招标投标-XX住宅区物业管理投标文件84页 精品.DOC

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1、*物业管理有限公司简介*物业管理有限公司是由*有限责任公司、*物资有限责任公司出资成立的。公司成立于20XX年4月，注册资本500万元，现有员工200多人，其中具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员38人，企业经理、部门经理、管理员90%取得了建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，或省建设厅颁发的从业人员岗位证书。公司依据公司法要求，成立董事会、监事会和总经理等组织机构，实行总经理负责制，下设有总经理办公室、工程管理部、生活服务部、保安保洁部、房产管理部、车辆管理部5部1室及印务公司管理处。公司涉及的经营范围广泛，从保安、保洁、绿化、物资配送、餐饮、医疗门诊、幼儿教育到车辆维修、设备维护、工

2、程维修等。为进一步扩大业务，公司还成立了非法人资格的二级独立核算单位房屋修缮分公司和装饰工程分公司，并与深圳*物业服务有限责任公司合作成立了“*清洗服务公司”。公司成立以来，经过广大员工的共同努力，目前，已经通过了ISO9001：2000国际质量体系认证。*物业管理有限公司是一个一业为主，多种经营的综合性物业管理企业，公司的质量方针是“科学先进的管理、真诚高效的服务、文明高雅的环境、不断创新的理念”，公司的企业目标是“一流的培训、一流的人才、一流的待遇、一流的服务”，公司的经营方针是“优化资源、打造品牌、规模经营”，公司倡导的服务理念是“站着做人、跪着服务”。公司将在今后的发展中，坚持上述理念

3、，积极进取，开拓创新，争创全国一流的物业管理公司。为什么选择*物业1、品牌优势：*日报诞生于抗战年代，有六十多年的光辉历史，铸就了知名品牌，创造了骄人的业绩，形成了科学完整的管理模式。2、媒体优势：*日报是中共*省委机关报，在媒体中始终起着领唱队的作用，是全国最有影响的*集团之一。3、经济优势：*集团下辖八报两刊和六大经济支柱产业，即（*日报、农村*、齐鲁晚报、经济导报、生活日报、城市信报、半岛都市报、鲁中晨报）；两刊：青年记者、小记者；六大支柱产业：*物业管理公司、广告、发行、印刷、信息、置业公司。4、信誉优势：*日报从创刊之日起，始终是党的喉舌，人民群众的良师益友，她的诚信有口皆碑，*物业

4、管理秉承*集团的诚信和优良传统，坚持合作双赢的理念。5、专业优势：物业管理公司的总经理、部门经理、管理员90%取得了建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，或省建设厅颁发的从业人员岗位证书，所有从业人员都是经过专门机构培训的专业人员，公司已通过ISO9001：2000国际质量体系认证，并获得了建设厅颁发的“二级企业资质”证书。6、技术优势：公司员工具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员38人，高级工程师有7人，保洁绿化都有从业人员证书。7、培训优势：*物业公司成立了专门物业管理人员培训中心，是建设部在*省内唯一定点培训中心，定期举办全国物业管理企业经理培训班和对物业从业人员的专业培训。8、学习

5、优势：*物业公司已正在创建“学习型企业”，全体员工坚持业务学习，创建浓厚的文化氛围，定期请物业管理专家授课，中层以上管理人员每周六组织学习。9、人员优势：物业管理公司人员年富力强，平均年龄30周岁，共有专科以上学历的占85%以上，拥有先进的管理理念。 10、业务优势：*物业除了管理内部一、二、三宿舍以及经管大厦外，还接管了*集团的四星级酒店新闻大厦，另外，还接管了投资2.6亿江北最大印务公司*华泰印务公司。规章制度一公众制度*装修管理规定一、装修施工队和装修方案的选择1、为了更好地配合管理处对装修的管理，从业主和管理公司双方利益出发，建议业主装修尽量选择实力强、信誉好、经过培训取得合格证书的装

6、修企业。2、业主选择的装修方案应符合规定，不出现违章装修项目，管理处将对装修方案进行严格的审查。二、装修申报1、住户装修，必须提前七天向管理处申报，围合事务助理对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修手册。2、业主领取装修审批表、装修人员登记表等，如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。三、装修审批1、业主必须如实填报装修内容，并向管理处提交装修设计图纸和消防部门装修审批材料批文（涉及消防规定的应先向消防部门办理报批手续）。2、在接业主（住户）递交的装修方案一周内，事务助理会同工程技术部、保安部对方案进行严格的审核，保证不出现违章装修方案。3、业主（住户）收到批复后，交纳装修

7、管理按金（每平方80元），带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金（按施工人员每人1000元计）。签订装修施工队伍责任书，领取装修许可证。四、施工管理1、所有施工必须按照管理处审批的方案进行，不得有任何更改。如实际情况需要更改，必须报管理处审批，出具更改通知后方可施工。2、施工期间，业主进行现场监理，并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定，按规作业，文明施工。3、装修期限：中小工程为15天，较大工程为20天，最长不越过30天，如确实需要延期，要到管理处办理延期手续。4、施工时间：每天施工时间为8：00-12：00,14：00-18：00。5、装修施工用电不得越过该

8、装修住宅单元的装修表容量，严禁擅自乱接、乱拉电源线；超容量用电在管理处协商后，在管理处的监督下，由管理人员指定位置处接临时电源线，否则造成的一切后果由业主(住户)负责。6、管道供气设施和燃气用具(必须符合国家规定)的安装、装修、拆移、改装，必须由持有专业资格证书的单位施工，上报相关单位审批，用户不得自行安装、拆除、改装。7、装修施工，严禁打拆任何墙体，打拆墙体除责令恢复原状外，按30%-50%的装修押金罚款。8、空调应按安装在管理处统一规划的位置，空调架由管理处设计，统一式样安装。9、严禁封闭阳台，不得改变阳台的用途，防盗窗花由管理处设计统一式样。10、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应

9、按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁完好和整洁。五、验收1、装修工程完毕后，业主(住户)和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收，管理处将派人进行查验。2、隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。如未验收，管理处可安排拆除隐蔽部分遮挡，再行验收，由此造成的损失由业主(住户)自己负责。3、竣工验收后，由管理处验收人员在装修申请审批表上验收栏内签名。验收不合格时，限期改正，再行复验，直到合格。经过3次验收不合格者，管理处可另行指定施工单位进行施工，所发生的费用由业主(住户)承担。4、装修验收合格并使用个月后

10、，经管理处复验确定工程无明显质量问题，将押金退回业主(住户)和施工队。*装修人员管理规定为确保住宅小区业主的根本利益，并对装修施工队朝廷有序管理，特制定本规定。一、任何施工队进入本小区施工，都要接受资质审查，提供：1、 济南市室内装饰企业营业执照；2、济南市建设局发执业许可证；3、济南市装修企业资质等级证书；4、法人企业技术状况情况表。同时，要接受管理处对其进行的小区装修基本要求、行为规范、注意事项和违规处罚等方面的培训和管理。二、本小区内装修队实行凭装修施工许可证进场和施工人员凭出入证进出制度。各施工队还必须加强内部管理，不得使用三无人员，政府要求需持证上岗的技术工种工人要证件齐全。三、装修

11、施工时间：每天施工时间为8：00-12：00,14：00-18：00。超时施工，管理处有权责令停工，扣留或没收工具；如需延长施工工期必须向管理处申报。四、施工队在取得进入本小区施工资格并在接到工程后需办理如下手续：1、交纳施工押金，按施工人数乘以1000元计收；2、 交纳施工管理费，按施工人员每人每天5元计收；3、 办理装修施工许可证，每人交纳工本费20元；4、办理施工人员出入证，每位施工人员需交一寸免冠相片两张；办理一个交纳工本费10元。五、施工人员只能在“装修施工许可证”指定的现场作业，不得乱窜现场地，违者每人每次罚款100元；更不得私下再接工程而不办手续，违者除补交有关费用外，每队每次1

12、000元。六、施工过程中要注意垃圾袋装清运，每天垃圾应按指定地方放置并当天清运，楼梯、过道、天台、道路及其他公共地方不得作为加工、堆放材料和垃圾的地方，不得损坏公用设备、设施，保持公用地面、墙壁安好和整洁。七、施工队应绝对按济南市住宅装修管理规定、*装修管理规定执行。八、施工后施工队和业主共同向管理处申请验收时交回进场“装修施工许可证”和“出入证”，如丢失“装修施工许可证”罚款500元，丢失“出入证”者每证罚款100元。九、每项工程验收后，经1个月再复验，确定无质量问题和其他违章现象时，可退回施工押金。*围合内物品搬进(出)管理规定一、目的。本规定旨在加强、规范物品搬进(出)管理。有效控制偷盗

13、等治安案件。维护区内居民及商家、单位利益。二、申报制。住宅区住户及商家、单位凡有物品搬出本区，须事先向管理处管理中心申报，管理中心应及时通知围合事务助理，并向其它部门传达周知，并保证在搬进(出)物品时提供方便。三、盘查制。管理处治安队人员均有责任对所有物品搬进(出)进行盘查；发现可疑情况及时处理，并在有需要时联系治安大队支援；本区出入口岗亭值勤治安员须密切注意进出车辆及人员，发现可疑情况及时进行检查、处理。四、应急处理。区内发现有关可身经百战疑情况并且当事人逃脱时，应立即以对讲机、电话等迅速与出入口岗亭及执勤治安队员联系，报告有关特征并请示截停，有关人员接到截停请示时须及时反应并予截停、盘查。

14、五、案件处理。经盘查发现有违法现象时，须及时移交派出所处理。六、登记。发现可疑情况，及时向治安大队长汇报，治安大队长应准确及时记录在案，做到凡事有案可查；记录时间、地点、人、事等要素齐全。二 内部岗位职责*管理处主要岗位职责管理处主任是由公司聘任，授权到住宅小区实施物业综合管理的责任人，对公司和住宅区业主委员会负责，保证住宅的环境舒适优美、房屋及公共设施完好、机电设备运转正常、水电供应正常、文化娱乐活动丰富多彩，住户生活宁静。除带头遵守各项房管法规定、政策法令及公司的各种规章制度外，还必须履行下列职责：一、根据房管法规、政策法令、公司的各项规章制度和住宅区物业管理合同规定的条款，实行“管理目标

15、、经济指标”责任制，对住宅区的房屋、公共设施组织验收、接管，对住宅区的交通车辆治安、卫生绿化、维修养护、财务收支及有关区政建设、社区文化等实施全面管理。二、根据公司和住宅区管委会的授权，主持、审查、签定对外的各项经济合同。三、结合住宅区实际，建立、健全各项规章制度，检查、督促员工认真贯彻、执行，并督促员工坚持原则，秉公办事，敬业守纪，维护集体荣誉。四、组织员工学习政治、业务，严格按培训制度培训各类员工，提高管理服务水平。加强员工的团队协作，定期对员工进行考核，公正、公平地评价员工的工作和奖惩员工，关心员工的生活、福利，调动员工的积极性。五、审批房屋、公建设施的维修、养护计划和住户装修申请，组织维修人员按时保质完成各项任务，并检查督促住户按规定进行装修。六、坚持“取之于民、用之于民”的收费和使用原则，审批资金收支，严格按财务制度办事，努力增收节支，合理使用管理费，不得挪作他用，或向住户乱摊派，乱收费。七、对外来参观访问和住户的来信来访，要热情接待，接受居民监督，提高服务质量，及时处理住户投诉，总结、推广管理新经验，提高管理水平。八、参