招标投标-崇文公寓投标 精品.doc

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1、投 标 函杭州凤祥房地产开发有限公司:首先感谢贵公司对我公司的信任，给予我们这次参加投标的机会。根据贵公司提供的招标文件、楼书、总平图及答疑资料，并实地勘察崇文公寓现场，我公司针对崇文公寓项目特点，通过调查分析，结合我公司多年管理实践，对小区物业管理服务的开展进行了仔细分析研讨。根据招标文件要求，认真编写了本投标书，现正式递交崇文公寓物业管理投标书3份。承诺：如我公司中标一、 将缴纳履约保证金贰仟元整；二、 遵循本投标书的内容，与贵公司签订前期物业服务合同，并执行；三、 负责办理小区物业管理费的物价审批工作。总经理签字：浙江赞成物业管理有限公司（章）20XX年02月10日公司地址：杭州市庆春路

2、139号庆联大厦五楼电 话：0571-87223191传 真：0571-87229961邮 编：310003第二部分整体方案及策划思路# 编制依据? 崇文公寓招标文件、总平图、物价批复及答疑资料；? 物业管理条例；? 前期物业管理招投标管理办法；? 业主大会规程；? 杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准；? 杭州市物业管理服务收费实施办法；? 杭州市优秀小区评分标准；? 国家、省、市相关物业管理的其它政策、法规；? GB/T19001-2000 idt ISO9001：2000质量保证体系。2.1崇文公寓物业管理定位 高标准、高起点、创品牌服务。 以全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则为小

3、区日常管理工作的指导，并制定详细的创优计划。保证在前期物业管理期内，使小区荣获 “杭州市物业管理优秀小区”称号。并争创“杭州市物业管理优秀示范小区”，获此项荣誉后争创国家级优秀小区。 自接管之日起导入ISO9001：2000质量体系标准，对各项管理目标进行全面跟踪，确保管理服务的专业化、规范化，使管理服务质量得到循序渐进的提高。在18个月内通过第三方现场审核， 通过良好的管理服务，使物业保值增值，真正让业主满意并得到实惠。2.2崇文公寓物业管理整体策划与设想2.2.1 项目概况地理位置：位于杭州市西湖区马塍路，东临马塍路，南临东部软件园，西接中大文锦苑，北至信息产业部电子第五十二所。物业类型：

4、住宅小区， 7幢小高层、2幢多层。总占地面积：24322平方米总建筑面积：59297平方米（包含地下8940平方米，半地下室2690平方米，架空层1076平方米）绿地率：35.2%容积率：2.30总户数：422户停车位：238个，其中地下198个，地面40个。公用设施及公共场所：社区服务用房134、物业管理办公用房与经营用房（0.7%），行车及机动车车库，圾房3间，梯23台，用配电房及设备，用水泵房及设备，防设施系统（自动喷淋、消火栓、火灾报警及防排烟系统）和安保设施系统（电子巡更、周界报警、闭路电视、可视对讲系统及地下车库管理系统）等。户内配套：有线电视系统，电话及网络终端，预留管道煤气接口

5、，水、电表出户，安防门对讲系统。2.2.2管理内容 物业前期顾问； 小区的管理、经营及房屋和公共配套设施的养护； 小区内公共场所的照明、摄像监控系统、楼宇可视对讲IC一卡通系统、背景音乐系统、停车场系统、LED系统、楼宇BA系统及消防设备的管理和维修养护； 小区内公共的服务设施、文化、娱乐及体育活动场所的管理； 小区内的清洁卫生和环境维护； 小区内的公共绿化的维护和管理； 对小区内的各种车辆（包括机动和非机动车）的统一管理； 协助公安部门对小区进行治安防范工作，对违章违法行为进行制止并及时报告； 对小区内住户装修活动进行监督和管理； 对小区内商业服务网点的管理； 社区文化管理； 小区档案资料管

6、理； 法律政策及合同规定的其他事项。2.2.3项目特征 项目以小高层住宅为主， 小区地处繁华的文教区，交通便捷，但2个主入口都设在单行线马塍路上。 小区门禁采用智能化楼宇可视对讲IC一卡通系统。 结合小区自身的特点，已有的停车位能基本满足现阶段的停车需要。但随着车辆增加，考虑到周边道路狭窄，停车难有可能会成为日后管理的问题。 小区设施设备配置较全，有23台电梯及配电房、消防系统、安保系统、停车场系统等设施设备。 整个小区将配备电子巡更系统，合理制定保安巡逻路线。2.2.4管理服务的重点 根据物业本身的特点，加强对小区安全管理是项目管理的第一重点，公司将通过各种措施和手段进行管理。 小区设施设备

7、齐全,有电梯、水泵、消防系统、安保系统等重要公共设备。且杭城近年来用电、用水形势日益紧张，夏秋冬三季时有拉闸限电、限水现象发生，每次停电、停水都给广大业主的正常生活造成了严重的影响，对物业公司所管理的小区公共设备设施也是一次考验，特别是如发生电梯运行时突然断电而关人等现象，因此如何保证电梯等重要设备的正常运行，在出现突发事件时能及时得到处理，是小区物业管理的重点。 消防管理关系到业主的生命财产安全，高层建筑的消防管理尤其重要，因此做好本小区的消防工作是物业管理的重点。 由于小区地理位置的局限性，对进出小区的车辆要做好引导工作，车辆管理也将成为日后管理的重点。 尽力扩大、完善各种配套服务设施，要

8、小区内的服务呈多样化发展。 开发商、代理公司、物业管理公司三者的工作出发点各有重心，代理商会力求多卖房而少考虑其它事宜、物业管理公司会力求日后管理的正常，因此在前期介入中加强和开发商、代理商的沟通，及时协调三方的利益，提前避免日后管理隐患的存在，是管理服务的重点2.3物业管理服务的具体措施 我公司中标后，由开发商以合同形式全权委托我公司实行前期物业管理，管理期限至小区业主委员会成立并确定下届物业管理期限止。前期物业管理期间接受开发商和行政主管部门的监督指导。 我公司在崇文公寓设立管理处，全权负责项目的管理服务工作，管理处下设保安班、绿化班、保洁班、工程班等班组，公司总部负责对管理处工作的指导、

9、考核、监督、检查，并负责对重大事件或突发事件的处理，并予以在人、财、物上的保证。 在工程技工安排中，安排水电工等常驻人员，负责处理小区的日常工作，包括设施设备运行保证、晚间值班、一般维修等，对计划性的土建维修等工作由公司统一派员处理。 保安和工程技工以安排在小区内或附近住宿为主，可处理突发事件又可解决员工的实际生活方便。 崇文公寓实行单独财务核算，维修基金使用接受开发商的检查和监督。 前期物业管理工作接受开发商的监督检查，根据招标文件的奖惩措施实施。2.4崇文公寓争创“杭州市物业管理优秀小区”实施规划为规范和提高崇文公寓的物业管理行为，提高崇文公寓的品质和知名度，根据市优秀的标准，初步设想在交

10、房后二年内参加评比，并获得称号，现根据标准制定本方案。2.4.1准备阶段交房后六个月内完成以下工作：a 组织机构 确定创优组织机构，成立专门班子，并对具体工作进行分解，责任落实到各部门、每位员工。j 领导挂帅，全民动员创优领导小组设组长、副组长二名，成员若干名。其中组长由公司副总经理担任、副组长由管理处主任、公司物业管理部经理担任，成员为管理处员工，公司各职能部门做好配合工作。k 定期例会 创优领导小组每二周召开一次工作例会，总结上一时期的创优工作，发现问题及时寻求解决方案，安排本期的创优工作，检查计划的落实情况。b 宣传动员 创优工作需全体员工积极参与，上下一心，齐心协力，分工合作。各班组要

11、召开班组会议，将创优工作的目的内容，要求时间安排等向全体员工讲解，使他们认清目标，朝着同一目标努力。c 班组落实 各班组按领导小组的要求，列出工作表，并将计划的落实和实施情况记录在案。d评测现状时间安排：准备阶级结束后开始目 的：通过自评找差距，查原因，落实情况，限期整改。内 容：根据“杭州市物业管理优秀住宅小区”验收标准，并按达标评分细则严格评分。2.4.2 创优实施阶段a. 时 间：准备阶级结束、评测现状后b. 对照检查内容，缺什么、补什么（包括软、硬件）；c. 创优领导小组制定创优倒计时工作表，根据部门自查的情况进行逐条检查（与考核结合）。d. 班组将落实内容和评分标准层层分解到每一个员

12、工，职责分明，谁负责、谁落实。2.4.3 迎检阶段a. 时间安排：根据实际检查时间确定b. 目 的：为通过考评验收，做好最后的准备。c. 内 容：自评、自检、请专家（同行）检查，迎接验收。d. 根据“创市优”的评分标准，组织创优领导小组成员、员工代表进行自评、自检，邀请兄弟单位或专家来小区进行检查。2.4.4 总结阶段a. 时 间：通过最后考评进行总结b. 目 的：总结经验，积累资料，以全面提高我们的管理水平和服务水准。c. 内 容：根据评审的结果，对达到的标准加以长期维持，对未达到标准的加以修改。并对在“创优”中涌现出来的先进事迹加以表彰、对给“创优”工作造成损害的予以批评和处罚。2.4.5

13、 奖励对在创优工作中积极主动，并使所负责的“创市优”评比项目全部达标的班组和个人，对其进行表彰和奖励。对在创优工作中表现突出的员工，在年度考核中优先考虑晋级。2.4.6 处罚对在创优工作中不负责任、人为地使其所负责的“创市优”评比项目未达标的班组和个人，将给予经济处罚和职务降级，情节严重者直至辞退。第三部分管理人员配备及员工管理3.1物业管理人员配备部门岗位人数备 注管理室管理处主任1接待/收费人员1出纳兼文员保安班主管1负责小区安保、消防管理领班3设门岗、车库、监控、巡逻等岗位保安员9工程班主管1水电、土建、其中有一人懂绿化技工2保洁班班长1保洁员4合 计23人3.2拟派往崇文公寓管理服务人

14、员的任职要求根据招标文件要求及崇文公寓即将交付的实际，如我公司中标，将组织专门人员开展前期筹备工作，由富有管理经验的人员担任主要管理人员。公司将严格遵守劳动法，与员工签订劳动合同，按相关政策规定为员工办理劳动保障。让崇文公寓管理处的每位员工能安心、尽心尽责地服务于小区业主。3.2.1 管理处主任简历王建元，男，1974年11月出生，1997年于浙江农业大学经济管理专业。从事过二年的星级饭店管理工作。98年开始进入我公司从事物业管理工作，现担任公司物业管理部副经理，曾先后担任过青春坊管理处管理员，海月花园管理处副主任，物业部副经理，公司管理者代表等职。持有九千质量体系内审员资格证书，熟悉ISO9000标准质量体系工作。组织参与过海月花园创优、公司九千质量体系导入等工作。王建元同志工作积极认真，对物业管理工作有较丰富的经验。能胜任崇文公寓管理处