银川市加快推动老旧小区改造实施方案2023—2025年.docx

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1、W1I市加快推动老旧小区改造实施方案（20232025年）为贯彻落实国务院办公厅关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见（国办发（2023）23号）、自治区人民政府办公厅关于推进老旧小区改造工作的实施意见（宁政办发（2023）11号）以及国家住建部老旧小区改造可复制政策机制清单经验做法，全面推进老旧小区改造工作，结合我市实际，制定如下实施方案。一、基本原则（一）坚持以人为本、突出改造重点。从人民群众最关心最直接最现实的利益问题出发，广泛征求居民意见并合理确定改造内容，以补齐功能短板为切入点，重点改造完善供水、排水、供气、供电、供暖、照明、通信、无障碍设施等小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托

2、育、助残、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整居住社区。（二）坚持政府主导、鼓励社会参与。加强政府引导和统筹协调，激发居民参与改造的主动性、积极性，广泛开展“美好环境与幸福生活共同缔造”活动，充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。（三）坚持因地制宜、做好精准施策。摸清老旧小区底数,科学确定改造目标，既尽力而为又量力而行，统筹安排改造工作。坚持“一个小区一个方案”，合理制定改造方案，体现小区特点，根据老旧小区不同情况，量身制定并优化改造方案，力求设计方案精细化、改造工作品质化。（四）整合多方资源、统筹推进实施

3、。将排水防涝、海绵城市、绿色社区、垃圾分类、适老设施、无障碍设施、消防、通信、安防、智慧化管理等融入老旧小区改造，丰富改造内容,系统化改善老旧小区设施条件，补齐居住社区建设短板，提高综合服务功能。（五）坚持建管并举、实施长效管理。以加强基层党建为引领，将社区治理制度和能力建设融入改造全过程，推动社会治理和服务重心向基层下移，通过引入专业化物业公司进驻服务、社区代管等方式，健全小区长效管理机制。二、工作目标2023年，各县（市）区对137个、214万平方米、2.74万户的老旧小区进行改造，估算总投资7.5亿元；到2023年底，形成成熟的老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制。2023至2025

4、年，基本完成全市2000年底以前建成的需改造的老旧小区348个、554万平方米、6.56万户改造任务（详见附表）。三、改造范围、内容和标准（一）明确改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底以前建成的老旧小区。房屋主体结构存在安全隐患的，已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），以及以居民自建住房为主的区域和城中村等，不属于老旧小区改造范畴。（二）合理确定改造内容。各县（市）区应结合实际，因地制宜按基础类、完善类、提升

5、类3种类型确定改造内容，推动项目实施。1基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修、建筑节能（外墙保温）改造等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部以及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、通信、无障碍设施等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。2,完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建筑、整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周

6、边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信报箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业服务用房等配套设施。3.提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。（三）严格改造标准。各县（市）区要以消除安全隐患为基础，以完善基础设施功能及公共配套设施为重点，以提升老旧小区品质为目标，按照“先

7、基础、后完善、再提升”原则，打造安全、宜居、和谐的老旧小区。对基础类改造内容，坚持基于群众意愿，应改尽改；对完善类改造内容，坚持尊重群众意愿，能改则改;对提升类改造内容，要立足小区及周边实际,积极推进。改造后的老旧小区、片区应符合国家工程建设有关标准和规范。四、配套支持政策（一）建立合理共担改造资金机制1合理落实居民出资责任。各县（市）区应区别不同房屋性质、改造内容等，按照“谁受益、谁出资”原则，可通过直接出资、使用（补交）住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住房改造。积极推动居民出资参与老旧小区改造，可通过捐资捐物、投工投劳等方式支持改造

8、。鼓励有需要的居民结合小区改造进行户内改造或装饰装修、家电更新，鼓励金融机构灵活设计金融产品，为参与改造的居民、装修或家电企业提供房屋装修、家电更新等信贷支持，有针对性的提供特色金融服务。2 .持续加大政府资金支持力度。市财政要加大投入力度，依据年度改造计划任务，每年按照中央、自治区财政专项补助资金总额安排适当比例资金用于老旧小区改造。各县（市）区人民政府要根据年度工作计划任务，安排相应财政预算，落实财政支出责任。同时，通过发行地方政府债券等积极筹措改造资金。3 .落实专营单位出资参与责任。按照相关法律法规以及市政公用事业特许经营管理有关要求，水、电、气、暖、通信等专营单位必须同步参与小区内及

9、周边相关基础设施的改造提升。管线运营单位必须承担一定比例的出资责任。老旧小区改造实施主体要按照“同步规划、同步设计、同步实施、同步验收”原则，积极与电力、通信、供水、排水、供气、供热等专营单位对接沟通，根据实际协商确定管网改造资金分摊比例。市市政管理局要按照市政公用事业特许经营管理办法银川市市政公用事业特许经营管理条例等有关法律法规以及特许经营协议约定，督促专营单位对年久失修、确需改造的，必须同步纳入改造计划，未按照约定履行改造、维修责任的，通过扣除履约保证金、降低特许经营期限、调整特许经营区域、取消特许经营权限、依法追究法律责任等，确保专营单位履行管网改造、维修责任。市网络信息化局要积极协调

10、移动、电信、联通、广电等通信单位主动参与老旧小区改造。4,推动社会力量积极参与。引导原产权单位对已移交地方的原职工住宅小区改造给予适当资金支持等。公房产权单位应出资参与改造。可以采取政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，积极吸引电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等专业机构及社会资本，投资参与城镇老旧小区改造中各类配套设施和公共服务设施的设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府与社会资本合作模式(PPP)参与改造,对项目预期没有收益或收益不能覆盖成本的，可采用政府付费或可行性缺口补助的回报机制。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。5 .提升金融服务

11、力度。鼓励老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资。国家开发银行宁夏分行、农业发展银行宁夏分行结合各自职能定位和业务范围，按照市场化、法制化原则，依法合规加大对老旧小区改造的信贷支持力度，将城镇老旧小区改造纳入抵押补充贷款（PS1）支持范围。商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控前提下，对实施老旧小区改造的企业（施工企业、材料供应商、物业服务企业等）提供信贷支持，对纳入年度老旧小区改造计划的项目可适当给予利率优惠。6 .落实税费减免政策。专营单位参与政府统一组织的老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该

12、设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额;用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套赛、不动产登记费等。（二）优化审批流程、整合存量资源1加快改造项目审批。各县（市）区及市级相关部门要结合审批制度改革，精简老旧小区改造工程审批事项和环节，切实简化立项、用地、规划、建设、验收、市政公用等手续，构建快速审批流程。由老旧小区实施

13、主体负责编制改造方案，方案要统筹考虑楼本体及小区内外配套设施改造内容，通过专门工作机制由各县（市）区人民政府组织辖区住建、发改、自然资源、审批等部门联合审查后，可作为老旧小区改造项目办理立项用地规划、工程建设、施工许可、竣工验收等环节审批依据，各部门据此直接办理相关审批手续。不涉及土地权属变化的项目，无需办理用地手续，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件。不增加建筑面积、不涉及建筑主体结构变动、功能变动或消防安全的低风险项目，无需施工图审查。实行项目建设单位告知承诺制，根据改造项目特点和风险等级，建立并公布不同类型建设工程的审批事项清单和告知承诺制事项清单。确需办理建设工程规划许可和施工许可

14、的，建设项目300平方米或单项合同金额（或中标价）100万元以下的，可以建设工程规划许可和施工许可合并办理，同步审查设计方案、施工图等内容。鼓励由相关各方进行一次性联合验收。2,统筹使用各类项目资金。各县（市）区住建部门要加强同财政、发展改革部门的沟通，统筹使用老旧小区改造、绿色建筑、绿色社区、海绵城市、排水防涝、智慧城市、城市更新、城市特色建设和风貌保护、完整社区以及社区宣传文化阵地、精神文明社区创建、适老设施、托育、养老、无障碍设施、体育设施、雪亮工程、绿化等涉及住宅小区的各类项目资金，提高资金使用效率。3.建立存量资源整合利用机制。各县（市）区应结合城市更新和存量住房改造提升，合理拓展改

15、造实施单元，鼓励整合相邻、分散的老旧小区联动改造，特别是要将片区内有共同改造需求、改造意愿，包括独栋、零星、分散的楼房同计划改造的老旧小区进行归并整合，实施“多合一”等整体改造。加强片区服务设施、公共空间共建共享。通过拆除违法建设、整理乱堆乱放区域等方式腾出的用地，优先用于留白增绿和各类设施建设。要加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且征得居民同意前提下，允许利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。要通过统筹利用公有住房、社区居委会办公用房、住宅楼底层商业用房，租赁其他各

16、类符合条件的房屋,改造闲置锅炉房、底层杂物房等方式，增设养老、托幼、医疗卫生、托育、家政、便利店等服务设施。鼓励既有房屋统筹利用，整合公有住房、社区居委会办公用房和设施用房、闲置用房等，租赁住宅楼底层商业用房等其他符合条件的存量房屋增设各类公共服务设施的，可在一定期限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。（三）建立健全改造工作机制1扎实推进年度改造计划任务。各县（市）区要根据银川市老旧小区改造计划任务表（20232025年）建立老旧小区改造项目库。国有企业、军队所属的老旧小区，可按属地原则纳入地方老旧小区改造计划。各县（市）区人民政府在落实老旧小区年度改造计划任务时，要切实评估论证财政承受能力，不得盲目举债铺摊子。电力、通信、供水、排水、供气、供热等专营单位的相关管线、管网改造计划，应主动与老旧小区改造计划任务有效对接，确保同步推进实施，一次改造到位。2.健全动员居民参与机制。老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机