招标投标-伟业顾问郑州鑫苑世家营销投标报告 精品.ppt

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1、旗舰旗舰/ /领航城市未来领航城市未来谨呈：河南鑫苑置业有限公司2010年5月 荣誉出品Action1Action1：核心思路：核心思路Action2Action2：策略占位：策略占位以精工的产品力，塑造项目以精工的产品力，塑造项目TOP1TOP1品质品质“秀秀”而取名而取名/“/“势势”而取场而取场/“/“实实”而取销而取销以以“地王地王”的市场印象，重新定义郑州新的市场印象，重新定义郑州新“地地标标”，最终实现引领城市的目的，最终实现引领城市的目的【前言】从从“地王地王”到到“楼王楼王”【前言】2010年，本案的土地出让成为了郑州房地产市场的划时代标志之一，也成为郑州当仁不让的“地王”之一

2、。I. 今朝的“地王”，未来的“楼王”II. 引领郑州“高端旗舰”的发展【前言】I. 成功引领郑州豪宅新时代，成就豪宅旗舰豪宅旗舰II. 郑州市场鑫苑品牌13年 “王者归来王者归来”III.实现项目在2010年1.51.5亿元亿元的销售额目标目标“三重奏三重奏”目录框架目录框架PART1 项目本体价值项目本体价值PART2 竞争环境价值竞争环境价值PART3 客户对位价值客户对位价值PART4 营销实现价值营销实现价值二七商圈郑州火车站郑东新区CBD本项目碧沙岗商圈紫荆山商圈农农业业路路路路经经三三金水路金水路本项目地块位于郑州市金水区农科路板块，繁华中心地段，高端住宅集聚区农业路，郑州的“第

3、二条金水路”，集商务、商业、金融、教育、休闲、文化、科技于一身的财富大道，拥有郑州顶级城市配套。价值解读价值解读城市核心区最具价值的高端集合区域，地段城市核心区最具价值的高端集合区域，地段稀缺稀缺成就项目成就项目天生丽质；天生丽质；本案本案商业配套：大商新玛特、家乐福、世纪联华、丹尼斯、科技市场商圈，百脑汇、塞博广场等；景观配套：东风渠滨河公园、动物园、文博广场；教育配套：文化路一小，省实验中学、九中、农大等多家教育机构餐饮娱乐：酒吧一条街、BABYBODY、奥斯卡电影院、阿五美食、北京全聚德等价值解读价值解读科、教、文、卫、商多元配套于一体，成就本案极致的城科、教、文、卫、商多元配套于一体，

4、成就本案极致的城市级市级私享私享空间；空间；蓝堡湾宗地成树文博广场省农科院东：城市商业大道花园路 金融大道经三路南：农业路、地铁二号线博物院站、快速公交B1、B11线路、文博广场西：文化路及省实验中学北：农科路、东风路、东风渠、蓝堡湾紧邻花园路及农业路， “出享繁华，入享宁静”宗地古树本案本案机电学校老区价值解读价值解读三纵两横一地铁，交通畅捷，成就本案畅达性及三纵两横一地铁，交通畅捷，成就本案畅达性及都市都市间的间的互动性；互动性；规划用地面积规划用地面积 45693.6总建筑面积总建筑面积 172757.31容积率容积率 2.99住宅面积住宅面积 127866.5高层住宅高层住宅85414

5、.5（1878户）以32-53小户型为主电梯洋房电梯洋房42452（244户）以140-180大户型为主商业面积商业面积 5224.87总户数总户数 2122洋房低密产品形式，仅洋房低密产品形式，仅244244户，供应量绝对稀少户，供应量绝对稀少价值解读价值解读洋房成就区域洋房成就区域低密度低密度，成为区域新的价值标杆，综合拉高，成为区域新的价值标杆，综合拉高项目高端调性；项目高端调性；n 鑫苑鑫苑 的足迹，城市的印迹的足迹，城市的印迹先发区先发区后发区后发区先发区先发区二七区金水区中原区惠济区管城区郑东新区二七区1 12 23 34 45 56 67 78 89 9101011111212A

6、 A：鑫苑：鑫苑( (中国）郑州的价值轮回中国）郑州的价值轮回 项目子品牌项目子品牌 价值解读价值解读鑫苑中国深耕郑州鑫苑中国深耕郑州1313年，项目实现全城布点，成为郑州年，项目实现全城布点，成为郑州市场高效占有率；市场高效占有率；城市地王的诞生，宣告鑫苑中国城市地王的诞生，宣告鑫苑中国新的价值及品牌声音新的市场共新的价值及品牌声音新的市场共鸣鸣布点中原，辐射全国，有方向，无极布点中原，辐射全国，有方向，无极限限鑫苑系列产品线的纯熟，产品线移植布点全国，秉承创建美好家园的使命，不断超越自我，创造经典、止于至善B B：鑫苑：鑫苑( (中国中国) )的价值永续的价值永续鑫苑(中国)，启于中原，布

7、点华中，辐射全国，鑫苑(中国)在成长中不断完善全国化布局n 鑫苑鑫苑 的足迹，城市的印迹的足迹，城市的印迹鑫苑鑫苑(中国中国)品牌品牌价值解读价值解读布点中原，辐射全国，实现品牌新的战略性扩张，将引领布点中原，辐射全国，实现品牌新的战略性扩张，将引领城市发展的市场不断扩张；城市发展的市场不断扩张；纽约上市品牌，鑫苑地产高端形象再次提升鑫苑13年，郑州再次发轫，意义非凡加速全国战略的高端布局价值解读价值解读地王之于鑫苑，不仅仅昭示着自身的全面回归，也预示着地王之于鑫苑，不仅仅昭示着自身的全面回归，也预示着品牌走向高端的起点品牌走向高端的起点城市高端物业的打造，成为品牌升级的首选城市高端物业的打造

8、，成为品牌升级的首选鑫苑品牌保证，价值易认知城市稀缺地段，成就未来豪宅区发展趋势发展趋势投资投资区域特点区域特点高认知度高端区域前景前景规划规划周边区域配套成熟，生活方便建筑周边绿化设计、自然园林13万建面，2.99容积率配套配套园林园林指标指标产品产品低密洋房产品、高层小户型公寓洋房130-170平主力，高层30-50平精工、精细材料配置类型类型户型户型装修装修地块地块城市核心区，极致城市配套三纵两横一地铁，交通畅捷区位区位交通交通民水民电有燃气，70年产权生活成本生活成本价值解读价值解读目录框架目录框架PART1 项目本体价值项目本体价值PART2 竞争环境价值竞争环境价值PART3 客户

9、对位价值客户对位价值PART4 营销实现价值营销实现价值正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾银基王朝银基王朝绿城百合绿城百合古德佳苑古德佳苑升龙凤凰城升龙凤凰城中苑名都中苑名都圣菲城圣菲城正商幸福港湾正商幸福港湾天伦天伦星钻星钻红星蚂蚁红星蚂蚁鸿森广场鸿森广场嘉辰时代嘉辰时代大学铭庭大学铭庭低密度别墅类城市高端住宅小户型公寓怡丰森林湖怡丰森林湖果岭山水果岭山水甲六院甲六院英才苑英才苑北区低密板块郑东新区板块城中心板块本案本案地段低密度稀缺性成熟氛围郑东新区板块低密度项目占据CBD核心区，占据地段和产品类型的优势，但目前配套和人气不足。城北板块低密度别墅，在产品类型和景观资源上有较大优势，但配套缺乏，距城市中心

10、较远。价格线处于城市中心板块，周边极致城市配套，交通发达，生活便捷，市场高度认可。中心区郑东新区北区北区板块中心区板块郑东区板块景观资源+低密产品稀缺地段资源开发热点+升值潜力就洋房产品而言，中心区与郑东新区、中心区板块存在较大竞争就洋房产品而言，中心区与郑东新区、中心区板块存在较大竞争但从其核心竞争力综合判断，城中心板块价值最高但从其核心竞争力综合判断，城中心板块价值最高竞争环境竞争环境板块板块项目项目 开发商开发商 区位区位 交通交通 规模规模容积率容积率 生活氛围生活氛围 产品户型产品户型 自身配套自身配套 销售均价销售均价 主力总价区主力总价区间间 存量存量 物业管理物业管理 核心竞争

11、力核心竞争力 市中心板块正弘蓝堡湾 正弘置业金水区 东风路、花园路、地铁2号线 25.39万（一期）3.51较好 110-122两房、145-230三房、190-220四房和360-490复式 会所、运动场等7600元 85-372万 约270套左右，2期多为80-100 正弘物业 企业品牌、产品优势、地段 天骄华庭英地置业金水区 花园路、农科路30万3.5较好 79-99两房、130-140三房便民服务型商业等未定未定未开盘未定地段鑫苑景园 鑫苑置业中原区金水路、棉纺路18万2.59较好 117-193洋房幼儿园、会所、商业街1.4万/（洋房）165-270万70套鑫苑物业品牌、地段、产品、

12、物业北区板块怡丰森林湖 怡丰置业 惠济区 天河路 50万 1.7一般 普通住宅63-140左右，别墅类250-280 幼儿园、会所、商业街5063元（住宅）、别墅产品1.3万 80-300万（含别墅产品） 377套（别墅类70套）怡丰物业 低密度产品、自然环境优势 果岭山水 黄河大观 惠济区 21万 0.71一般 普宅、洋房、别墅 酒店、高尔夫球场等 洋房6700元、别墅1.15万130-670万380套含未推盘部分山水物管 低密度产品、景观优势 英才苑天地置业惠济区英才街、花园路总33万（洋房约4.7万，联排约2万）1.7一般 250-290联排和200-240叠拼五星级酒店、商业、小学预计

13、1.2万/以上240-350万未开盘，约170套（一期叠拼、联排）未定低密度产品甲六院 宏光实业惠济区花园路、迎宾路6万1.04一般 洋房、别墅酒店会所8600元500万左右70套左右未售奥园物业科技大宅、低密度产品郑东板块银基王朝 银基地产 金水区 中州大道、金水大道约100万3.8较好 139四房、94、87两房和42一居配套齐全 7000元 50万-120万 约1000套左右，四期未售 丹尼尔物管 区域大盘 绿城百合（3、4期） 中州绿城郑东新区农业东路40万1.12好多层、小高层公寓会所、泳池、商业街等11000元120万-280万90套左右浙江绿城物管品牌、区域、产品古德佳苑 友谊置

14、业郑东新区农业东路、金汇西街6万1.6好89两房、149三房、158四房，200以上复式一般13630元200-350万总计326多套，未售约140套诚创物业区域好、低密产品高端项目简析（高层大户型、低密度）竞争环境竞争环境1.北区低密板块l客户：以本地私营企业主为主，灰色收入人群也占据较大比例；存在较多高支付能力外地客户l未来供给：资源稀缺，未来供应量较大，约827套l依托资源：北区优质自然环境，景园资源，别墅区氛围形成l产品以别墅为主，注重园林打造，与产品价值标签作用l价格平台：别墅总价130-300万之间项目名称项目名称怡丰森林湖怡丰森林湖果岭山水果岭山水甲六院甲六院 交通天河路江山路北

15、四环花园路、迎宾路规模50万 ；容积率1.721万；容积率0.716万；容积率1.04产品普通住宅63-140左右，别墅类250-280 普宅、洋房、别墅 洋房、别墅 配套幼儿园、会所、商业街酒店、高尔夫球场等 幼儿园、会所、商业街销售5063元（住宅）、别墅产品1万； 80-300万（含别墅产品）；存量377套（别墅类70套）洋房6700元、别墅1万；130-670万；存量380套含未推盘部分8600元；500万左右；存量70套左右未售竞争力低密度产品、自然环境优势 低密度产品、景观优势科技大宅、低密度产品占据城市强势景观资源，低密氛围浓厚，产品竞争力强，配套不足，供应量大，竞争激烈竞争环境

16、竞争环境l客户：本地企业高管、私营业主等自住客户；存在一定比例的省外客户，看重该区域地段价值，投资型客户兼有l未来供给：未来低密产品供应稀缺，但高层竞争大。l依托资源：稀缺城市地段资源、投资价值、繁华生活l产品以高层为主，低密度形式较为稀缺，具有溢价空间，项目综合品质较高。l价格平台：7600-14000元/平米项目名称项目名称正弘蓝堡湾正弘蓝堡湾 中央华府中央华府天骄华庭天骄华庭鑫苑景园鑫苑景园 交通东风路、花园路、地铁2号线 农科路。花园路。地铁2号线 花园路与农科路主干道、地铁2号线金水路、棉纺路规模占地25.39万；容积率3.51占地约45693平米，容积率2.99占地30万；容积率3.518万；容积率2.59产品110-122两房、145-230三房、190-220四房和360-490复式32-44一居、53-85 两房、131-248 四房、162 复式79-99两房、130-140三房117-193洋房配套会所、运动场等商业街。幼儿园。会所便民服务型商业等幼儿园、会所、商业街销售均价7600元；总价85-372万；约270套左右，2期多为80-100 待定待定1.4万/（