招标投标-广州市物业管理招标投标管理暂行办法进行征求意见的0804文 精品.doc

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1、广州市物业管理招标投标管理暂行办法进行征求意见的函广 州 市 物 业 管 理 行 业 协 会标题：关于对广州市物业管理招标投标管理暂行办法进行征求意见的函浏览次数：0关于对广州市物业管理招标投标管理暂行办法进行征求意见的函穗物协函20XX4号各物业服务企业： 广州市国土房管局就广州市物业管理招标投标管理暂行办法（全文后附）公开征求社会各界意见，协会秘书处拟迅速组织相关讨论并对此提出行业意见，为全面及时收集业内意见并尽快整理上报，请各物业服务企业将修改意见于3月18日前以电子文档的形式发往协会邮箱（gzpma21.）或传真至协会秘书处（85583084），协会秘书处将根据讨论结果及回收意见整理并

2、及时上报。 此函。 二OO八年三月七日广州市物业管理招标投标管理暂行办法（征求意见稿）第一章总则第一条目的和依据为规范我市物业管理招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业服务市场的公平竞争，根据中华人民共和国招投标法、国务院物业管理条例、建设部前期物业管理招投标管理暂行办法及有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条适用范围本市行政区域内的物业管理招投标活动适用本办法。第三条 定义条款本办法所称物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业管理区域内房屋及共用部位、共用设施设备的维修养护、安全护卫、绿化、环境卫生及生活服务等事务，一次性发包，由投标人通过竞争的方式承接

3、物业管理的活动。本办法所称招标人是指依法进行物业管理招标的建设单位、业主或者业主大会。 本办法所称投标人是指响应物业管理招标、参加投标竞争的物业服务企业。第四条 遵循原则 物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条 政府职能广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市国土房管局）负责本市物业管理招标投标活动的指导、监督、管理工作，指导物业管理协会建立物业管理评标专家库，制定议事规则，对评标专家、招标代理机构进行管理和培训。市国土房管局各区分局、县级市国土资源和房屋管理局（以下简称各区分局、县级市国土房管局）在市国土房管局指导下负责本辖区内物业管理招投标活动的日常指导、监督、管

4、理工作。第六条 适用情形 前期物业管理应当采用公开招投标的方式选聘物业服务企业。已成立业主大会、业主委员会的住宅小区提倡采用公开招标投标的方式选聘物业服务企业。政府机关、事业单位投资建设的各类办公用房应通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业。投标人少于3个或者住宅规模较小的（总建筑面积在5万平方米以下的住宅小区），经物业所在地各区分局、县级市国土房管局批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。第七条 除外情形符合下列情形之一的，可不实行物业管理招标：（一）物业由建设或产权单位自用的，设施设备完整独立的；（二）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的； 第八条 禁止行为任何单位

5、和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或者排斥具备投标资格的物业服务企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招标投标活动。第二章招标第九条招标主体 物业管理招标由招标人依法组织实施。物业管理区域内尚未成立业主大会、业主委员会的，由开发建设单位或经二分之一以上有投票权的业主共同决定委托的业主负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会、业主委员会的，经业主大会决定，由业主委员会负责物业管理服务的招标组织工作。招标人可以委托招标代理机构办理招标事宜，也可以自行组织实施招标活动。自行组织实施招标活动的招标人，应当具备下列条件并成立专门的招标组织：（一）有与招标项目相适应的工程技术、经济、管理人员；

6、（二）有编制招标文件的能力；（三）有组织开标、评标、定标的能力。第十条 招标代理机构招标代理机构除应当符合有关法律、法规和规章规定的设立条件外，还应当具备下列条件：（一）具备从事物业管理招标代理业务并提供相关服务的能力；（二）有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。承担物业管理招标业务的代理机构应当到市房国土房管局备案。十一条 招标代理机构职责招标代理机构应当遵守本办法对招标人的有关规定，在招标人委托的范围内承担下列招标事宜：（一）拟订招标方案、资格预审文件；（二）审查投标人资格；（三）编制标底；（四）组织投标人踏勘现场；（五）组织开标、评标，协助招标人定标；（六）草拟合同；（七）招标人委

7、托的其他事项。未经招标人同意，招标代理机构不得转让代理业务。招标代理机构不得为投标人提供其所代理的招标项目的咨询服务。物业管理招标人、招标代理机构不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人实行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。 第十二条招标形式物业管理招标分为公开招标和邀请招标。已成立业主大会的物业项目实施物业管理招标前，应召开业主大会，确定招标方式、委托管理的内容及具体标准。招标人采取公开招标方式的，应在公共媒介上发布招标公告，并同时在广州市物业管理协会门户网站上发布公告。招标公告应当载明招标人的名称、地址和招标项目的基本情况、联系

8、人、联系方法以及获取招标文件的办法等事项。招标人采取邀请招标方式的，应符合中华人民共和国招投标法规定的条件，并应向5家以上具备相应资质的物业服务企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含前款规定的事项。第十三条 招标文件招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。招标文件应包括以下内容： （一）招标人和委托代理机构情况，包括名称、地址、资格、联系方式等； （二）招标项目具体情况，包括物业名称、坐落位置、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、物业类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套、设施设备、投标报价测算所需的各类技术参数和指标、物业档案(含施工或竣工图纸)、小区平

9、面图及物业管理服务用房配置等； （三）物业管理服务内容及标准； （四）投标人及投标书的要求，包括投标人的资格，投标书的格式、主要内容及份数等； （五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间、地点、方法与程序等； （六）评标标准和评标方法；（七）投标书密封要求和送达的截止时间、地点及方式； （八）悔标的责任；（九）物业管理服务合同的签订说明；（十）其他事项的说明及法律、法规和规章规定的其他内容。 第十四条招标文件备案招标人应当在发布公告或者发出投标邀请书前10日，持以下材料到物业所在地市各区分局、县级市国土房管局备案： （一）招标人资格证明文件；（二）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件

10、；（三）招标公告或者投标邀请书； （四）招标文件； （五）新建项目需提供建设工程规划许可证和经规划部门批准的规划详图； （六）重新选聘物业服务企业的物业管理项目需提供原物业管理服务合同； （七）法律、法规和规章规定的其他材料。 招标人委托招标代理机构的，还应提交委托书。物业所在地市各区分局、县级市国土房管局受理备案，经审查没有违反法律、法规、规章及本办法规定的，予以备案并出具物业服务招标备案通知书。第十五条 发布招标公告招标人凭物业服务招标备案通知书在广州市物业管理协会网站上发布招标公告及招标文件，公告时间不得少于10日。招标公告发布后，不得随意改变招标文件；确需改变的，应经物业所在地市各区分

11、局、县级市国土房管局批准。第十六条资格预审招标人可以根据需要对投标申请人进行资格预审。实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括：预审申请书格式和申请人须知，申请投标物业服务企业的资质等级证书、营业执照、主要管理业绩的证明材料、技术装备、财务状况以及拟派出项目负责人和主要管理人员的简历、资格、业绩等证明材料。第十七条预审结果经资格预审后，招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。公开招标的投标时间截

12、止时，投标人或资格预审合格的投标人少于3家的，招标人应依法重新招标，同时书面通知已提交投标文件的投标人，并原封退回投标文件。第十八条 招标文件的时间要求公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，不得少于20日。第十九条招标文件的修改招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者依据本办法第十五条修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间前15日，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。第二十条招标前的现场介绍招标人根据物业管理项目的具体情况，可以组织潜在的投标申请人踏勘物业项目现场，并提供隐蔽工程图纸等详细资料。对投标申请

13、人提出的疑问应当予以澄清并以书面形式发送给所有的招标文件收受人。第二十一条保密事项招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质内容进行谈判。招标人设有标底的，标底必须保密。第二十二条 时限要求招标人应当按照以下规定时限，完成物业管理招标投标工作：（一）预售商品房项目应当在取得商品房销售许可证之前完成；（二）新建现售商品房项目应在现售前30日完成；（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成；（四）重新选聘物业服务企业的物业项目招标投标工作，按原物业服务合同的约定完成；

14、未约定的，应在原物业服务合同终止前60日完成。第二十三条 保证金招标人可根据物业管理项目的规模制定投标人应缴的投标保证金。总建筑面积3万平方米以内的按2万元计；总建筑面积3万平方米至10万平方米的按5万元计；总建筑面积10万平方米以上的按10万元计。投标保证金由广州市物业管理协会统一管理。第三章投标第二十四条投标人条件投标人应当具有相应的物业服务企业资质和承担招标项目的能力；招标文件对投标人资格条件有规定的，投标人应当具备规定的资格。投标人参与投标报名应提供下列材料：（一）企业营业执照、物业服务资质证书或其他有效证明；（二）企业的主要业绩（三级暂定一年资质的企业不需要提供）；（三）招标人要求提

15、供的其他材料。第二十五条投标文件编制投标人应当按照招标文件的内容和要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。投标文件应当包括以下内容：（一）投标函，包括物业服务费、服务目标及其他承诺等；（二）服务的内容和标准及检查方法；（三）各主要工作环节及运行程序；（四）人员配备情况，包括该项目所设岗位和人数，物业服务项目负责人和主要服务人员的岗位资格、技术职称证书及简历;（五）物业服务所需设备的配置和提供方式；（六）项目收支预算和各项收费标准报价；（七）物业服务的有关制度；（八）投标人将专项服务委托专业公司承担的，应当进行说明；（九）招标文件要求提供的其他材料。投标人对招标文件有疑问需要澄清的，应当以书面形式向招标人提出。第二十六条 招标文件提交投标人应当在招标文件要求提交投标文件