第20讲_投资性房地产的转换和处置.docx

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1、第四节 投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理2.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（2）自用房地产转换为投资性房地产（以固定资产为例）如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）； 借：投资性房地产一成本（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备公允价值变动损益（公允价值V原账面价值的差额）贷：固定资产如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。 借：投资性房地产一一成木（转换日的公允价值）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产其他综合收益（公允价值原账面价值的差

2、额）【教材例6-8120X8年6月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准 备将其出租，以赚取租金收入。20X8年10月30日，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。并与乙企 业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20X8年10月30日，租赁期限为3年。 20X8年10月30日，该办公楼原价为5亿元，已提折旧14 250万元，公允价值为35 OOO万元。假设甲企业 对投资性房地产采用公允价值模式计量。甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产成本350 000 000公允价值变动损益7 500 000累计折旧142 500 000贷：固定资产5

3、00 000 000【拓展】若20X8年10月30日，该办公楼的公允价值为45 000万元，则甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产一一成本450 000 000累计折旧142 500 000贷：固定资产500 000 000其他综合收益92 500 000【归纳】投资性房地产转换的会计处理模K转换形式会计处理成本模式1.投资性房 地产转换为 非投资性房 地产（D投资性房地产转为自用房地产，按其账 面余额、累计折旧、减值准备分别转入固定 资产、累计折旧、固定资产减值准备科目（以 固定资产为例）（2）投资性房地产转为存货，按该项投资性 房地产转换日的账面价值，借记“开发产品” 科目2.非投资性

4、房地产转换 为投资性房 地产（1）自用房地产转为投资性房地产，按其原 价、累计折旧、减值准备分别转入投资性房 地产、投资性房地产累计折旧、投资性房地 产减值准备科目（以固定资产为例）（2）存货转换为投资性房地产，按该项存货 在转换日的账面价值，借记“投资性房地产” 科目，贷记“开发产品”等科目，已计提跌 价准备的，还应同时结转跌价准备公允价值模式1.投资性房 地产转换为 非投资性房 地产以公允价值作为账面价值公允价值原账面价值的差额计入公允价值变动损益以公允价值作为账面价值公允价值原账面价值的差额计入公允价值变动损益2.非投资性 房地产转换 为投资性房 地产以公允价值作为账面价值公允价值原账面

5、价值的差额计入公允价值变动损益以公允价值作为账面价值公允价值原账面价值的差额计入其他综合 收益【例题2019年单选题】甲公司将原自用的办公楼用于出租，以赚取租金收入。租赁期开始日，该办公楼账面原价为14 OOO万元， 己计提折旧为5 600万元，公允价值为12 OOO万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。 甲公司上述自用办公楼转换为投资性房地产时公允价值大于原账面价值的差额在财务报表中列示的项目是 （ ）。A.营业收入B.其他综合收益C.资本公积D.公允价值变动收益【答案】B【解析】自用房地产转为以公允价值后续计量的投资性房地产，公允价值大于原账面价值之间的差额计入其 他综合

6、收益，公允价值小于原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。【例题2018年多选题】甲公司以公允价值对投资性房地产进行后续计量。甲公司2X17年度与投资性房地产有关的交易或事项如 下：（1）出租厂房2X17年末的公允价值为1 650万元，该厂房上年末的账面价值为1 700万元；（2）2X17 年1月1日，将原拟自用的商品房改为出租，转换日的公允价值小于其账面价值80万元；（3） 2X17年1月I 日，将原自用乙办公楼改为出租，转换日的公允价值大于账面价值600万元；（4）收到出租丙办公楼2X17 年4月至12月的租金540万元。按照租赁协议的约定，丙办公楼的租赁期自2X17年1月1日起至2X1

7、7年12月31日止，2X17年1月 至3月免收租金。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司与投资性房地产相关会计处理的表述中，正确的有 （ ）。A.2X17年末出租厂房按1700万元计量B.拟自用改为出租的商品房转换日的公允价值小于其账面价值的差额80万元计入当期损益C.自用改为出租的乙办公楼转换日的公允价值大于账面价值600万元计入其他综合收益D.出租丙办公楼2义17年度每月确认租金收入45万元【答案】BCD【解析】以公允价值对投资性房地产进行后续计量应按照期末公允价值计量，2X17年末出租厂房应按公允 价值1650万元计量，选项A错误。【例题2016年单选题】下列各项有关投资性房地产会计处理的

8、表述中，正确的是（）.A.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账 面价值的差额确认为其他综合收益B.以成本模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量， 公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益C.以存货转换为以公允价值模式后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公 允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益D.以公允价值模式后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计 量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益【答案】C【解析】采用成本模式计

9、量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换日的账面价值作为转 换后非投资性房地产的账面价值，选项A和B错误；采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产 时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公 允价值变动损益），选项D错误。二、投资性房地产的处置（一）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的处置1 .处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其 他业务收入”“应交税费一一应交增值税（销项税额）”等科目。借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）2 .

10、按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产” 科目，按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记 “投资性房地产减值准备”科目。借：其他业务成本（账面价值）投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（二）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的处置1 .处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记 “其他业务收入”“应交税费一一应交增值税（销项税额）”等科目。借：银行存款贷：其他业务收入应交税费一一应交增值税（销项税额）2 .按该项

11、投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产一一成本”科目， 按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产一一公允价值变动”科目。借：其他业务成本（账面余额）贷：投资性房地产一一成本一一公允价值变动3 .结转该项投资性房地产的累计公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其 他业务成本”科目。借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或相反分录）4 .若该项投资性房地产存在原转换日计入其他综合收益的金额，则借记“其他综合收益”科目，贷记“其 他业务成本”科目。借：其他综合收益贷：其他业务成本【教材例6-9】甲为一家房地产开发企业，20X7年3月10 0

12、,甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发 的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20X7年4月15日。20X7年4月15日，该写字楼的账面 余额45 000万元，公允价值为47 000万元。20X7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。20X8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下：(1) 20X7年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产成本470 000 000贷：开发产品450 000 000其他综合收益20 000 000(2) 20

13、X7年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产一一公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000(3) 20X8年6月，出售投资性房地产：借：银行存款55 0000 000公允价值变动损益10 000 000其他综合收益20 000 000其他业务成本450 000 000贷：投资性房地产一一成本470 000 000一一公允价值变动10 000 000其他业务收入550 000 000【板书】(答案金额以万元表示)(3) 20X8年6月，出售投资性房地产：借：银行存款55 000贷：其他业务收入55 000借：其他业务成本48 000贷：投资性房地产一一成本47

14、 000公允价值变动1 000借：公允价值变动损益1 000贷：其他业务成本1 000借：其他综合收益2 000贷：其他业务成本2 000【例题单选题】2X17年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一栋闲置办公楼用于出租。2X17年2月10日，董 事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3 200 万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资 性房地产进行后续计量。2X17年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自2X17年3月 1日起2年，年租金为360万元。办

15、公楼2X17年12月31日的公允价值为2 600万元，2X18年12月31日的公允价值为2 640万元。2 19年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。不考虑其他因素，甲公司 2X19年度因出售办公楼而应确认的损益金额是( )。A. 160万元B. 400万元C. 1 460万元D. 1 700万元【答案】C【解析】因出售办公楼而应确认损益的金额=2 800-2 640+2 400- (3 200-2 100) =1 460 (万元)。【分析】有关会计处理如下：2X17年2月10日借：投资性房地产一一成本2 400累计折旧2 100贷：固定资产3 200其他综合收益1 3002X17年12月31日借：投资性房地产一一公允价值变动200贷：公允价值变动损益2002X18年12月31日借：投资性房地产一一公允价值变动