区坂田街道龙璧工业区城市更新单元社会稳定风险评估（二）评估委托方龙璧工业区管理（深圳）有限公司（三）项目实施背景龙璧工业区城市更新单元位于深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区，东靠大发 路、南邻长发路、西至中裕冠路、北近吉华路、属坂雪岗科技城西翼。坂雪岗科技城已列入深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020）、龙岗 区落实东进战略打造深圳东部中心行动方案（2016-2020），在坂雪岗科技城 “十三五”计划中，龙璧工业区属于“一核四翼”中“西冀”的重要组成部分, “西冀”将规划打造成新一代产城融合示

2、范片区。根据龙岗区坂雪岗科技城城市设计规划实施方案规划，未来的坂雪岗科 技城将建成一座拥有国际视野、创新理想、人文情怀的“复合型科技创新城”， 形成四核三轴、三带多组团的特色空间结构，并且在更宏观的层面，延伸空间架 构，与周边地区共同形成龙岗西部发展核心。根据深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020 -2025年），中央赋予深圳在重点领域和关键环节改革上更多自主权，支持深 圳在更高起点、更高层次、更高目标上推进改革开放。率先完善各方面制度，构 建高质量发展体制机制，推进治理体系和治理能力现代化，加快形成全面深化改 革、全面扩大开放新格局。推动更高水平深港合作，增强在粤港

3、澳大湾区建设中 的核心引擎功能，努力创建社会主义现代化强国的城市范例。而本项目现状功能 及形象已不能满足龙岗区及周边发展需求，亟需通过城市更新释放城市空间，改 善城市环境。经实地勘察，龙璧工业区城市更新单元范围内现状建筑物主要为工业厂房及 配套宿舍，少量物业用房。项目更新单元范围98,116平方米，现状建筑面积235, 041.72平方米（以最终实际测量面积为准），权属清晰建筑面积224, 541. 35 平方米，平均容积率约2. 4。厂区土地利用率低下，现有建筑物陈旧，建筑质量 较差，且已有一栋厂房经鉴定为C类三级厂房,存在安全隐患。园区消防系统设 备等年代较久远，已难以满足安全要求。另项目

4、园区与吉华路、中裕冠大道存在 12至16米的高差，有约900米长度高落差边坡，存在地质灾害危险。临吉华路 侧现建有加油站等危险设施，一旦发生地质灾害，对周边影响极大。园区空间形态落后，只能满足低端制造需要，无法满足总部经济和战略性新 兴产业需求。项目所在区域已发生巨大变化，由原来的单一工业区逐渐发展成区 域中心，目前厂房的建筑功能严重不符合片区城市功能要求，加快更新改造升级 是园区内在发展的迫切需要。本项目通过城市更新后，未来将建成聚集医疗器械、高端体检等医疗健康产 业为主的健康产业园区，打造深圳大健康产业创新发展示范区，坂雪岗科技城新 的增长点。同时导入大健康产业高端资源，吸引上下游相关创新

5、企业，打造集智 慧、生态、健康为一体的国际一流大健康产业集聚区。按照法定图则及政府公共设施配套要求建设后可完善片区公共配套服务设 施，改善交通条件，提升本片区的城市形象，推动周边片区的开发建设。（四）项目现状更新单元范围98,116平方米，拆除用地范围98,116平方米，只涉及1位权 利人。拆除用地范围共一个地块，为国有出让用地，宗地号为G03106-1,宗地 面积为99, 052. 5平方米，用地现状性质为一类工业用地。该地块现有地上建筑 物25栋,建筑物类型主要为工业厂房及配套宿舍,现状建筑面积共计235, 041.72 平方米，其中合法建筑面积224, 541.35平方米。地上建筑物竣工

6、时间为1994 年至2009年，现主要出租给115家中小型企业生产经营，员工人数约7000人。更新单元范围现有建筑物陈旧、土地利用率低下、建筑质量较差，且已有一 栋厂房经鉴定为C类三级厂房,存在安全隐患。公共服务设施、市政设施及环卫 设施缺乏，园区消防系统设备等年代较久远，已难以满足安全要求。另项目园区 与吉华路、中裕冠大道存在12至16米的高差，有约900米长度高落差边坡，存 在地质灾害危险二、风险预测、分析及防范措施（一）项目主要风险类别及分析1、项目合法性风险：该项目的实施是否与现行政策、法律、法规相抵触； 是否有充分的政策、法律依据；项目的实施是否符合深圳市城市更新办法和上层 次规划；

7、是否符合市、区、街道“十三五”城市更新规划；该项目是否坚持严格 的审查审批和报批程序；决策程序是否符合国家法律、法规、规章等有关规定等。概述：（一）根据关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府 办201638号）规定：1、申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的 合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%o2、优化建筑物建成年限规定。旧工业区、旧商业区申请拆除重建城市更新 的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合 整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求，在2007年6月30日前建成的旧 工

8、业区，经区政府组织研究论证，可申请拆除重建，更新改造方向应为普通工业 用地（Ml）o因规划统筹和公共利益需要，旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15 年的建筑物,符合以下条件之一的，可纳入城市更新单元拆除范围进行统筹改造:（1）建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方 米，且不超过更新单元拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时 间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15 年的，按其建筑面积占宗地内总建筑面积的比例折算其占地面积。（2）城市更新单元公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的 40%,或者该城市更新单元涉及法定

9、规划要求落实不小于6500平方米独立占地的 公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等 基础设施。（二）根据深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定（深规划资源 规（2019） 4 号）：1、拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更 新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或全体共 同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分 之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新；根据委托方提供的资料，拆除范围内用地仅1个地块，地块面积合计98, 116 平方米，合法用地面积占100

10、%,满足拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆 除范围用地面积的比例应当不低于60%o更新单元拆迁范围内现状总建面235, 041.72平方米，合法建筑面积 224, 541.35平方米。拆迁范围内除第25号厂房（现状测绘建筑面积13637. 54 m2,产权证建筑面积13610. 34平方米，占地面积约2400平方米）外，其它建筑 建成年限均已满15年。按照关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施 通过比例折算，25号厂房建筑面积占总拆迁建筑面积的5. 8% 折合占地面积约 5692. 87平方米。满足政策规定建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则 上不得大于6000平方米，且不超过更新单

11、元拆迁范围用地面积的三分之一要求。结合委托方提供的资料，该地块权利主体为龙璧工业区管理（深圳）有限公 司，占比100船 且同意进行城市更新，符合政策要求。龙岗区城市更新“十三五”规划中，“工改M0”类更新单元计划用地规模控 制在160公顷以内；且深圳市其他区已有政策出台禁止“工改M0”。但根据委托 方提供的资料，深圳市政府、龙岗区政府对该项目都特别重视，将给予龙璧工业 区更新改造大力支持，并对龙璧工业区更新改造存在问题的明确了解决办法。在 获得了深圳市政府、龙岗区政府的大力支持下，龙璧工业区管理（深圳）有限公 司加强与相关管理部门沟通，进一步争取政策支持，可有效降低本项目合法性风 险。风险评价

12、：本项目合法性风险中等。2、项目合理性风险：项目的合理性主要评估拟建项目的实施是否符合科学 发展观要求；是否符合经济社会发展规律；是否符合社会公共利益、人民群众的 现实利益和长远利益。概述：根据龙岗区城市更新“十三五”规划指出，以促进产业创新引领、引 导产业平稳转型和有序升级为目标，一方面落实工业区块线要求，稳定产业空间 规模，巩固先进制造业空间基础；另一方面加强更新对创新型产业空间的供给， 优先推进重大产业（企业）落地，引导产业合理布局，促进产业转型升级和产城 融合发展。加强控制工业区块线范围内的“工改商”和“工改居”，划入工业区 块线的城市更新范围在更新改造中需符合工业区块线的管理规定。鼓

13、励工业区开 展以综合整治为主的更新，通过加建扩建、局部拆建、环境整治、管理优化等措 施不断提高产业空间品质，促进传统制造业向高端制造业升级。龙璧工业区城市更新单元位于深圳市龙岗区坂田街道大发埔社区，东靠大发 路、南邻长发路、西至中裕冠路、北近吉华路，属坂雪岗科技城西翼。属于龙岗 区重点更新片区坂雪岗科技城的重要组成部分，坂雪岗科技城位于深圳市中部综 合组团，是特区一体化发展的“先行示范区”，是深圳区域创新、城市与产业“双 转型”示范地区，也是引导城市空间南北纵深发展的重要节点，规划以建设国际 知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区 域产业升级和研发产业集聚提供高

14、端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服 务，包括研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗和居住等功能。经实地勘察，龙璧工业区城市更新单元范围内现状建筑物主要为工业厂房及 配套宿舍，少量物业用房。项目更新单元范围98,116平方米，现状建筑面积 235, 041. 72平方米（以最终实际测量面积为准），权属清晰建筑面积224, 541. 35 平方米，平均容积率约2. 4。厂区现有建筑物陈旧，建筑布局零乱，建筑质量较 差，且已有一栋厂房经鉴定为C类三级厂房,存在安全隐患。园区消防系统设备 等年代较久远，已难以满足安全要求。另项目园区与吉华路、中裕冠大道存在 12至16米的高差，有约900

15、米长度高落差边坡，存在地质灾害危险。临吉华路 侧现建有加油站等危险设施，一旦发生地质灾害，后果将非常严重。园区空间形态落后，土地利用率低下，只能满足低端制造需要，无法满足总 部经济和战略性新兴产业需求。项目所在区域已发生巨大变化，由原来的单一工 业区逐渐发展成区域中心，目前厂房的建筑功能严重不符合片区城市功能要求。 加快更新改造升级是园区内在发展的迫切需要。风险评价：综合判断本项目合理性风险很小。3、拆迁风险：本项目属于拆除重建类更新项目，将涉及到被搬迁人的切身 利益，加上少数企业和群众对城市更新的政策缺乏理解，在房屋搬迁问题上往往 会跟开发商站在对立面，甚至以各种形式抵制房屋搬迁，企业和群众

16、最敏感、最 担忧的问题是公平合理的补偿问题。因此，少数企业和群众可能会对项目更新实 施产生强烈的排斥和抵触情绪，这种负面情绪一经积累有可能演变为激烈的抵制 行动，从而影响社会稳定。概述：根据委托方提供的资料、介绍及项目实际情况，项目拆迁范围用地面 积98,116平方米，拆除用地范围98,116平方米，本次拆迁涉及权利人数仅1 人，且同意申报更新，占权利人总数量的100%o根据委托方提供的资料表明，项目内租户数量约115户，员工约7000人， 多为中小型企业。目前区域内多数企业未签订长期租赁协议，且项目实施主体会 在实施拆迁工作前六个月通知项目内租户搬迁，以达到清退人员的目的，降低承 租人相关利益损失。另租户签订的合同上有明确说明城市更新需要拆迁时的相关 条款，条款中明确租赁期间，如因政府规划建设需要、房屋要整体改造、拆迁时, 租赁合同自然终止，但需提前六个月通知。为进一