房地产企业转型产业园区地产盈利模式研究.docx

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1、房地产企业转型一一产业园区地产盈利模式研究房地产企业转型产业园区地产开发的盈利模式：阳光城收购天安中国房地产50%股权，正式介入产业园区地产领域。这是继绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮、复星、星河等房企之后，进军产业园区地产的又一房企新成员。一边是房企转型不断新增产业园区地产新兵，一边是产业园区地产领域的中坚公司业绩下滑，房地产企业此刻介入产业园区地产领域真是最好时机吗？难道是因为找到了发展产业园区地产的通关密码？房企跨界产业园区地产寻找新的利润增长点。高库存率、低利润率似乎已成为房地产住宅领域的新常态，房企跨界转型愈演愈烈，据统计，国内排名前20的房企，目前一半以

2、上涉足产业园区地产，包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等，成立了专职部门，打造新利润增长板块。产业园区地产的盈利模式分析实际上，产业园区地产由于客户是企业和政府，投资决策更为理性，产品标准更高，开发难度更大，且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等因素，进入门槛并不低。一是低成本乃至免费土地的诱惑。由于产业园区地产能给地方经济做贡献，自然受地方政府欢迎，低价或免费土地出让自然不在话下，而且有一点非常重要，那就是产业园区地产可以作为工业用地出让，也能作为综合类商业用地出让，灵活度非常高。二是低成本融资的诱惑。国家有关政策下开发贷大幅收紧，融资难成本高，而园区类开发商融资

3、渠道更丰富，成本明显低于房地产行业整体融资成本。三是可能的利润诱惑。专注于产业园区地产的开发商营收、利润增长，而在同一时期的市场上，房企利润平均每年下滑，房企净利润下降。规模型房企从产业园区地产赚钱的渠道：产业园区地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，区别于传统房地产，需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合，从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变，且注重高端产业链聚集。绿地：金融落地产业基金，产城互动打造企业服务平台绿地超高楼和综合体拿地模式面临瓶颈，基于本身所有的能源和金融产业，更倾向于以产业思维去思考产业园区地产发展。而成立全国最大规模的小额贷

4、款公司，联合互联网金融巨头阿里、平安推出“地产宝”，把资金不足的持有经营房地产的中小企业资产变成现金，这些都有利于绿地产业园区地产平台的搭建。哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业园区地产项目，无论从自身需求、客观形势、禀赋资源及执行情况来看，绿地都是传统房企转型产业园区地产的佼佼者,并成功打造出政企联手促进产城一体化发展的“房山模式”。以产业园区地产作为润滑剂，让金融落地产业基金，这是绿地寻求产业园区地产新利润增长点的方式。万科：项目租售收入、轻资产管理服务收

5、益把自己定位为“城镇化配套运营商”的万科，进入产业园区地产无可避免。万科产业园区地产发展分为重资产模式和轻资产管理。重资产模式下，有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益。万科的优势在于较强的地产开发能力和较好的现金流，重资产开发正是为轻资产运营提供支撑和载体。轻资产管理，主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例，“仿效苹果、阿里巴巴和腾讯，借助万科集团的平台形成生态型结构”，旨在打造全生态企业成长服务平台，除了空间提供，还提供多元化的投融资解决方案，并聚拢资源提供创业辅导。通过万科的平台，有更多服务商和

6、客户流量加入，便有可能借助量的积累实现现金流平衡。招商：背靠招商局资源，开发租售、金融服务、产业+资本背靠招商局平台资源，招商地产与招商局旗下工业地产、港口、招商银行、招商局资本等平台资源协作。与招商银行合作，利用其金融资源优势，为旗下产业园提供多元化综合金融服务平台，包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等。入驻园区的中小企业可在招商银行优先获得贷款，并能享受到贸易融资、咨询顾问、现金管理、汇款及结算等方面的金融产品和服务。而针对符合条件的中小企业，将通过股权投资服务平台和债权融资创新产品，针对不同成长阶段实施分类培育、梯度培养，助力产业园区内创新型成长企业快速发展。此外还有引入私募股权

7、融资、协助登陆多层次资本市场等综合化金融服务。与招商局资本合作，将在产业园区探索合作上嫁接集团优势，实现产融联合，招商地产既能够利用招商局资本这一融资平台强化资金优势，又能与其上下联动,把握REITS、产业园区等领域的新机遇。此外，招商局集团在工业地产、邮轮母港业务上的运营优势也可能对招商地产形成增值效应。土地一二级开发获利、“成本+利润”补偿、园区服务“园区+地产”模式如何挣钱？一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%15%的利息收入；二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%；三是园区配套地产开发收入；四是园区土地升值收益。根据中国产业发展趋势

8、和地域特点，发现大城市周边产业发展高增长潜力地区，以与地方政府合作的形式全方位介入，促成区域产业升级，并在此过程中分享园区产业发展服务、房地产开发等业务带来的收益。而“成本+利润”的模式，即企业按照“九通一平”的标准进行市政设施建设，待园区土地出让后，政府拿出市政基础设施投入的110%作为补偿。例如华夏幸福基业固安工业园区由开发企业建设市政基础设施。碧桂园：打破大盘开发“卧城”困境，提升项目溢价作为中国城镇化建设的身体力行者，碧桂园的大盘模式已成行业经典，且随着新型城镇化建设不断完善和升级，发展出“产业新城”概念。在南京句容的复合式开发项目，不仅有学校、酒店、会所等配套，还首次在项目中试水产业

9、园区地产，建设了一个高科技产业园区。句容产业园总建筑面积超百万方，将规划建设成为集科研办公用房、科技厂房、5A级写字楼、商务酒店、人才公寓、展览中心、企业会所于一体的产业综合体项目。产城互动模式改变了碧桂园以往大城模式下“卧城”困境，创造了一个全新的区域“就业核”，将产业引入新城，打造不限于居住功能的产业新城，与项目原有的住宅、酒店、商业等融为一体，形成前所未有的24小时活力新城。在句容碧桂园的带动下，江苏区域销售额位居集团前列，在很短时间内升格为碧桂园旗下销售额超百亿的一级区域之一。而通过产业园区地产形式为项目造血，使得这些项目都成为所在城市的一张亮丽名片。除了南京句容项目外，目前碧桂园兰州

10、项目、贵阳项目等都遵循产城互动要求推进开发。世茂房地产：住宅套现，产业园区地产开发经营世茂房地产旗下首个产业园区地产项目为海峡城，为“云计算”科技园区项目，预期总投资额超过600亿元人民币，最先投入市场套现的为住宅部分。金科：产业嫁接地产，增值服务住宅金科股份“产业嫁接地产”重大战略的正式落地，在于其将湖南长沙科技新城项目打造成其第一个高科技产业园，做大做强产业综合发展。金科长沙科技新城项目位于长沙国家级经济技术开发区内，建筑面积约55万平方米，将以产业为主导实现产城一体化融合，将吸引500家以上科技创新型企业入驻，带动相关产业年产值约150亿200亿元，同时该区域也将成为最有创新创业氛围、思

11、想最活跃、最有人气的知识型人才工作生活区域。此外，金科产业发展集团将与亿达集团合作，发展中国科技产业园地产。包括复星、星河、远洋等企业也开始深度介入产业园区地产领域发展，甚至采用更灵活的策略进行扩张。产业园区地产的盈利模式：如星河WOr1d高科创新园区，投资150亿元，定位为“上市和拟上市企业总部基地“，打造全国最大的创客全产业链聚集区。星河集团作为第二大股东的国内最大的创投机构深圳创新投，也会在星河WorId入驻项目中寻求优质的创新创业资源，并联手推出创新金融模式，以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换，在股权投资上寻找盈利点。比如远洋地产也正式推出金石IT产业园，占地面积达66万平方米