城市更新行业发展分析.docx

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1、城市更新行业发展分析2019年以来，城市更新热度持续上升。2023年3月，中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要正式发布，纲要提出要实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，奠定了“十四五”时期以及未来十余年城市更新在我国新型城镇化战略中的重要地位！因此，企业围绕城市更新赛道的布局进一步加速。一、布局集中于珠三角、长三角、京津、成渝目前品牌房企已大量布局城市更新市场，项目主要集中于珠三角、长三角以及京津和成渝地区重点城市，其中深圳、广州和东莞是城市更新企业的主要聚集地。从布局趋势来看，除了以广东省作为城市更新的主战场外，企业也逐步向其他高能级的一二线城

2、市寻求更多的城市更新投资机遇。2023年全年大多数“三旧改造”项目由合景泰富、佳兆业、龙光、卓越等本地房企获取，TOP1O房企如万科、保利、华润等亦斩获多个城市更新项目。受整个行业资金面承压影响，2023年下半年典型企业城市更新项目的拓展力度要明显弱于上半年。二、国企加大力度参与城市更新城市更新是在“城”的基础上进行再改造，需要实现更加多元化的诉求，因此国企参与城市更新具有明显的优势。大型国有企业内部普遍存在需要盘活的存量土地，业务开展的过程中也能够发挥体制优势、产业优势和融资优势，具有极大的内在动力参与城市更新行动。近期参与城市更新基金的企业以央企、国企为主。此外，个别城市近期也从政策层面鼓

3、励市属国企参与城市更新，这也将进一步推动国企更加积极参与城市更新。表：部分国企2023年城市更新动态企业事件保利发展参与天津、上海城市更新基金；在获取深圳多个项目前期服务商资格。华润置地发布华润置地城市更新管理手册2.0;获取深圳多个项目前期服务商资格；入局石家庄高铁商务区城市更新项目。中国海外物业版块战略发布会提出投身城市更新，承接国家战略。中建集团在长沙召开2023年城市更新业务推进会，将积极开拓城市更新市场。中国铁建成立中铁建城市开发有限公司，确立了2023年冲刺千亿规模的目标。中国中铁中国中铁将全方位参与辽宁城市更新行动。招商蛇口发布2023年城市更新“猎英”计划，招聘同位覆盖30多个

4、城市，100多个岗位；参与上海城市更新基金；获取多个项目前期服务商资格；2023年获取多个城市更新项目。华侨城发布2023年华侨城城市更新品牌片；中标深圳布吉新城片区城市更新项目前期服务商。中BA局发布城市更新决策地图、产品手册与操作流程V10。表：2023年各地已/拟成立城市更新基金国企参与情况时间城市基金规模参与企业2023.5北京中关村科学城城市更新与发展基金300亿北京建工集团、中建七局、上海宝）酹2023.6上海城市更新基金800亿上海地产、招商蛇口、中交集团、万科集团、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等国资背景的房企和保险资金2023.7无锡无锡城市更新基金3001乙无锡城镇

5、发展集团、平安建投、中交投资等2023.8由天津城市更新基金600亿天津城投集团、中国中铁、中国中冶、中国电建、中国金茂、中海地产、华润置地、保利地产、绿城中国、平安不动产、富力集团、中国建筑等17家大型企业集团2023.11石家庄石家庄城市更新基金IOo亿募集过程中2023.12上海上海城市更新引导基金IOO亿万科、招商蛇口、上海世博土地、中交集团等三、治理体系不断完善，多方协同有效推进城市更新开展过程中，涉及到很多的政府部门协同、行业链条协同，由于利益相关者的数量更多，城市更新项目前期规划、报建的流程要比传统房地产开发更加复杂，在这个过程中专门、常设的管理机构、行业协会有利于信息共享、统筹

6、协调、高效推进。从城市更新政府常设机构及行业协会的组织情况来看，2023年后，上海、武汉、南京、云南、大连、辽宁等省市开始根据自身的情况成立相关常设机构和行业协会，城市更新多方协同有效推进。表：相关政策中提及的城市更新组织机制城市政策主要内容北京北京市关于实施市委城市工作委员会所属城市更新专项小组负责统筹推进城市更新行动的指城市更新工作。市有关部门要建立协同联动机制，加强政导意见策创新，深化放管服改革，支持各区推进城市更新工作.上海市人民政府加强对本市城市更新工作的领导，建立城市更上海市城市更新新协调推进机制，统筹、协调全市城市更新工作，并研究条例、审议城市更新相关重大事项；城市更新办公室设在

7、市住房城乡建设管理部门，具体负责日常工作.广州广州市城市更新市人民政府加强全市城市更新工作的领导，成立城市更新条例领导机构，研究审定城市更新重大事项、作出重大决策.深圳深圳经济特区城市更新条例市人民政府负责献全市城市更新工作，研究决定城市更新工作涉及的重大事项。市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作，拟订城市更新政策，组织编制全市城市更新专项规划、年度计划，制定相关规范和标准.重庆重庆市城市更新市政府成立市城市更新工作领导小组，负责领导全市城市管理办法小勃I作，kJ的m人事项进彳J力必成都将原市棚户区改造工作领导小组更名为市城市有机更新工成都市城市有

8、机作领导小组，市级相关部门及各区政府（管委会）为小组更新实施办法成员单位。领导小组负责统筹协调重大问题，审批工作计划和方案，审定政策措施，督促检查各成员单位工作。沈阳成立沈阳市城市更新工作领导小组，市级相关部门及各区沈阳市城市更新县（市）政府为小组成员单位，负责领导全市城市更新工管理办法作，统筹协调重大问题，对全市城市更新工作涉及的重大IW行决策.RcS西安西安市城市更新办法市人民政府成立市城市更新工作领导小组，负责审议全市城市更新重大政策措施和城市更新专项规划，审定城市更新年度实施计划，统筹协调城市更新中的重大问题。四、强化组织资源支持力度根据结构与战略相匹配的原则，2023年以来，房企加速

9、构建与业务拓展相匹配的组织架构及管理体系，将城市更新作为企业发展的重要战略布局已成为多数企业的共识。从近几年的情况来看，城市更新的复杂程度使得许多企业专门成立业务部门开展工作。特别是广东省的部分企业已经将城市更新业务以集团公司的层级推进，这些企业的城市更新业务已经成为企业发展的重要组成部分。例如，万科南方区域公司早在2023年就把城市更新提升为和办公、商业、EPC&代建、养老、酒店同级别的独立业务后，2023年3月又成立城市更新公司，说明城市更新业务在集团内的支持与重视进一步提升，将得到更多的资源支持。中国奥园在城市更新领域较早布局，项目储备较多，2023年3月通过组织架构调整提升了城市更新业

10、务在集团的业务比重，调整后业务将更多集中于城市更新。招商蛇口发布2023年城市更新“猎英”计划，招聘岗位工作内容均围绕城市更新板块展开，招聘最多的为投资拓展类，通过投资拓展类岗位的增加扩大城市更新项目储备。中南置地于2023年10月进行了组织架构调整，将原深莞惠战区调整为中南置地城市更新事业部。此外，远洋集团、中国奥园等多家企业在其2023年中报中提到要将城市更新业务作为未来重要的发力点，不断提升土地转化，打造企业新的业绩增长点。从近几年的情况来看，城市更新的复杂程度使得许多企业专门成立业务部门开展工作。特别是广东省的部分企业已经将城市更新业务以集团公司的层级推进，这些企业的城市更新业务已经成

11、为企业发展的重要组成部分。例如，佳兆业、卓越等均较早成立专门的城市更新集团公司，雅居乐2023年成立城市更新集团公司。多数企业则在业务开展的初期或开展的过程中成立专门的城市更新事业部。例如，华润置地2016年成立了华南大区的城市更新事业部，招商蛇口为把握城市更新带来的发展机遇，各地也在根据具体情况成立城市更新事业部。除了典型的房地产开发商成立专门的公司或者部门开展城市更新，城投公司也在积极参与城市更新。天津城投集团2023年7月初也成立了天津城市更新建设发展有限公司，成为天津首家以城市更新为主营业务的公司。根据公开信息显示，该公司的经营范围为房屋拆迁服务、土地整治服务、土地使用权租赁和停车场、

12、酒店、养老、住房等租赁运营业务。五、合作联营，应对城市更新多元挑战不同领域的企业加速布局城市更新市场，合作联营共同应对城市更新多元化挑战。目前的合作主要聚焦在全国品牌房企与本土深耕房企、房企与金融资本、房企与特色领域优势企业之间。这与城市更新业务资金量大，占用周期长，对综合能力的要求高，对当地的熟悉度要求高等特征是分不开的。房企&房企的合作整体来看，房企在不同区域优势不尽相同，房企间相互合作实现优势互补，风险共担的情况越来越多。城市更新业务需要对所进入城市有深入了解，企业间互相取长补短进行城市更新业务合作已经成为趋势，品牌房企拥有资金和品牌优势，但是进入新进城市时与地方企业合作可以借助本土企业

13、的本地优势，加快项目推进速度，降低因为对当地情况的不了解而造成的风险。近几年企业间的业务合作已经成为部分房企进军城市更新或者强化企业在更新领域优势的重要途径。卓越和时代中国签署合作协议,双方将聚焦大湾区城市更新市场，充分依托同为城市更新领先企业的品牌效应、行业资源和产业优势，实现资源共享、互惠互利、合作共赢，合力推进湾区城市更新业务。合景泰富和珠江实业签署战略合作协议，未来双方将就城市更新多个领域进行深度合作，聚焦广州辐射大湾区的多个核心区位。除了公司层面的战略合作，企业之间也会针对单个项目开展合作。城市更新的业务流程目前仍处于相对非标准化的阶段，部分项目的推进需要更加综合的能力体系，开展项目

14、层面的合作能够最大程度解决项目难点，能够灵活设计合作方式和退出方式。例如，华润置地与城发投集团就高铁商务区城市更新项目签署了战略合作协议，旨在充分发挥华润集团的品牌和规模优势以及城发投集团的属地优势。房企&金融机构的合作房企频繁与金融机构开展城市更新战略合作。例如，平安不动产与俊发集团正式签订战略合作框架协议，将重点围绕城市更新进行资源互补。首开集团与中国建设银行北京市分行签订战略合作协议，获得不低于IOoO亿元额度，专项用于城市更新、老旧小区综合整治等领域。武汉城建集团与国开行签署战略合作，携手推动逾2000亿元城市更新项目。中国奥园与广州银行、中垠地产签署三方战略合作协议，奥园与中垠将在城

15、市更新等领域深化合作，广州银行为奥园、中垠提供包括“授信及融资服务、产业园金融服务、资本市场专业化服务、集团现金管理”等在内的综合授信服务，助力企业城市更新业务稳步发展。整体来看，房企借助前期与金融机构在开发领域的深度合作，能够进一步将合作延伸到城市更新领域，具有极大的优势。通过金融机构在资金层面的持续性支持，将极大减轻城市更新服务企业的融资压力，而金融机构也能够将更多的信贷额度投放到国家政策鼓励的城市更新行业。房企&地方政府的合作远洋集团与重庆江北区、长沙天心区政府分别签署了城市更新战略合作协议，首开集团则与北京朝阳区签署战略合作协议。而在更早之前，昆明政府与碧桂园签订战略合作协议，其中就涉及城市更新改造。整体来看，城市更新业务往往与多个政府部门相关，与政府达成战略合作关系有利于房企提升与政府沟通效率，规避风险，企业往往可以获得规划政策、土地政策以及财税补贴等支持，更加有利于项目的获取，确保项目取得成功。但是能够获得金融机构与政府支持的企业多为国有企业或在城市更新领域有独特优势的大型房企，留给小房企的机会并不多，中小企业需要企业在城市更新领域尽快形成自己的优势。六、部分项目受“防大拆大建”政策影响显现2023年8月初，住建部官网公布了关于在实施城市更新行