房地产工程管理探讨与研究.docx

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1、房地产工程管理探讨与研究（一）设计方案的研究、确定现在房地产开发公司购买的土地已经含有土地的使用性质、用地强度、容积率等设计条件,因此房地产开发公司购买土地后，根据政府部门的设计条件，就要进行项目调研：项目周边的环境，项目的市场情况，项目地点的风土人情。进一步进行项目的定位：项目的档次，项目的销售对象与项目的目标。根据以上资料进行建筑方案的研究、设计与确定，做到建筑平而布置合理，结构设计施工经济。此阶段是决定项目成功与否的关键，同时也决定着项目的投资收益。比如:某房地产开发公司过高的估计项目所在地的消费能力，将其开发的高层项目的套型面积定位在130-200平方米的户型上，同时一次完成了5栋共计

2、496套，结果该公司完全陷入了逆境。因此，设计务必以人为本，以住户的生活舒适方便为本。设计务必符合项目定位，不要偏离定位去追求不切合实际的东西。在条件许可的前提下，应该尽量考虑项目营销的方便。设计除了遵循专业规范与技术要点之外，还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。（二）审核图纸现在设计院出来的图纸，由于工期、责任心、技术力量等因素往往错漏百出，特别是一些细部节点的建筑做法，这就要求房地产开发公司的项目管理人员组织好监理、施工单位，同时协调好公司有关的技术人员多看图、多审图，提早发现图纸的错漏，并及时解决，保证图纸的准确性与合理性，从龙头上堵住错漏，减少施工阶段的设计变更与工程签证，挽回

3、工期与经济缺失。延伸一下，就是在每一阶段施工前，都要研究图纸，做好准备。同时针对工程实际情况，熟悉工程做法是否与工程建设实际配套，目前，受专业水平的限制，房地产开发公司设计委托任务书的内容不全面，关于工程主体完成后，装修标准现场定，造成工期操纵难度加大，工程费用增加。（三）研究项目范围与确定合同内容我们要对项目范围进行全面研究、确定合同条款内容，根据项目范围确定使用固定总价合同还是使用固定单价合同。根据项目范围情况研究合同的风险，约定项目的风险范围。合理规避合同风险，全面履约，预防与减少合同纠纷。对承包企业的承诺、服务做好充分的熟悉熟悉，解决标书的合同范围是否有遗漏、是否有重复，才能有利于以后

4、的工程管理，加重我们与对方的商谈祛码，赢得对方的尊重。（四）核对招投标文件、合同、施工图纸与施工现场实际是否相符我们要充分熟悉施工现场的情况，核对招投标文件、合同、图纸是否与施工现场实际相符，将问题在事前解决。比如：有一工程中，空调发包供货合同明确指出：“供需双方若对合同提出变更意见，应采取书面形式于交货之日前30天向对方提出合同变更请求，”工地代表在熟悉合同内容后，想到曾收到一份设计变更，取消两台风机盘管，立即召集供货单位落实，尽管事后确认合同数量已减少了这两台风机盘管，但假如我们不熟悉，而合同中又包含，那么我们需支付这两台设备的费用。再比如我们某工程配电箱招标后，专业工程师在收到投标文件后

5、，发现漏报一种开关，因数量多，总价相差约四五万元，在未签合同前，通过双方协商，圆满解房地产工程管理探讨与研究，题目有点大，是偏向于房地产项目的项目施工管理么？关于环节而言通常就是质量进度成本安全等的操纵。关于主体而言，还有就是建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的协调；关于过程而言就是立项、可研、初步设计、预算、施工图设计、开工审批、实施、验收等阶段。论文很多的，个人认为要紧抓住一点去写就能够。如何做好房地产工程管理浅谈房地产工程管理摘要：本文讨论了房地产工程管理的内容、出现的问题与相应的计策建议。关键词：房地产；工程管理；问题；计策建议一、房地产工程管理的内容（一）房地产开发的规划管理规划

6、管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”，项目开发刚开始，千头万绪。这一阶段的重点工作，就是确定建筑的规划方案，如今一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的慎重取舍，由于建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用，关系到项目开发的成败，因此务必认真做好建筑方案的可行性与可取性的分析研究。（二）房地产开发的设计管理设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理，对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏，都将直接影响工程管理目标的实现。为此,房地产开发设计管理应做好下列几个方面的工作:1、注重对设计单位的选择，切忌因过分强调节约设计费用而

7、选择素养差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以中华人民共与国招标投标法与建设工程质量管理条例等国家有关法律法规为根据，择优选择设计单位承担设计任务。2、保持与设计人员的工作性沟通，随时掌握设计的进度，及时解决设计中出现的，需由房地产开发企业确定的有关事宜，同时要把关于项目的设计要求、希望达到的目标等与要紧设计人员进行沟通、探讨。3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量,并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则，不要自行变更已审查批准的施工图设计文件，以杜绝工程隐患，确实需要改进图纸时，务必按照有关规定程序办理手续。（三）房地产开发的施工管理房地产开发的施工管

8、理，具有的时候间跨度长、内容多、影响大、涉及面广的特点，它与工程管理目标的实现有着最直接的关系。应遵循公开、公平、公正与诚实守信的原则，择优选择施工企业，从工程开工到工程竣工，处理好每一个重要环节。严格执行国家有关的法律、法规与规范，从而完成工程的质量、工期、成本三操纵。1、施工合同管理房地产开发企业与施工企业签订的施工合同，是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律根据。该合同条款的制订是施工管理的第一步，也是首要任务。2、施工质量操纵施工质量操纵是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员，要善于把握全局，引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的操纵任务。3、工

9、期操纵工期操纵在房地产项目的施工管理中是极为重要的工作内容。由于其不仅关系到房地产开发企业与施工企业的切身利益，还涉及到第三方购房者的利益，能够说它是个连环套。为此，要督促施工企业结合工程实际，编制出切实可行的施工组织设计与进度计划，以确保工程按进度计划顺利竣工交付使用。二、房地产工程管理中出现的问题（一）对所开发的工程建设前期工作准备不充分开发企业对地块关注的焦点大多是位置、商业环境与周边配套。而作为建筑产品的建设单位，往往对前期工作准备不充分，特别是对技术资料普遍掌握不足。可能会有开发企业为加快开发速度或者是对此类工作不熟悉，匆匆上马。由于没有掌握有关工程管线情况，没有在基础设计前委托地质

10、勘探，设计根据不充分，出现基坑开挖到地下管线、打桩打打倒流沙层完全淹没的情况。也有的开发企业对城市有关配套管理规定不清晰，发生了交付业主使用的建筑仍使用着施工用临时水、临时电的情况。（二）对有关施工许可的规定重视不够开发企业一旦决策了开发项目，就希望工程进度尽快满足销售的要求，实现收入。在政府建设行政主管部门完善施工巡查制度之前，加上办理施工许可证的手续较多，很多房地产企业对办理许可证的要求不重视，往往要求施工单位不等办完有关施工许可手续就匆匆施工。也有开发企业打擦边球，先办理基坑开挖的手续，在没有得到上部施工许可的情况下连续施工，结果导致城管部门要求施工单位停工、建设主管部门对施工单位罚款及

11、通报、对房地开发企业罚款等结果。对此环节的薄弱管理使得企业处于被动，影响工程的顺利推进，还有可能造成不好的社会影响。（三）对工程验收及备案管理不到位关于开发企业而言，工程竣工验收意味着能够“交楼”，工程验收也是能越快办完越好。然而，开发企业往往在工程实施过程中对有关的分部分项验收、隐蔽工程验收、消防验收、规划验收等中间环节管理不到位，到竣工时验收资料不齐、结算根据不足，不能办理验收，造成备案滞后与拖延交付使用的后果。假如实施建筑施工的是多个土建、安装、设备单位，那么工程验收与备案管理就显得尤为重要。三、相应的计策建议（一）始终掌握工程管理的操纵权作为开发企业，其拥有的核心资源与能力要紧是对房地

12、产需求的预测与推断、资金运筹、策划与营销。但不管如何，都不能放弃对自己销售的建筑产品本身的操纵。开发企业务必对整个工程建设有全局的统筹，在整体的质量、进度、各专业之间的配合等方面，要有统筹与操纵能力，要有具备相应经验的管理班子。房地产开发企业工程总监应全面掌握工程情况，制定计划，明确目标，督促各参建单位完成各自任务。（二）在策划阶段做深做细全局操纵计划高级工程管理人员在策划阶段就要深度介入，将工程建设与营销计划、资金计划相配合，以协同形成可行的项目计划书。这样能够达到公司层面的优化，有利于公司层面对全局的掌握与统筹。而且要对全局的计划进行分解，就像公司的战略要转化为执行力一样，将全局操纵计划形

13、成各层各单位可操作的指导文件。(三)形成组织经历，发挥经验的作用假如说对工程建设前期报建、竣工验收等程序性工作的掌握，是在熟悉有关法律法规基础上的运用，那么对工程建设过程整体质量与进度的操纵，则是一种经验的表达。一个高级工程管理人员要通过实际工程的锻炼，一个组织也是如此。做一项工程，可能会出现错误，也会有成功的经验，把几个人做过某个项目的经验加以总结合提升，并为组织所共享，就能够形成组织经历。现在很多开发多个项目的大型房产公司开发楼盘能够做到越来越顺利、工程建设操纵得越来越好，就是由于建立了组织经历系统，形成了公司独有的知识体系。参考文献：1黄毅,房地产工程项目管理刍议J.重庆国土房产，200

14、7,(4).2旷开萃.房地产开发经营的工程管理研究J.建筑管理现代化，2003,(3).3李鸿杰,房地产工程管理中的几个关键问题J.铁道技术监督，2007.2,35(2).房地产职业工程师经验交流(课件，送你十年项目管理功力，房地产工程管理经验交流)房地产工程管理人员，如何在自身专业知识、经验丰富的基础上增强自身管理知识，打造自己的核心竞争力？如何从执行层到管理层的逐步迈进？如何成为一名优秀的房地产职业工程师？在此本人借助国内规模性、盈利性十强房地产企业工程管理成功经验及本人多年来从事建设行业的浅薄经验与现场实例，与大家共同探讨、进步。企业的竞争，最终是学习型忠诚人才的竞争。如何建设有高效执行

15、力的职业化团队，是挡在高层管理人员面前的紧要课题之一。个人的进展需要舞台，企业有什么样的舞台就有什么样的演员。搭建学习型企业文化的大舞台，拥有高效执行力的职业化团队，有谁相信这样的企业不健康持续快速进展？企业的不断持续健康快速进展从学习型员工开始，逐步渗透整个团队，形成学习型的企业文化。交流中通过工程实例在相互提高的同时，或者吸取已节约近几千万成本的数百个技术案例中，为您的公司立即节约几十万至几百万不等的成本。我相信您的优秀员工在共同探讨的短暂时间里，每人要是汲取一点适用知识，用到日常工作当中并实现效益，就已经达到了我的目的，同时您的企业也进展了一大步。有希望交流的房地产企业，可与我联系，本人

16、可免费为企业当面交流。地产工程现场管理工作交流自我介绍1.自我评价：没有多高的学历，有较高的求知欲：没有多高的职位，有一定的管理技能;没有高深的理论，有丰富的基层工作经验；没有漂亮的话语，有诚信的为人；没有得过多高的奖项，有用心做好每一件情况的习惯。2 .自我定位：没有光环的实战型房地产职业工程师。3 .现任某房地产公司副总经理兼设计技术总监、工程总监前言1、房地产工程现场管理是一个老话题，看似简单，实则复杂；质量、进度、安全、投资操纵、设计技术工艺等相互之间需求管理的平衡点。2、讲到的不一定重要，也不一定正确；没有讲到的不一定不重要。3、说到问题的我们不一定存在，存在的问题不一定能够讲到；讲到的方法与措施不一定适合，适合的不一定讲到。4、工作交流意在取长补短、共同提高。5、受个人知识浅薄所限，不适合、不