xx商贸创意园修建性详细规划说明.docx

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1、公和周边产业需求的办公环境而穿引的创意办公区。(2) .高品质的商务商业配套；(3) .汽车产业及其他综合商贸园区。(4) .规划设计过程中考虑了各产业功能之间的便利性、协调性、实用性。(5) .打造以“创客”为本、同时服务周边“创客”的集合式创意园区。(6) .营造中心大广场加弧形廊架步行道的人文商业通道。三、规划布局(7) 总平面规划根据规划设计条件、周边环境、地块特征、业主的要求及地块价值分析，结合设计理念，整个地块用地采用线性规划结构，精心组织，以中心大广场为核心,即串联了各功能区块的联系又减少了各功能区块之间的相互干扰，同时将发源路人流引入纵深，增加场地内部建筑可达的便利性。(1)功

2、能分区a.创意办公区：本区块位于基地的东南侧，有四栋风格相似的15层办公楼组成的办公组团，组团南侧紧邻商务酒店，北侧为中心广场衍射的绿化广场；组团内部绿化庭院为紧张的办公之余提供休闲、静坐的场所。b.商务酒店配套区：本区块位于基地的西侧靠向酒店及相关的配套服务，主要为地块内及周边产业区的商务办公差旅人员提供服务。c.商业区：主要位于中心广场北侧，由两栋独立的商业单体及弧形连廊构成,两端分别连接至发源路，属于人员流线最为便利的区域。XX商贸创意园修建性详细规划说明一、项目背景及项目概况1、位于XX市开发区，用地面积60870平方米，XXXX路以西、XXX路以东（地形图号32-58-16,32-5

3、8-20）o2、用地性质：商业用地兼容商务用地（B1/B2）（集体发展用地）。3、总建筑面积195681.90平方米，其中商业建筑面积64018.44平方米、办公建筑面积84661.92平方米，地下室面积46139.84平方米。二、规划设计的依据、原则和目标2.1 规划设计依据a.广州市城乡规划技术规定（试行）；b.建设用地规划许可证及用地红线图；c.有关规划设计及建筑设计规范。d.业主提供的相关资料2.2 规划设计原则和目标针对当前“创客空间”新型创新形态的发展，考虑到开发区产业形态、创业人员的大环境，结合项目招商现状及创意园概念，探索新型“产研”发展模式。即“研产同行产研结合”的商贸创意产

4、业园区。（1） .创感十足的创意办公区，针对本园区内部的商业功能需求提供服务的办(1)内外交通联系：整个地块有3个出入口与发源路连接，其中北侧为人车共用的出入口、基地南侧则为车行出入口，中间人行主入口直接联系中心广场。(2)道路与交通组织：区内交通分为三个等级：最宽为7米环形车道，绕基地环形设置，作为车行主流线同时也是主要消防车道；串联各建筑单体之间通过广场的为4米宽景观路兼做消防车道，平时主要为人行通道，设计时考虑满足消防车行要求；最窄的为2米宽景观步行道及其他景观小径：规划道路详见道路规划图，根据人车流量灵活组合，既满足交通顺畅要求，又节约了用地。(3)停车场库配置标准：本案停车主要集中在

5、地下停车场辅助部分的地面及屋面停车。地下停车场主要位于高层建筑地下空间，规划为地下两层，规划地下停车位1148个。3.3 绿地系统规划本规划的环境结构是一个有机整体，特点是以绿地系统为骨架，以环境为触媒，各区绿地是一个连续的开放空间体系，形成层次分明的绿化体系，体现了居住区以环境生态为主导的规划思想。采用面、线、点结合的方式形成小区的绿地系统。场地的总体园林绿地规划设计，以中心广场为重点，提供舒适的环境，以中心广场为核心向各建筑组群延伸，联系各组团之间的绿化庭院，共同构成基地的绿化系统。绿地系统由广场绿地、组团绿地等有机构成，绿地率32.9%。3.4 竖向规划竖向规划设计原则：通过对自然地形的

6、合理利用与改造，结合环境设计要求,d.中心广场：从开源路起始、以大开口进入，至基地东侧边界结束，作为场地内最开阔、做核心地带，串联各功能区块的同时也减少了各功能之间的干扰，为整个地块提供一个优美的、舒适的休闲、交通空间，是本项目的一个重点区域。(2)空间布局a、共生性原则项目总体规划必须充分尊重环境及注重保护自然资源，必须注意整体环境与建筑的统一协调，使环境与建筑互相衬托，形成自然景观与人文景观的良性互动，把本项目建设成为一个现代化、时尚感、生态化的创意产业园区。b、经济性原则项目总体规划必须符合现有地形特征，尽量利用地形，减少土方量。尽量利用用地内的现有绿化，减少绿化成本的同时，保护树木。c

7、、生态化原则必须充分考虑本区的自然环境特点和地方文化特色，从营造高效的生态环境的高度出发，科学地确定规划的指标和组织多层次的有机生态绿地系统。d、人性化原则以人为本，方便宜人，强调人与自然的融合，创造人性化的自然环境。e、可持续发展原则整体规划，系统合理地分配土地资源，提高土地节约使用的综合效益。充分考虑规划的可操作性和实施的可行性。3.2道路系统规划其中梯屋及架空建筑面积平方米901.44地下室建筑面积平方米46139.84建筑基地占地面积平方米18482.66建筑密度%30.3公共绿地面积平方米20056.48绿化率%32.9机动车停车位个1386其中地上机动车停车位个238地下机动车停车

8、位个1148非机动车停车位个1161其中地上非机动车停车位个103地下非机动车停车位个10585.2用地平衡表用地名称面积(平方米)比例(%)规划总用地70870100商业商务建筑用地18482.6630.3公共绿地20056.4832.9道路广场用地22330.8636.805.3建筑明细表建筑编号建筑名称建筑性质建筑占地面积(Itf)建筑面积(m,)计容建筑面枳(Itf)层数建筑高度(m)11#商业楼商业4661.2813345.2811361.84312.3022#商业楼商业6318.4019176.2418771.30212.953酒店商业3200.4433974.1533803.41

9、1558.4041#办公楼商业、办公1443.0021227.9621165.481548.7152#办公楼商业、办公1443.0021227.9621165.481548.7163#办公楼商业、办公1571.3021609.0421536.831552.5074#办公楼商业、办公1288.2420884.5420782.751552.508地下车库地下室44179.2028.10减少土方工程量，选择合理的设计标高，满足规划区内建设要求，达到工程合理、造价经济、景观优美使建筑与环境融为一体。区内道路机动车道纵坡控制在4%以内，局部为平坡，场地标高因地制宜，场地与周边道路路面高差大于0.2m。四

10、、建筑单体设计构思根据周边建筑的形体特征，建筑单体设计考虑与周边环境的融合性和适应性，采用具有现代感的简单线条与玻璃的结合，立面造型简单时尚，线条的运用让立面极富动感。根据使用功能和总体规划的要求，办公楼及酒店均为高层建筑按，且满足以下要求：1、符合总体规划的布局要求，且产业园区定位的要求；2、平面结构方正，采光及通风良好，平面空间具有良好的灵活性和兼容性特点；3、布局合理，紧凑实用，比例恰当，具有良好的经济性和建造的方便性；五、附表5.1主要经济技术指标表项目单位数值规划总用地平方米60870总建筑面积平方米195624.37计算容积率建筑面积平方米148587.10商业建筑面积平方米723

11、54.12其中办公建筑面积平方米76232.98容积率2.44不计算容积率建筑面积平方米47041.28都能保证其他配电房的正常供电，不会造成小区大面积停电，以提高其可靠性。低压供电系统采用树干和放射式相结合的供电方式。对较为重要的负荷采用专线供电。低压供电及接地系统采用TN-C-S系统。2.3 本工程供电系统采用分散式功率因素补偿方式。在各变电所设低压补偿装置。系统补偿后的功率因数要求不低于0.9。2.4 由于供电设备设置分散，为了方便其管理，可把对供配电系统的控制管理纳入物业管理网络。2.5 5管线敷设及用房面积：高压电缆及主要的低压电缆一般敷设于道路的东南侧人行道。高压低压电缆主要采用穿

12、管埋地敷设。导线在穿越道路或私家花园加设金属护管。通信、闭路电视、小区局域网等弱电传输线采用穿管埋地敷设，弱电传输主线护管暂定四根（HDPE中98）管。主线敷设设在道路的西北侧人行道。管线离道路石一米，路灯装设在这一米范围内。各配电站用房面积约为150平方米250平方米。中国电信程控电话站用房、中国移动、中国联通机房、有线电视主机房设置在小区主入口附近，各弱电机房预留用房面积约320平方米。2.6 防雷接地：各建筑物构筑物都应加装防雷设施，所有用电器都应接地保护。尽量利用自然接地体（建筑物构筑物基础内钢筋、金属水管等）作为接地装置。在变配电站高压侧装设避雷器。对重要的低压负荷加设涌流抑制都或避

13、雷器。2.7 住宅负荷计算参考业主所发之有关规定，按下表执行：户建筑面（m2）负荷指标（Wm2）户安装容量（kW）6.1 电气方案说明设计依据1. 1城市工程管线综合规划规范GB50289-98；1.2城市电力规划规范GB50293-1999；1. 3低压配电设计规范GB50054-1995；1.4 建筑物防雷设计规范GB50057-94(2000年版)；1.5 住宅建筑规范GB50368-2005；1.6 城市道路照明设计标准CJJ45-2006(J627-2006);1.7 建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB50311-2000-T：1.8 建筑照明设计标准GB50034-2004；

14、1.9 10KV及以下变电所设计规范GB50053-94；1.10民用建筑电气设计规范JGJ16-2008：1.11供配电系统设计规范GB50052-2009：建筑单位及协作专业之资料图纸。供配电设计：2.1 本工程共设24个变配电站。电源取自市电，电压等级10千伏，采用单电源五回路的供电方式。各变电所采用环网方式配电。本工程在各建筑组团设置变电站，以减少低压供电半径，满足低压供电压降的要求，节约投资。各分站的变压器容量不宜太大，减少变电站占地面积。变电站设置在较为偏僻的地方，不影响小区景观。2.2 高压配电系统采用环网式，当其中一个配电房发生故障或计划检修时,通过视讯宽带网(双向CATV网)，用Cab1eMOdem免拨号直接进入。用户终端可以是PC机或电视机顶盒。上述接入方式都是用户直接面向ISP,速度慢或不经济，体现不出群体优势，是立足现有条件的办法。基于上述情况，建议在本小区建立局域网(1AN)o局域网与公众网的接入方式可视用户实际需要，采用ISDN、ADS1或DDN等接入方式。此方式具有以下优点：灵活可靠：方便分期发展。经济：用户接入设备是标准以太网卡，较MOdem、适配器便宜，单位信息费用较低，体现群体优势。高速：用户上网速度只受出口带宽的限制。而出口带宽可由发展商根据用户使用情况逐步扩大。方便：不影响电话电视的使用，不用