房地产行业第六部分项目的购买市场调研69p.docx

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1、第六部分项目的购买市场调研一、类比项目的购买市场调研I-K按地段资源因素的类比项目调研1、地块资源因素的确定住宅类房地产的地块因素含周围景观、污染状况、社会治安、交通、生态环境、卫生、购物场所、文体、医疗、金融服务、宾馆餐饮、邮政电信、电视节目、娱乐设施、休闲、学校共16个。2、类比标准确立类别满分原因景观9景观对项目面言比较重要，园区的景观周边的景观从室内外看的景观非常重要，是一大卖点，所以比分占9分。位置18位置对项目而言非常重要，什么样的地段，决定什么样的开发方向、路线，也决定了购买的价格是关键问题，所以比分占18分。环境10环境直接影响项目的档次，直接影响购买群的购买心理，作用不容忽视

2、，比分占10分。交通8交通的便利度，直接影响居民的日常生活，如：上班、办事、外出等，同时也是生活配套的必须，比分占8分。规模5规模的大小，反映开发商的实力，也决定了项目的开发路线，比分占5分。附加配套15附加配套为项目带来正增值，附加服务齐全，配套完善，无疑是项目增值的又一大价值与撑点，比分占15分。产品20进入以需定产的商品经济时代市场的需求决定了供应产品种类，产品定位的成功与否直接影响销售，占比重最大比分20分。购买群（市场的接受）15市场决定一切，再好的产品都应跟着市场的需求走，产品的市场接受程度，可以反推出产品的定位符不符合市场需求，占15分。总分1003、按类比标准确定的本项目得分情

3、况项目名称天安第一城类别中、高档尊居型得分景观周边景观较差，没有能让人心动的自然风景位置长春市西南部高新开发区，位置一般环境周围有渣土处理所和一些老住宅，环境较差交通地处郊区，但有公交、轻轨经过，交通比较便利规模建筑面积42万平方米附加配套周边配套很差产品户型面积偏大，且得房率不高，项目规划一般购买群（市场的接受度）市场基本上无反映，宣传不到位总分4、类比楼盘确定项目地段的综合因素决定市场类比项目，因此经我司项目小组讨论后，决定在市场上精选大类比项目作类比，分别为富豪花园、维多利亚庄园、富苑华城、雍景豪庭、雅仕园、星宇名家、南湖名家、富苑花园、我的家园、威尼斯花园二期、好景山庄、长春明珠、筑业

4、阳光城、兆阳新世纪、金碧家园、长影阳光景都、晨光花园、东兴时代家园、世纪家园、秋实e景佳园、民航花园、隆礼嘉园、鸿业花园、清华苑、东方伯爵、华侨休闲广场5、调研结果及相似度分析对市场现有已实现或基本实现价值的楼盘的研究后，把他们的素质按标准打分，而后用研究楼盘的得分除以项目得分，计算出相似荒，挑选相似度在85%T05%之间的楼盘，为具有模拟坐标的楼盘，分别为:项目名称富豪花园类别中、高档商住楼得分景观外景观一般，内景观很好位置抚松路50号，位置一般环境远离闹市、宁静，环境较好交通设有公交车终点站，交通方便规模总建筑面积40多万平方米附加配套附近有银行、学校、菜场等，配套完善产品外立面装修效果好

5、；户型多样、适中；规划较好购买群（市场接受度）市场反映较好，宣传的力度很到位总分项目名称维多利亚庄园类别中、高档住宅楼得分景观面临南湖公园，景色优美位置延安大路15号，南湖之滨环境面对南湖公园、街道，环境较好交通地处市中心边上，交通便利规模总建筑面积6万平方米附加配套周边配套比较完善、舒适，内配套产品户型设计比较合理，项目规划一般购买群（市场接受度）市场反映一般，目前销售进度50%左右总分项目名称富苑华城类别中、高档住宅楼得分景观周边有南湖公园，外景观较好位置南湖大道28号，位置较好环境项目在建，环境较好交通交通便利规模总建筑面积30多万平方米附加配套产品购买群（市场接受度）总分项目名称雍景豪

6、庭类别中、高档得分景观有高档商业、街景、繁华景观位置红旗街14号，繁华地段环境附近有欧亚商都等大型商业场所，环境嘈杂交通项目地处闹市，交通便利规模建筑面积15万平方米附加配套周边有医院、学校、商场等配套产品区位优势明显，购买群（市场接受度）由于受到拆迁问题，目前销售困难总分项目名称雅仕园类别得分景观位置朝阳区永寿路2号环境交通规模总建筑面积30多万平方米附加配套产品购买群（市场接受度）总分项目名称星宇名家类别得分景观位置开运街与湖西路交汇处环境交通多路公交线路通过，交通便利规模总建筑面积28、9多万平方米附加配套外配套一般，内配套比较完善产品户型面积设计合理购买群（市场接受度）市场反映较好，目

7、前销售进度50席以上总分项目名称南湖名家吉港花园类别高档得分景观面临南湖公园，风景优美位置湖西路与延安大路交汇处，位置佳环境临靠大路，环境一般交通地处闹市地段，交通便利规模建筑面积8万平方米附加配套配套比较完善产品户型面积偏大购买群（市场接受度）市场反映一般，销售状况欠佳总分项目名称富苑花园类别中档住宅楼得分景观附近有南湖公园、新民广场，景观较好位置延安大路3号，闹市周边环境位于大街边上及闹市周边，环境一般交通交通方便规模总建筑面积7、2万平方米附加配套配套比较完善产品户型适中，项目规划合理购买群（市场接受度）市场反映一般总分项目名称我的家园类别中、高档住宅楼得分景观外景欠佳，内景有人工湖等，

8、景观较好位置亚泰大路与繁荣路交汇处，位置一般环境设有一人工湖、楼排列错落有致，环境较好交通交通一般规模总建筑面积23万平方米附加配套有会所、健身房等设施，配套比较齐全产品户型适中，项目规划较好购买群（市场接受度）市场反映较好，宣传力度到位，销售较好总分项目名称维尼斯花园二期类别普通住宅楼得分景观面对南湖，景观很好位置繁荣路维尼斯花园小区内，位置较好环境濒临南湖之滨，环境优美交通交通一般规模总建筑面积29、5万平方米附加配套配套齐全产品主力户型面积过大，项目规划较好购买群（市场接受度）由于环境好，市场反映较好总分项目名称好景山庄类别普通住宅楼得分景观内景观设计精美，设有人造湖泊等位置亚泰大街卫星

9、路口环境地处卫星广场附近，环境一般交通交通一般规模总建筑面积26万平方米附加配套配套比较完善产品户型面积适中，客户定位比较准确购买群（市场接受度）市场反映较好总分项目名称长春明珠类别中、高档住宅楼得分景观外景观较好、内景观优雅位置人民大街198号，位置一般环境环境幽雅，设有人工户、人工岛等多处建筑小品交通地处市郊边，交通一般规模一期总用地面积30万平方米附加配套配套完善产品户型设计合理，项目规划较好，但自身质量很差购买群（市场接受度）由于开发商品牌、价格适中、宣传到位等，市场反映很好总分项目名称筑业阳光城类别得分景观位置环境交通规模附加配套产品购买群（市场接受度）总分项目名称兆阳新世纪类别中档

10、商住楼得分景观位置进化街25号，位置环境内部环境未成型交通比较便利规模总建筑面积7、23万平方米附加配套配套设施一般产品户型面积适中，项目规划一般购买群（市场接受度）宣传质量较差，市场反映一般，目前销售进度20%-30席之间总分项目名称金碧花园类别中档商住楼得分景观外景观一般，内景观未建成位置红旗街53号，位置较好环境面临街面，环境一般交通繁华地段，交通便利规模总建筑面积3、3万平方米附加配套配套比较完善产品户型面积适中，项目规划较好购买群（市场接受度）市场反映一般，销售推广手段简单总分项目名称长影阳光景都类别中档商住楼得分景观有著名的长春电影制片厂、欧亚等，景观较好位置红旗街26号，位置较好

11、环境临近繁华地段，环境一般交通多条公交经过，交通便利规模总建筑面积30万平方米附加配套配套比较完善产品聚商业、住宅等为一体，项目规划较好购买群（市场接受度）市场反映一般，目前销售进度少于15%总分项目名称晨光花园类别中、高档住宅楼得分景观靠近南湖广场、南湖公园等，景观较好位置前进大街3号，位置一般环境大面积绿化配以别致的园林小品等，环境优美交通十几条公交路线通过，交通便利规模总建筑面积12万平方米附加配套有地下车库、儿童乐园、医院、超市、银行等设施，配套齐全产品节能建筑，户型多样，项目规划较好购买群（市场接受度）总分项目名称东兴时代家园类别普通住宅楼得分景观景观一般位置红旗街中心组团区内，位置一般环境环境比较嘈杂交通附近有公交通过，交通比较便利规模总用地面积3万多平方米附加配套有医疗、购物、教育等设施，配套比较齐全产品户型多样，但设计较差，整体规划一般购买群（市场接受度）市场反映一般总分项目名称世纪家园类别住宅楼得分景观外景观一般，内景观布置到位位置南湖大路56号，位置较好环境内部环境优静，外环境一般交通交通便利规模总建筑面积16万平方米附加配套配有娱乐、超市、医疗等设施，配套完善产品户型面积适中，项目规划较好购买群（市场接受度）