招标投标-合肥市滨湖新区核心启动区项目投标书尊地97 精品.ppt

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1、本案本案项目概况项目概况项目分析项目分析本项目位于合肥市滨湖新区核心启动区内西藏路和林芝路交口西北侧，北至合肥师范附小，南至林芝路，东西两侧均有规划用地。项目总占地面积23.23亩，容积率3.5，规划建设30-32层高层住宅，总建筑面积约64200平方米。滨湖区将成为“最宜人居的生态滨湖城”发展前景可观 滨湖新区启动区位于徽州大道与方兴大道交口区域，北承合肥主城区，西接经济技术开发区，南延滨湖新区核心区，距巢湖岸线3.8公里，总用地规模约3200亩。一幅宏伟蓝图正在盛情展开，一个大型滨湖新城的中心区正在迅速崛起。滨湖区滨湖区经开区经开区老城区老城区滨湖新区是合肥城市规划重点发展区域，大规划指引

2、，大市政配套跟进，必将创建一个区域的奇迹。项目区位项目区位项目分析项目分析北北东东南南西西林芝路南面待开发地拟建五星级酒店及西藏路合肥示范附小在建滨湖新区经济适用房学区配套，路网建设，在建小区，临近巢湖，对项目启动存在利好因素项目四至项目四至项目分析项目分析目前项目周边交通环境较为不便，仅有快速公交1号线和18路公交两条线路，显然给本区域的住户带来出行上的影响，但近期合肥将拟建轻轨线路直达滨湖区以及增加多条公交线路，这必然将在一定程度上缓解滨湖区的交通问题以及消费者对滨湖区交通上的抗性因素轻轨线路1号线直达滨湖区1项目交通项目交通项目分析项目分析集中的商业街，合家福超市，合肥示范附小，农业服务

3、中心等相关区域配套逐渐完善，对项目区域价值提升带来利好。项目配套项目配套项目分析项目分析项目分析项目优势项目优势及及利用利用项目劣势项目劣势及及应对应对项目机会项目机会及及把握把握项目威胁项目威胁及及规避规避项目项目SWOTSWOT分析及策略分析及策略项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析项目分析项目分析项目优势项目优势及及利用利用项目项目SWOTSWOT分析及策略分析及策略项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析项目位于滨湖启动区的核心区域，在合肥的城市发展中占有重要地位项目位于滨湖启动区的核心区域，在合肥的城市发展中占有重要地位结合市政府对滨湖区的前瞻规划，炒热项

4、目区域，获得目标客户群的认同结合市政府对滨湖区的前瞻规划，炒热项目区域，获得目标客户群的认同优势一：优势一：项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析项目体量较小，开发周期较短，易在短时间内交付使用项目体量较小，开发周期较短，易在短时间内交付使用中小体量的社区，适宜居住，短时间内达到较为浓厚的居住氛围中小体量的社区，适宜居住，短时间内达到较为浓厚的居住氛围优势二：优势二：项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析户型以中小户型为主，总价相对不高，市场接受度较好户型以中小户型为主，总价相对不高，市场接受度较好利用项目这项优势，可以提升项目销售单价，实现项目的快速销售利用项目这

5、项优势，可以提升项目销售单价，实现项目的快速销售优势三：优势三：项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析滨湖投资控股集团公司的大品牌优势滨湖投资控股集团公司的大品牌优势在营销推广中对开发商的品牌进行重点塑造，在营销推广中对开发商的品牌进行重点塑造，强大的开发背景，增强客户置业信心强大的开发背景，增强客户置业信心优势四：优势四：项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析项目分析项目分析项目劣势项目劣势及及应对应对项目项目SWOTSWOT分析及策略分析及策略项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析劣势一：劣势一：项目西临滨湖经济适用房、南挨高压线，将对项目品质产项

6、目西临滨湖经济适用房、南挨高压线，将对项目品质产生较大的负面影响生较大的负面影响可以通过对客户的说辞引导，以及相关数据证明南面的高压线对项目居住可以通过对客户的说辞引导，以及相关数据证明南面的高压线对项目居住并不产生负面影响。并不产生负面影响。项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析劣势二：劣势二：项目周边居住氛围不浓厚，不利于项目居住品质的提升项目周边居住氛围不浓厚，不利于项目居住品质的提升向客户群阐明本项目建成以后，将成为片区乃至合肥向客户群阐明本项目建成以后，将成为片区乃至合肥独一无二的居住标杆，并和周边数个居住区形成浓厚的居住氛围独一无二的居住标杆，并和周边数个居住区形成浓

7、厚的居住氛围项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析劣势三：劣势三：目前项目所在区域公共交通较少，出行较为不便目前项目所在区域公共交通较少，出行较为不便快速公交快速公交1 1号线和号线和1818路的开启，表明政府将在滨湖区的交通配套路的开启，表明政府将在滨湖区的交通配套上投入更多的资金，上投入更多的资金，20082008年年底轻轨的建设将大大缓解滨湖区的出年年底轻轨的建设将大大缓解滨湖区的出行问题。行问题。项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析本案地块本案地块项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析劣势四：劣势四：项目为纯高层项目，市场接受度相对不高项目为

8、纯高层项目，市场接受度相对不高以高层的以高层的“远景远景”来打动客户，本项目的高层可以远眺来打动客户，本项目的高层可以远眺800里巢湖里巢湖和老城区，从而引导和老城区，从而引导“空中生活空中生活”概念。概念。项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析劣势五：劣势五：项目地块较小，不利于项目进行整体规划，无法形成项目地块较小，不利于项目进行整体规划，无法形成规模社区效应规模社区效应让本案置身于整个滨湖区，从整个滨湖区的居住和规划高度来看，让本案置身于整个滨湖区，从整个滨湖区的居住和规划高度来看，从而达到一定的集群效应。从而达到一定的集群效应。项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析

9、项目分析项目分析项目分析项目机会项目机会及及把握把握项目项目SWOTSWOT分析及策略分析及策略项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析合肥城市经济指标年年窜高，合肥城市大建设的开展以及合肥房地产市场合肥城市经济指标年年窜高，合肥城市大建设的开展以及合肥房地产市场的持续不断繁荣，给项目带来利好消息的持续不断繁荣，给项目带来利好消息城市大建设，特别是长江路的改造，轻轨城市大建设，特别是长江路的改造，轻轨2 2号线的规划，将提升号线的规划，将提升合肥整个城市的发展潜力；城市建设所带来的便利，将促进房地产合肥整个城市的发展潜力；城市建设所带来的便利，将促进房地产市场的持续繁荣市场的持续繁

10、荣机会一：机会一：项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析合肥重点规划区域合肥重点规划区域滨湖区的发展建设，给项目发展带来契机滨湖区的发展建设，给项目发展带来契机滨湖区将成为滨湖区将成为“最宜人居的生态滨湖城最宜人居的生态滨湖城”发展前景可观发展前景可观 ，利用该机会扩大项目的区位优势，利用该机会扩大项目的区位优势机会二：机会二：项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析滨湖区的整体建设，多个居住区在建或完建，将提升整体居住氛围滨湖区的整体建设，多个居住区在建或完建，将提升整体居住氛围项目周边的经济适用房，滨湖品阁、滨湖明珠，滨湖世纪城项目周边的经济适用房，滨湖品阁、滨湖

11、明珠，滨湖世纪城等，可在营销中借此提升项目的居住氛围等，可在营销中借此提升项目的居住氛围机会三：机会三：项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析区域大型商业的建设，促进项目周边配套完善，提升项目升值潜力区域大型商业的建设，促进项目周边配套完善，提升项目升值潜力项目周边规划有商业项目周边规划有商业MALL、五星级酒店、极品学区以及现在的、五星级酒店、极品学区以及现在的合家福超市组团商业街等均为本案及区域客户提供完善的配套项目。合家福超市组团商业街等均为本案及区域客户提供完善的配套项目。机会四：机会四：项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析滨湖区的房产价格指数在合肥市场上

12、处于中低下游滨湖区的房产价格指数在合肥市场上处于中低下游合肥房地产市场目前仍然处在总价市场，特别在本项目区域内，合肥房地产市场目前仍然处在总价市场，特别在本项目区域内，刚性需求占主导地位，尤其反映在总价市场上刚性需求占主导地位，尤其反映在总价市场上机会五：机会五：项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析项目周边大型在建同类项目及产品较少，减轻了竞争压力项目周边大型在建同类项目及产品较少，减轻了竞争压力项目周边竞争项目较少，本项目可利用市场存在的空白点，快速项目周边竞争项目较少，本项目可利用市场存在的空白点，快速打开市场，实现项目快速销售。打开市场，实现项目快速销售。机会六：机会六：

13、项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析项目分析项目分析项目威胁项目威胁及及规避规避项目项目SWOTSWOT分析及策略分析及策略项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析威胁一：威胁一：项目周边地块供应增多，潜在竞争威胁较大项目周边地块供应增多，潜在竞争威胁较大快速启动项目，迅速占有市场，树立项目名牌，增强竞争壁垒。快速启动项目，迅速占有市场，树立项目名牌，增强竞争壁垒。项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析威胁二：威胁二：滨湖区以及经开区等区域在售楼盘供应量较大，分流项目的客户群滨湖区以及经开区等区域在售楼盘供应量较大，分流项目的客户群（滨湖前城、滨湖品阁

14、、滨湖明珠、滨湖世纪城）（滨湖前城、滨湖品阁、滨湖明珠、滨湖世纪城）强化营销和推广，以项目的优势与卖点，吸引目标客户群。主要突显项强化营销和推广，以项目的优势与卖点，吸引目标客户群。主要突显项目的区位前景优势、未来交通配套优势、环境优势。目的区位前景优势、未来交通配套优势、环境优势。项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析威胁三：威胁三：目前合肥市场小户型产品日渐增加，则在一定程度上对本项目前合肥市场小户型产品日渐增加，则在一定程度上对本项目的小户型形成冲击目的小户型形成冲击改造项目户型，采用改造项目户型，采用“偷面积偷面积”的手法，赠送面积给购买客户，的手法，赠送面积给购买客户，

15、增强项目户型的竞争力。增强项目户型的竞争力。项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析威胁四：威胁四：合肥房地产市场部分楼盘出现有价无市的现象，营销难度增加合肥房地产市场部分楼盘出现有价无市的现象，营销难度增加合理定价，并采用科学的销售策略，以保证项目顺利销售。合理定价，并采用科学的销售策略，以保证项目顺利销售。项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析威胁五：威胁五：宏观调控力度加大，未来政策性风险较大宏观调控力度加大，未来政策性风险较大密切关注市场，特别是国家、地方出台的房地产调控政策，建立预警密切关注市场，特别是国家、地方出台的房地产调控政策，建立预警体制，根据市场随

16、时调整策略。体制，根据市场随时调整策略。项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析通过对项目地块的SWOT分析，可克服不利因素的影响，最大限度地发挥资源优势，挖掘本项目客户群最能切实感知的价值点：产品优势居住优势景观优势中小户型设计品牌优势难以复制的核心优势开发商实力与品牌营销公司品牌物业管理公司品牌区位优势位置优势发展优势区位优势项目分析及应对策略项目分析及应对策略项目分析项目分析 善战者，决胜于未战之前！对项目属性的深入思考，确定项目市场定位！对项目属性的深入思考，确定项目市场定位！项目项目项目定位项目定位什么样的人群会购买我们的项目什么样的人群会购买我们的项目什么样的概念适合我们的项目什么样的概念适合我们的项目什么样的产品符合市场什么样的产品符合市场什么样的价格易被市场和项目接受什么样的价格易被市场和项目接受通过对项目属性的深入思考和分析，我们需要明确我们项目的市场定位位！通过对项目属性的深入思考和分析，我们需要明确我们项目的市场定位位！项目难点思考项目难点思考项目定位项目定位如果要给项目进行准确的市场定位，那么我们需要了解我们的终端客户群到底是哪些，他们具有什么呢样的