招标投标-万科西溪蝶园前期物业服务招标文件 精品.doc

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1、西溪蝶园一期（暂定）住宅小区前期物业管理招标编号：招标文件杭州万科置业有限公司二OO七年九月“西溪蝶园一期（暂定）”概况及招标情况说明第一章 总则 “西溪蝶园一期（暂定）”为多层、小高层公寓项目，由杭州万科置业有限公司开发，座落于杭州市西湖区蒋村，北接浙江大学紫金港校区，南临西溪国家湿地公园。本项目一期建设用地50626平方米，建筑总面积144836平方米，包括地上面积116119平方米、地下面积28717平方米。项目一期主体为9幢多层、小高层住宅。预计项目一期总户数为700户。项目交付时间为 20XX年4月。本公司根据物业管理条例、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法及杭州市物业管理招标工

2、作实施办法的文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。一、“西溪蝶园一期（暂定）”规划建设基本情况（一）一期总占地面积：50626 m2。（二）一期总建筑面积：144836m2。一期地上建筑总面积 116119m2。其中住宅建筑面积 113906 m2，社区服务和商业建筑面积2213 m2。 一期地下建筑总面积28717m2。其中车库及其它26498m2（包括人防建筑面积12259 m2），自行车库面积2218 m2。（四）一期车位情况： 车位数 629 个。其中地上车位 63 个，地下车位 566 个。（五）一期公共设施及公用设备：1、 绿地率：30.2%2、 容积率：2.303、

3、 建筑密度：25.0%4、 总配体量：住宅总户数 700户5、 建筑层数：1-2幢48层，3-9幢1012层；6、 主要设施及设备情况：（1） 生活给水系统水源：取自城市自来水，供水压力0.20MPa，从北侧蒋村一号路及西侧蒋村西路的城市给水管道上各接1根200mm的引入管，供本小区生活及消防用水，室外消防给水、室外生活给水管道分开设置，室外设三座水表井（消防两座，生活一座）。 最高日用水量：Qd=642.7m3/d ；平均小时用水量： Qh=29.6m3/h；最大小时用水量： Qm=63.8m3/h；（2）生活排水系统生活污水排水量与生活给水量相同。本工程室外采用生活污水与雨水分流制排水的管

4、道系统，室内采用粪便污水与洗浴废水分流排水管道系统，住宅厨房排水单独设置排水立管。为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管。污水经污水处理站处理后达标排至市政污水管道。车库内排水排入集水井后用潜水排污泵提升后排至室外污水管道。（3）雨水系统本工程北侧道路蒋村一号路有城市雨水管道，基地南侧有天然河道朝天莫港，允许本工程雨水排入。屋面雨水采用外落式重力流雨水排水系统。屋面雨水由87型雨水斗收集经雨水立管排至室外散水，再经13#雨水口收集后排至室外雨水管道。住宅分体空调凝结水及阳台雨水经立管收集后排至室外散水。（4）管材生活给水管：管径DN80mm者，采用内外壁涂塑钢管，丝扣连接；管

5、径DN80mm者，采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈接口。并设支墩。管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。生活污废水及雨水管：室内给水管采用采用钢塑复合管，螺纹接口。排水管采用PVC-U管、承插粘接。（5）供配电系统电源等级：本工程高层住宅楼的电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为二级负荷；其余设备用电为三级负荷。拟设10kV开关站一座，10kV电业变电站（内附2800KVA变压器）4座。小区内各住宅楼及物业等用电均由所管辖的电业站以380V/220V三相四线电缆直接埋地供至各楼的单元配电间。（6）照明系统照明标准：办公室300L

6、x；电梯厅、设备机房100LX；地下停车库 75LX。住宅公共走道照明采用节能效果显著的高光效环管日光灯；办公室等均采用高光效节能嵌入式荧光灯。走廊、电梯前室、楼梯间采用节能灯。（7）防雷接地系统按照建筑物防雷规范，本工程中19号住宅按三类防雷建筑考虑。防直击雷措施：屋面接闪器采用避雷带与屋面钢栏杆相结合方式，避雷带采用254的热镀锌扁钢沿女儿墙四周敷设，避雷带与屋面钢栏杆在屋面构成不大于2020m（或1624m）的均匀网格。利用结构柱内主筋（16主筋两根）作防雷引下线，利用建筑物基础底板内主筋作接地极。防侧击雷措施：将45米及以上部分外墙上的栏杆及金属门窗等较大的金属物体与防雷装置连接，在每

7、层利用结构梁中2根水平主钢筋（16）与引下线焊接成均压带，所有引下线、接地干线、建筑物内的金属结构和竖向金属管道等应与均压带连接。防雷电感应措施：建筑物内的设备、管道、构架等主要金属构件均需与防雷接地装置可靠连接。防雷电波侵入措施：进出建筑物的金属管道及预埋钢管，电缆金属外皮等均与防雷接地装置可靠连接。电气设备接地、防雷接地、弱电系统接地共用一套接地装置，接地电阻1欧姆。电气接地故障保护采用TN-C-S系统，在电源进户处作重复接地，凡电气设备与电气装置均通过专用接地干线可靠接地。在地下室设总等电位端子箱进行总等电位连接。在卫生间设局部等电位端子箱进行局部等电位连接。在安保室、通讯机房等处设专用

8、弱电接地端子。（8）消防电气火灾自动报警系统：在地下车库一、二内设火灾自动报警系统；采用集中报警、二总线制系统。消防控制室设于8号楼一层，集中监控小区火灾报警情况。车库内设置感温（烟）感探测器、手动报警按钮、消防广播扬声器。各主要设备机房设消防电话。灭火联动控制系统：火灾发生确认后，由消防控制室发出指令起动消防泵、喷淋泵、排烟风机、送风机，降下防火卷帘，同时切断非消防电源。住宅消火栓按钮报警信号引至消防控制室，并可直接启动消防泵。（9）弱电系统电话通信：住宅电话按2门/户考虑，小区系统容量按1500门考虑；小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业管

9、理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。每套住宅内设12个信息点。小区共计需安装约1400个信息点。有线电视系统：普通住宅内每套配设23只电视用户终端，小区共计电视终端约2100只。保安监控系统：可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、电视监视系统、背景音乐广播系统、周界红外报警系统、电子巡更系统（10）电梯： 16 台。二、“西溪蝶园一期（暂定）”的物业配套设施设备保修期限物业保修期限：根据国务院第279号令建设工程质量管理条例的规定执行。1、 电梯： 24 个月2、 主体主建： 600 个月3、 主体水电：24 个月4、 供水系统： 24 个月5、 监控系统： 24 个月6、 消防系统： 2

10、4 个月7、 绿化： 24 个月8、 配套市政：24 个月保修期时间计算：自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业三方认同签章之日起即为保修期的起始日期。三、物业管理内容 （一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；（四）清洁卫生；（五）公共绿化的维护和管理；（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有

11、关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；（八）对装修活动进行监督的管理；（九）商业网点的管理；（十）社区文化活动；（十一）档案资料管理；（十二）法律政策及合同规定的其它事项。四、物业管理资金来源和物业管理用房（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市房管局物业维修资金管理中心；（二）物业管理用房及物业经营用房：招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照物业建设工程许可证载明的地上总建筑面积7的比例配置物管用房（其中3的物业管理办公和活动用房及4的物业商业用房）移交给中标单位。（三）小高层、高层物业管理费暂定每平方米 元/月，商

12、铺 元/月，车位使用管理费 元/个月，上述收费标准可上下浮动20。地面停车费用按照杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法收取。小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。已竣工交付但尚未出售物业，由开发建设单位按照物业管理费100的标准交纳。物业买受人未入住使用的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理费70%的标准交纳。 电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。（四）其它有偿服务项目：1、停车收费，物业经营用房出租等；2、受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业管理公司

13、按有关规定并与委托人协商确定。五、管理投标企业资质条件具有行政主管部门颁发的物业管理三级及三级以上资质的专业物业管理公司。六、奖惩措施（一）“西溪蝶园一期（暂定）”的物业管理服务标准按杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准及前期物业管理服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准及前期物业管理服务合同执行，或由于物业管理公司管理不善造成严重后果的（如：失窃、偷窃等行为，具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，

14、由中标单位承担违约和赔偿责任；（三）托管期内，若“西溪蝶园一期（暂定）”被评为浙江省物业管理优秀住宅小区，由开发商一次性给予中标单位人民币贰万元的奖励。七、有关说明（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（杭州万科置业有限公司）签订的前期物业管理服务合同对“西溪蝶园一期（暂定）”实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏；（二）制作标书时，统一按20XX年 月 日为物业管理公司进驻时间；（三）招标单位经过综合验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。业主大会将依照物业管理条例选

15、举产生。业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；（四）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施；（五）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。第二章 投标须知一、投标依据（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；（三）政府有关部门批准的“西溪蝶园一期（暂定）”小区规划方案。二、投标要求投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。三、招标文件解释及答疑（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署