房地产公司设计阶段成本管理体系培训课程.docx

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1、房地产公司设计阶段成本管理体系培训课程课程设计说明I1. 公司基本情况假定12. 小构成员任务分工2成本管理体系前言31. 公司具体进展目标32. 要解决的问题33. 编制的要紧根据34. 遵循的基本原则35. 部分46. 工程设计阶段成本管理要紧环节47. 应管控要点与目标48. 设计阶段成本管理工作清单49. 招标阶段要紧环节的成本管控目标及管控要点510. 分2011. 理工作的要紧流程2012. 限额设计操纵流程2013. 设计变更流程图2214. 设计部门工作流程2215. 项目设计阶段工作流程2316. 设计管理部在可行性研究报告的编制中的工作流程2517. 设计衔接专组的工作流程

2、2518. 设计招标流程2619. 施工图纸设计交底流程2720. 公司主导业务管理流程2821. 分3022. 计阶段成本管理工作涉及的3023. 构职能分工及具体工作的人员分工与合作关系3024. 设计阶段成本管理工作涉及的组织结构3025. 设计阶段成本管理工作涉及的部门职能分工及具体工作的人员安排与合作关系.30棵程设计说明批注D1J:公司的基本情况假定，包含公司的规模、进展阶段、组织架构要紧产品类型：其他可能影响公司成本管理体系设计的因素；小构成员任务分工。名典房地产有限公司于1999年在重庆成立，注册资本5000万元，具有一级开发资质。截止2009年12月，公司总资产达50亿元。近

3、三年，新开工面积50.7万平方米，竣工面积79.8万平方米。2009年度实现销售金额21.2亿元，结算收入20.9亿元，净利润7.9亿元，公司盈利水平稳中有升，并处于进展壮大的关键阶段。公司立足于开发中档中小户型住宅，以年轻购房者与投资客户为目标群体，完成了诸多高性价比并能满足大多数客户需求的项目，其中有位于交通便利干道地段的“城市转角”、“幸福中转站”项目，位于轻轨站点的旧城改造“生活在途中”、“新街区新邻里”项目，位于城市边缘紧邻北部新区、茶园新区周边的“新概念公寓”、“都市曙光”项目。同时公司适度进展商务写字楼项目，现在建项目不仅有位于高新区的公寓式住宅一一激YOUNG、别致生活,还有商

4、务写字楼一一名典商务大楼。公司共有员工136人,其中基层员工91人，中高层管理人员45人,年龄在23-30的占25乐31-40占50%,41-45占15%,本科学历占43%,硕士学历占45轧公司使用矩阵式的组织结构形式，形成职能部门与项目部下各项目相结合。如下：技术怡理部I工程管理建装t甘氏冬MH聚利航4HC公司高层由董事会构成，中层由各职能部门管理者构成，基层由各个职能部门与项目部员工构成，项目A、项目B、项目C分别是两个公寓式住宅与一个商务写字楼。公司分析了政策环境，市场环境等，通过激情拼搏的企业文化与稳健专注的进展模式，把握机遇，厚积薄发，总结了自身进展过程中的优劣势，进行了企业战略规划

5、的调整，在稳固现金牛业务的前提下，拓展业务领域，逐步涉足商业会展、酒店经营等有关行业，向着成为重庆甚至全国的知名品牌企业而不断奋斗。2.小构成员任务分工本成本管理体系中的课程设计说明、成本管理体系前言、设计阶段成本管理要紧环节工作清单由小构成员共同讨论完成，第一、二、三部分分别由余霞、刘揽月、杨显怡分工完成。帔本管理体系前言1 .公司具体进展目标批注1）2:公司建立成本管理体系拟解决的基本问题，/或者公司建立该体系的背景，或者公司为什么要建立该成本管理体系：煽制的要素根据：遵循的基本原则。公司现在处于扩张阶段，极力看好重庆市场的进展前景，因此，在重庆建立精品楼盘，打造自己的声誉是公司近期的首要

6、目标。公司的在建项目“激YoUNG”、“别致生活”公寓式住宅与“名典”商务大楼正处于施工阶段，关于这三个项目的具体要求是保证质量、提高设计变更的效率。此外，关于公司未来计划筹建的酒店与会所，公司强调的是其设计的特殊与精巧与成本预控。2 .要解决的问题1）建立设计任务书编制与审核制度，确保设计师懂得产品定位及意图。2）设立适当的激励机制，明确设计责任，充分发挥设计人员的操纵主动性，提高设计人员的职业精神。3）做好设计阶段的成本计划，操纵好成本风险。4）加强过程管理，以设计管理部为要紧协调者，如何使设计阶段的各项工作渗透到决策阶段与施工阶段。3 .编制的要紧根据1）建设工程成本计划与操纵、房地产开

7、发经营与管理、工程项目管理、合同管理、工程经济学等有关教材2）关于房地产开发企业、建筑企业管理体系建立与实施的有关专业书籍等文献资料3）关于房地产企业、建筑企业规范化管理、组织管理、管理流程设计等有关专业书籍等文献资料4 .遵循的基本原则1）全员全过程操纵原则2）权、贵、利相结合的原则第一部分公司工程设计阶段成本管理要紧环节及相应管控要点与目标1.设计阶段怫本管理工作清单I阶段要紧工作涉及的部门前期准备阶段编制全面可行性研究报告研发部、设计管理部、销售部、物业部、策划部、合约造价部编制限额设计目标研发部、合约造价部编制设计任务书设计管理部审核设计任务书研发部设计单位招标及设计合同签订合约造价部

8、、设计管理部总体设计方案评选研发部、设计管理部、合约造价部初步设计阶段总体设计方案评选研发部、设计管理部、合约造价部专业设计方案评选研发部、策划部、销售部、物业部、设计管理部、合约造价部编制设计概算合约造价部施工图设计阶段施工图会审设计管理部、工程部、合约造价部施工图预算编制合约造价部施工图交底设计管理部、工程部、合约造价部、项目部材料设备清单及限价表编制工程部、合约造价部设计后评价设计管理部、合约造价部批注D3:通过讨论明确成本管理的要紧工作或者环节的管控要求目标、基本潦程与组织人员安排等，形成相应的工作清单。目的是使小构成员所完成的设计内容能够相互关联、相互呼应,形成完成的成本管理体系.设

9、计变更管理设计管理部、合约造价部、工程部2.招标阶段要紧环节的成本管控目标及管控要点2.1成立设计管理部门（1）通过招标与招标竞赛，缩短设计周期与优化设计方案。（2）按照批准的设计任务书及投资估算来操纵初步设计。（3）通过合同对勘察设计单位明确规定责任。（4）加强设计标准与标准设计的制定与合理应用。2.1.1根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入与建造成本。尽可能确定一个基本操纵区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。2.1.2可行性规划设计操纵方法：市场信息搜集与分析市政状况信息分析规划要点确立可行性研究、设计任务书可行性设计

10、变更2.1.3方案评审操纵方法：构成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。2.1.4设计成果操纵方法：对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整设备选型方案提早确定根据提交的设计成果进行投资估算2.2对设计单位限额设计2.2.1目的使国家批准的各个设计阶段造价不被每阶段设计所突破，达到操纵投资，高效使用资金的母的。2. 2.2范围将设计阶段中影响工程静态投资的项目作为操纵对象，深度要求为：初步设计达到每一分部工程，施工图设计达到每一分项工程。3. 2.3职责（1）市场部负责编写提交市场调研报告，销售部提供客户投诉回访资料，功能改进建议，为优化

11、设计提供根据。（2）开发部组织编制项目策划方案，组织项目规划方案的设计：代表企业委托外部设计院设计项目的规划方案：操纵项目规划费用的使用。（3）设计部协助与配合设计单位工作（4）造价部参与公司项目可研，投资论证，提供各项经济数据。（5）造价部协助设计部设计总监将投资分解到各专业，然后再分解到各单位工程与分部工程。4. 2.4关键问题（1）设计部内部交底会议内容：可行性研究报告中的设计原则、建设方针、各项经济操纵指标对关键设备、工艺流程、要紧建筑与各类费用指标提出的技术方案比较研究实现可研报告投资限额的可行性将设计任务投资限额分专业下达，责任落实建立健全限额设计奖惩制度，并提交行政部、财务部、人

12、力资源部备案（2）设计意向经济分析表应包含各个操纵节点名称，设计意向，设计费用预估，优化设计可能性，如有优化设计可能性附上优化设计说明书该经济分析表列入各专业设计负责人考核项目中（3）限额设计全过程规划限额设计全过程即对工程项目管理的过程，包含目标分解与计划、目标实施、目标实施检查、信息反馈的操纵循环过程5. 2.5程序1）设计总监组织各专业设计负责人进行交底会议并根据可研与投资估算提出限额设计目标，分解至各个专业设计负责人。（2）各个专业负责人根据限额进行投资目标分解，于交底会议后向设计总监提交“投资目标设计责任书”，批准后列入设计任务书。（3）正式设计开始后，根据每一设计操纵点，向设计方寻

13、求设计初步意向，填制“设计意向经济分析表”，由各专业负责人根据设计意向估计费用，同时提出合适的优化设计。（4）待各个操纵点设计完成后进行操纵点核算，检查其是否满足限额要求。（5）对下一阶段设计进行限额设计。（6）对满足限额设计的各个设计文件于交底会议规定时间提交设计总监，再提交工程部、监理单位审核备案。2.2.6检查在设计过程中，设计部总监及各个专业负责人将定期检查设计完成情况，如发现新问题要及时反馈公司相应部门，并将意见反馈给设计院，要求调整或者确认，再正式归档执行。2.2.7有关文件现行建筑设计规范大全、现行建筑施工规范大全、有关投资数据2.2.8有关表单投资目标设计责任书、设计意向经济分

14、析表2.2.9实行限额施工图设计明确奖惩办法对设计单位施工图限额设计指标有：（1）每平方米钢筋含量指标：（2）每平方米砂含量指标；（3）单位施工图预算指标：（4）设计变更费用限额指标。2.3设计任务书的编制，下发，审核认真编写设计任务书,提高设计任务书的编制深度，以切实起到操纵投资的作用。设计任务书是建设单位对投资意图、所需功能与使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、工艺布局、建筑风格等要求具体化反映，它是设计单位编制设计文件的要紧根据。2.3.1目的确定建设项目及建设方案，包含建设规模、建设根据、建设布局与建设进度等,作为初步设计的根据。2.3.2原则：系统性、

15、超前性、可行性、应变性2.3.3职责（1）市场部负责提供市场调研与营销策略2）设计部负责技术情报的收集、分析，设计部经理负责起草设计任务书（3）工程部负责对有关的施工工艺要求、实施限制性进行评审（4）分管销售的经理负责市场调查、营销的领导与协调（5）总经理负责设计任务书编制工作的领导与协调2.3.4程序年度开发计划的编制（1）总经理同意总部下达的年度开发计划（2）总经理召开办公会议（3）总经理确定年度开发计划（4）总经理有权对计划进行调整设计任务书的编制设计部经理负责起草设计任务书，设计任务书的起草根据如下：（1）公司年度开发计划（2）销售计划及市场策略（3）工程部对施工工艺、施工限制性提出意见（4）有关法规、设计任务书发给以上有关部