云南省上半年房地产估价师《制度与政策》：征收与征用的异同试题.docx

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1、云南省2016年上半年房地产估价师制度与政策：征收与征用的异同试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产的行政法规是以颁布的。A：中华人民共和国主席令B：国务院令C：国务院房地产行政主管部门部长令D：省政府省长令E：房地产估价机构必须加盖公章2、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由A.两家银行按债权比例受偿B.两家银行均等受偿C.甲银行优先全额受偿D.乙银行优

2、先全额受偿3、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段4、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元.（2007年试题）A： 330B： 450C： 650D： 700E：借款合同5、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以状况为参照系进行的.【2003年考题】A：可比实例房地产B：估价对象房地产C：标准房地产D：类似房地产E：工业用地的监测点评

3、估价格6、在以下投资组合中，对投资者来说，投资且等比例选择风险最小的是A.股票+投资基金B.债券+股票C.投资基金+债券+股票D.债券+投资基金7、指标属长期偿债能力指标。A：流动比率B：速动比率C：利息备付率D：资产负债率E：借款合同8、可见光污染中，城市中五颜六色的广告和招贴等，属于。A：灯光污染B：其他可见光污染C：视觉污染D：眩光污染E：执行层的组织协调9、从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就。A：越大B：越小C：不存在D：分散E：借款合同10、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的是。A：

4、新开发房地产项目B：用于出售用途的房地产项目C：具有投资开发或再开发潜力的房地产D：用于投资或再开发的房地产E：工业用地的监测点评估价格11、在某商业临街深度30.48m（即100英尺）、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元.根据“四三二一法测”,计算其相邻临街深度为45,72 m（即150英尺）、临街宽度20m的矩形土地的总价为。A： 1204万元B： 1374万元C： 1404万元D： 1536万元E：工业用地的监测点评估价格12、拆迁估价一般应当采用A.市场比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法13、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地出让最高年限为_。A. 5

5、0 年B. 60 年C. 70 年D. 40 年14、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。A.利润B.价格C.价值D.收益价格15、建设部制定了城市房屋拆迁估价指导意见，使得拆迁估价问题有了参考依据。A. 2003年1月1日B. 2004年1月1日C. 2004年12月1日D. 2003年12月1日16、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%,若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。A. 55.0B. 38.5C. 105.0D. 23.617、结合保险的本质，属于保险基本职能的是职能。A：分散危险B：融通资金C：防灾防损D：分

6、配E：执行层的组织协调18、土地使用权出让合同由与土地使用者签订。A.市人民政府B.县人民政府C.省人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门19、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125 m2,套内墙体面积20 m2,分摊的共有建筑面积25 nl）则该住宅每平方米建筑面积的价格为.【2007年考题】A： 1765 元B： 2000 元C： 2069 元D： 2400 元E：工业用地的监测点评估价格20、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A：选择专业化B：产品专业化C：大量定制D：单一市场集中化E：

7、借款合同21、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好工作。A：施工图设计B：可行性研究C：成本收益分析D：项目建设书的编制E：借款合同22、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A.空间分布B.人口分布C.时间分布D.经济分布23、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是A.因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B.个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C.个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其

8、利息收入计征个人所得税D.职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税24、某高层住宅大楼，房地总价值为8 000万元，其中建筑物价值占40%.某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为.【2003年考题】A： 1.9%B： 2. 1%C： 2. 3%D： 2. 5%E：工业用地的监测点评估价格25、用成本法估价房地产时，房屋现值=。A：房屋重置价格-房屋年折旧额B：房屋重置价格X房屋成新度C：房屋重置价格-年折旧额X耐用年限D：房屋重置价格一年折旧额X尚可使用年

9、限E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得05分）1、从某种意义上讲，房地产价格是A.个别人的价值判断B.估价人员的主观定价C.由市场力量决定D.市场参与者集体竞价的结果E.由交易双方委托经纪人确定2、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于.（2005年试题）A：变动成本的设置B：销售收入的不同C：固定成本的设置D：平衡点的设置E：借款合同3、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于A.业主希望的投资回报率B.承租人愿意承担的费用C.

10、承租人的承受能力D.同类型物业的市场供求关系4、下列关于房地产经纪人执业资格考试，表述错误的是。A：房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次C：考试时间定于每年的第二季度D：考试时间定于每年的第三季度E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理5、在地籍图中，属于地籍要素的有。A： 土地的编号B：上地的利用类别C：地理名称D：房屋、道路、水系E： 土地的面积6、某宗土地面积2000m2,城市规划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800m2

11、,总建筑面积为5000m2B.建筑物地面、层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m27、下列关于拆迁强制执行的要求，说法正确的是。A：未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁B：拆迁入未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，可以实施强制拆迁C：强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全D：行政强制拆迁应当严格依法进行E：申请强制拆

12、迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋的证据保全公证书等7个方面要件8、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。A：较乐观的估计值B：较保守的估计值C：过高的估计值D：过低的估计值E：可能的估计值9、下列不属于房地产保险估价范围的是。A：房地产投保时的保险价值评估B：保险事故发生后的损失价值C：价值的最差值的评估D：损失程度评估E：执行层的组织协调10、某地区平均每亩耕地年产值为1000元，人均耕地0.2亩。如果每个农业人口的安置补助标准按该耕地被征用前三年平均年产值的6倍计算，那么，在该地区征用1

13、亩耕地的安置补助费用为A. 3000 元B. 6000 元C. 1.5万元D. 3万元11、通过市场调查获知，某地区20052008年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/肝、4887元/肝、5037元/而、5192元/面。若采用平均增减量法预测,该地区普通商品住宅2010年的价格为元/nf。A. 5362B. 5374C. 5532D. 570212、某房地产投资项目的实际收益率为8. 0%,若银行的存、贷款年利率分别为3.5%和6.5%。通货膨胀率为4.0%,则该项目投资的名义收益率是。A： 11. 78%B： 12. 00%C： 12. 32%D： 15. 02%E：借款合同13、下

14、列关于物业服务合同，说法正确的是。A：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同B：物业服务合同只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间C：业主大会成立以后，一般要签订前期物业服务合同；业主大会成立以前,一般要签订物业服务合同D：业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的物业服务合同即自行失效E：执行层的组织协调14、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。A：单位比较法B：市场提取法C：分解法D：工料测量法E：指数调整法15、城市总体规划的内容包括等。A：编制市域、县域城镇体系规划B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型C：确定公共设施的位置、规模和布局D：确定城市性质和发展方向E：编制专项规划和近期建设规划16、运用平均增减量法进行估价的条件是A.房地产价格时间序列逐期升高或下降B.房地产价格的变动呈现出一定的规律性C.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且市场上升或下降的波动幅度大致相等D.房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，且各期上升或下降的数额大致接近17、下列属于房地产中介服务主要特点的