全版房地产公司项目实用型管理制度.docx

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1、9项目管理制度汇编第A版第0次修改标题：房地产开发工程可行性研究管理方法第1页共9页编制审核批准日期日期日期修改记录序号条款号修改内容修改时间123456789101112山东国华时代投密开展编号：SDGH5-01#山东国华时代投密开展项目管理制度汇编编号：SDGH501版本：A版第0次修改标题：房地产开发工程可行性研究管理方法页码：第2页共9页房地产开发工程可行性研究管理方法为适应公司开展需要，实现房地产开发工程决策的科学化、民主化，减少或防止投资决策的失误，提高工程开发监视的综合效益，特制定本方法。1开发工程可行性研究的任务可行性研究就是在工程工程投资决策前，对与工程有关的社会、经济和技术

2、等方面情况进展深入细致的研究；对拟定的各种可能建立方案或技术方案进展认真的技术经济分析、比较和论证；对工程的综合效益进展科学的预测和评价。在此根底上，综合研究建立工程的技术先进性和适用性、经济合理性以及建立的可能性和可行性，由此确定该工程是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。2可行性研究的步骤2.1 筹备。可行性研究开场前的准备工作包括提出工程开发设想，组建研究小组，制定研究方案和工作大纲等。2.2 调查。主要从市场调查和资源调查两方面进展。市场调查应查明和预测市场的供应和需求量、价格、竞争能力等，以便确定工程的经济规模和工程构成。资源调查包括建立地点调查、开发

3、工程用地现状、交通运输条件、外围根底设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。2.3 方案的选择和优化。在收集到的资料和数据的根底上，建立假设干可供选择的方案，进展反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。2.4 财务评价与不确定性分析。对经上述分析后所确定的最正确方案，在估算工程投资、本钱、价格、收入等根底上，对方案进展详细的财务评价和不确定性分析。研究论证工程在经济上的合理性和盈利能力。由相关部门提出资金筹措建议和工程实施总进度方案。2.5 编写报告书。经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施

4、方案，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。3可行性研究的内容由于房地产工程的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽一样，各有侧重。主要应包括以下几方面：3.1 工程概况。主要包括：，东国华时代投资开展项目管理制度汇编编号：SDGH501版本：A版第0次修改标题：房地产开发工程可行性研究管理方法页码：第3页共9页工程名称；工程的地理位置。包括工程所在地城市、区和街道，工程周围主要建筑物等；工程所在地的周围环境状况。主要从工业、商业及相关行业现状及开展潜力、工程建立的时机和自然环境等方面说明工程建立的必要性和可行性；工程的性质及主要特点。3.2 开发工程用地的现状调查及动迁安置土地调

5、查。包括开发工程用地范围内的各类土地面积及使用单位。人口调查。包括开发工程用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。调查开发工程用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。各种市政管线。主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。其他地下、地上物现状。开发工程用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。开发工程用地的现状要附有平面示意图。如需要进展拆迁的，要制定动迁方案，确定安置方案。3.3 市场分析和建立规模确实定市场供应现状分析及预测

6、。市场需求现状分析及预测。市场交易的数量与价格。效劳对象分析、制定租售方案。拟建工程建立规模确实定。3.4 规划设计方案选择市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发工程重点要规划安排好交通组织和共享空间等。工程构成及平面布置。建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。附规划设计方案详图。Z山东国华时代投资开展项目管理制度汇编编号：SDGH501版本：A版第0次修改标题：房地产开发工程可行性研究管理方法页码：第4页共9页3.5 资源供应建筑材料的需用量、采

7、购方式和供应方案。工程施工的组织方案。工程施工期间的动力、水等供应。工程建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。3.6 工程开发组织机构和管理费用研究开发工程的管理体制、机构设置。管理人员的配备方案。人员培训方案、年管理费用估算。3.7 开发建立方案前期开发方案。包括工程从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作方案。工程建立方案。包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建立方案等。建立场地的布置。施工队伍的选择。3.8 工程经济及社会效益分析工程总投资估算。包括开发建立投资和经营资金两局部。工程投资来

8、源、筹措方式确实定。开发本钱估算。销售本钱、经营本钱估算。销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。财务评估。运用静态和动态分析方法分析计算工程投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款归还期等技术经济指标，对工程进展财务评价。风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进展风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济开展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进展定性风险分析。工程环境效益、社会效益及综合效益评价。Z山东国华时代投资开展项目管理制度汇编编号：SDGH501版本：A版第0次修改标题：房地产开发工程可行性研究管理方法页码：第5页共9页结论及建议

9、运用各种数据从技术、经济、财务等方面论述开发工程的可行性，提出存在的问题及相应的建议，并推荐最正确方案。4可行性研究报告的撰写4.1 封面：要能反映评估工程的名称、谁作的评估及可行性研究报告写作时间。4.2 摘要：用简洁的语言，介绍被评估工程所处地区的市场情况、工程本身的情况和特点、评估的结论。文字要字斟句酌，言必达意，绝对不能有废词冗句，字数以不超过IOOO字为宜。4.3 目录4.4 正文：这是可行性研究报告的主体，要按照逻辑的顺序，从总体到细节循序进展。一般包括：工程总说明、工程概况、投资环境研究、市场研究、工程地理环境和附近地区竞争性开展工程、规划方案及建立条件、建立方式与进度安排、投资

10、估算及资金筹措、工程评估根底数据的预测和选定、工程经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。4.5 附表：附表是对于正文中不便于插入的较大型表格。一般包括：工程工程进度方案表、工程投资估算表、投资方案和资金筹措表、工程销售方案表、工程销售收入测算表、财务现金流量表、资金来源与运用表、贷款还本付息估算表和敏感性分析表。4.6 附图：一般包括：工程位置示意图、工程规划用地红线图、建筑设计方案平面图等。5市场分析与需求预测5.1 开发工程的市场调查内容，可依工程的具体情况确定。一般应进展以下内容的调查：5.1.1 社会经济状况及投资环境调查，主要包括工程所在地的社会经济开展规划、城市建立规划、

11、金融财税政策、鼓励投资产业及影响房地产业的各种宏观经济因素。5.1.3 消费者意愿调查。主要包括当地消费者对工程设计的使用要求或对已开发工程的评价、消费者的购置动机、购置能力及购置偏好等。6，东国华时代投资开展项目管理制度汇编编号：SDGH501版本：A版第0次修改标题：房地产开发工程可行性研究管理方法页码：第6页共9页物业管理状况的调查。主要调查了解该地面物业管理范围、效劳质量、收费标准、客户对物业收费的承受能力等。5.2 市场调查方法应机动灵活，力求准确，一般可采取以下方法：6地点选择与地块价值评价房地产开发工程的地点选择和地块评价是对可供选择的地点和地块的条件和价值进展分析比较和评价。分

12、析评价内容包括：6.1 拟定地点的水文、地形、地质条件等地理特征；6.2 拟定地点的市政配套、交通运输条件；6.3 拟订范围的拆迁情况；6.4 地块周边的自然景观、人造景观及污染情况；6.5 实际地价与地价潜在价值评价。7资金筹措7.1 制定可靠或比较可靠的资金筹措方案，是开发工程实现预期目标的根本条件，是防止工程流产或夭折的根本保证，必须高度重视，周密筹划。凡在资金筹措无望的情况下，不必开展深度可行性研究。7.2 资金筹措方案主要是就工程投资的资金来源进展分析，包括自有资金、贷款和预售收入三局部。当资金来源中包括预售收入时，应有销售收入方案配合考虑。山东国华时代投资开展项目管理制度汇编编号：

13、SDGH501版本：A版第0次修改标题：房地产开发工程可行性研究管理方法页码：第7页共9页8财务评价8.1 房地产开发工程财务评价有静态法和动态法两种。对规模小、周期短的工程，可采用静态法。对规模较大、周期较长或资金来源渠道多、收支复杂或滚动开发的工程,应采取动态法。8.2 静态法是通过投资工程的总收入和总费用之间的比较，来计算开发工程的盈利和投资回报率数值，以此计算与同类房地产开发工程正常回报率相比较，以分析评价其经济合理性。静态法的评价指标有净利润投资收益率和静态投资回收期。8.3 动态法财务盈利能力分析，一般应以以下指标进展。8.4 财务净现值（FNPV）财务净现值是指按行业的基准收益率

14、或设计的折现率ic,将工程经营周内各年净现金流量折现到建立初期的现值之和,它是考察工程在经营周期内盈利能力的动态评价指标，其值可根据财务现金流量表计算求得。判别标准为FNPV0工程可行；FNPVVo工程不可行。8.5 财务内部收益率（FIRR）财务内部收益率是指工程在整个经营期内各年净现金流量累计等于零时的折现率,是考察工程盈利能力的主要动态评价指标。判别标准为：FIRRic即认为盈利能力已满足最低要求，工程可行；FIRRic工程不可行。8.6 财务净现值率（FNPVR）财务净现值率是工程单位投资现值所获得的净现值，其值越大说明工程投资效益越好。8.7 动态投资回收期（Pt）动态投资回收期是按

15、现值法计算的投资回收期，可直接从财务现金流量表求得。本条所列财务评价指标表达公式见附录。9不确定性分析9.1 工程评价所采用的数据，由于多来自预测和估算，有一定程度的不确定性，为分析不确定因素对财务评价指标的影响需进展不确定性分析，以估计工程可能承担的风险，以论证开发工程在经济上的可靠性。不确定性分析包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点（BED）分析工程本钱与收益的平衡关系。当影响投资效果的变化因素到达某一临界值时，方案的收入与支出相平衡，此时方案既不盈利也不赔本，此临界值即为盈利平衡点。标题：房地产开发工程可行性研究管理方法页码：第8页共9页9.2 敏感性分析是通过分析、预测工程主要因素(如本钱、价格、销售周期等因素)发生变化时对财务评价指标的影响，从中找出敏感因素和极限