制度范文--物业集团工程管理手册.docx

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1、制度范文一物业集团工程管理手册工程管理手册1O人员架构及人员编制说明（略）计划人员编制：2.0岗位职责2.1部门主要职责A.对物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、空调、给排水、通讯、保安消防等系统）的维修保养B.日常运行管理C.对租户开展有偿服务D,对装修工程进行监督管理E.对物业设施提出完善、整改方案具体包括以下内容：2.11在总物业经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。2.12定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。2.13负责物业设备的规划和实施、运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济

2、管理。2.1.4负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。2.15加强系统项目验收、运行、维修的原始记录资料管理；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划（月计划、年计划）并负责组织计划的完成，控制费用，提高维修的经济效果。2.1.6根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。2.1.7制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总物业经理下达的各项技术、经济指标。2.1.8根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）

3、的准时开启和关闭，记录详实完整的运行数据。恰当地安排值班，其中，配电室、直燃机房、锅炉房、楼宇中央控制室等需要24小时值班。2.1.9有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。2.110如遇有紧急事件，工程部负责组织应急抢修。紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告，当班人员应立即通知总物业经理、总工程师及班组工程师，并尽快赶到现场，采取应急措施尽可能降低损失，尽快恢复设备的正常运行。2.1.11以“经济、舒适、安全、高效”为指导方针，负责保障经营所必需的水、电、燃气、制冷和

4、热能供应，做好能源分配和费用核算的基础工作，使每位员工树立环保与节能意识，尽量减少能源的使用，积极推广节能措施，做好能源使用的记录及分析，达到环保和成本控制。2.112负责设备安全管理，组织物业设备的事故分析和处理；制定安全防火、事故防范措施并督促落实执行。2.1. 13收集和编制设备有关技术资料和维修图纸，做好设备的技术档案工作。2.1.14负责组织物业各种设备的备件定制、订货和供应。对备品、备件的储存作出监控记录，以确保在抢修时有足够材料应用，达到成本控制的目的。2.1.15经常总结和推广物业设备管理的经验作法以及维修新技术应用，提高维修技术水平。负责组织设备管理和技术人员的培训学习，通过

5、技术讲座，知识问答等各种形式，积极开展营业部门人员的设备管理基础知识培训，不断提高全员的设备管理意识和水平。2.116检察和指引所有承判商在物业内进行的工程，以确保其依照物业管理中心所定的规章和安全标准施工。2.1.17解答物业管理中心一切有关工程之问题及查询，应对物业内住客之投诉，尽力为他们解决工程有关问题。2.118制定各种运行维修管理制度及表格，将各种运行保养工作准确记录，达到管理的系统化、标准化、专业化、格式化，避免人为原因对工程运行造成影响。2.1.19外判维修保养及施工把重要设备及系统的日常维修保养工作，包括零、配件的库存，皆外判给合格的承包商。一方面可确保物业的重要资产得到妥善保

6、养，使设备能畅顺运行，另一方面，可令设备的寿命得以延长。可外判维修或施工的设备及工程有：a.直燃机组b.电/扶梯c.楼宇自控系统d.电话交换机系统e.消防报警系统f.保安监控及技术防范系统g.水处理系统及水箱清洁h.电脑系统1中、大型楼宇养护、翻修工程及装修改造工程j.设备系统改造工程k.其他工程部不具备技术条件和能力，或人员不足，无法在短期内完成，并影响物业经营的维修或施工。2. 2工程部班组职责2.1.1 空调、给排水与综合维修班组的职责范围：a.项目名称所属区域内的所有空调及采暖系统、送排风系统、给排水系统、雨水及污水排放系统、中水处理系统、热水系统、天然气系统、气体灭火系统、消防水系统

7、、土建与防水、装修及家具等。b.上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括楼宇自控系统、消防报警系统等弱电系统和设备）。c.项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。d.项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部的家具、陈设的修理和翻新；天花、玻璃窗、橱窗、门锁等的各种修理及整改；墙壁、天花、金属构架的油漆翻新；各式五金配件的安装、修理；土建结构方面例如渗漏水及墙体的修补及整改等。2.1.2 强、弱电班组职责范围：a.项目名称所属区域内的所有变、配电系统、用电设备、照明系统、

8、应急供电系统、室外照明系统、动力配电系统、电梯系统、自动扶梯系统，以及所有弱电系统，包括保安监控系统、消防报警与联动控制系统、楼宇自控系统、电脑网络系统、通讯系统、电视系统、广播系统、等等。b.上述所有系统相关机房及其内部的设备、设施（不包括机房本身的土建、装修、门窗、空调、通风等）。c.项目名称所属区域内的所有公共区域、客户单元、卫生间、茶水间、办公室等内部，以及屋面、外墙等区域内的上述系统所有相关设备、设施。2.1.3 熟悉所属系统设备性能、运行状况、控制状态，制定合理运行方案，研究改进措施，减低能耗。2.2.4做好所属设备运行记录，如有发现问题，应及时处理。如果无法处理时，应迅速报班组工

9、程师或总工程师，并详细分析故障的各种现象，汇报上级取得总维修方案。2.2.5负责本班组报修工作的具体落实，做好本班组维修报表，对工作单进行登记、编号，同时掌握维修的进展情况，记录维修完成后的情况，保证各部门的维修需要。2.2.6制定月、年度维修保养计划，做好日常运行维修记录及月、年度总结并上报。2.2.7做好所属系统日常维修保养工作，确保设备处于优良技术状态。2.2.8做好应急抢修工作，当班人员接到应急报告应立即赶赴现场，处理应急事故。2.2.9班组员工应积极参加业务学习和技术培训，不断提高业务水平。积极处理日常遇到的技术难题，对于无法处理或重要问题应及时报告班组工程师及总工程师，同时提出个人

10、建议或解决措施。2.2.10做好所属系统图纸，资料、维修工具的保管，以及仪表的定期与不定期校正。2.2.11做好所属系统及相关设备的巡视检查工作，并做好巡检记录。如有发现设备发生异常或故障，应立即做出正确的判断，采取有效措施，避免造成损失。各设备的巡视记录依照有关表格执行。2.2.12做好所属设备机房及所属设备的清洁和维护保养工作，做到无污迹，无灰尘，无垃圾，无杂物，设备内外整洁，做到无线头、无故障、管线完好、保温完整、无跑冒滴漏现象。2.2.13做好所属机房的管理工作，严禁无关人员进入，对必须进入机房的人员按规定进行登记。2.2.14认真贯彻执行工程部及总工程师、班组工程师下达的维修、保养计

11、划，并认真讨论实施，确保安全生产。2.2.15配合物业管理中心负责向业主、租户提供有偿服务。2 .2.16负责对所属设备维修保养承包商或施工单位进行监督管理。3 .2.17做好不同工种的配合，努力完成领导交给的各项任务。2.3工程部各岗位职责2.3. 1总工程师的岗位职责直接上级：总物业经理直接下属：班组工程师、工程助理、资料员岗位职责：a.贯彻执行总物业经理的指令，负责工程部的日常管理，对总物业经理负责。b.主持部门工作例会，检查班组工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。C,全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。d.安排日常的维修

12、保养工作，并监督检查其实施结果。e.审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案，报总物业经理审批后执行。f.参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。g.深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。h.负责制定部门制度、操作规程和要求，并督导下属执行。1 .培训下属员工，定期对下属进行绩效评估，并按规定进行奖惩。j.组织、制定设备重大维修保养外判标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外判公司的工作。k.根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。1 .负

13、责协调同物业管理中心其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。m.确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。n.为每年之工程开支和能源费作出预算案，并提交总物业经理审批。素质要求：a.基本素质：具备相当丰富的工程管理专业知识，责任心强，善于沟通，并能协调各部门的相互关系，具有相当的组织管理能力。b.自然条件：35岁以上，身体健康。c.文化程度：工程技术专业大专以上或同等学历，受过楼宇工程技术管理的专业培训。具有高级工程师技术职称或同等职称。d.外

14、语水平：中级以上英文水平，能阅读普通工程技术资料。e.工作经验：在高档大型物业或四星级以上酒店中担任过工程总工程师3年以上或副总工程师5年以上；具有7年以上技术管理经验。f.特殊要求：对现代化物业如办公楼、商场、公寓的装修以及机械、电力、锅炉、管道和弱电等方面的专业知识有较全面的了解。2.3.2工程部资料员的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：无岗位职责：a.在总工程师的指导下，负责工程部办公室的有关事务性工作的接待及来访客人。b.帮助总工程师翻译、整理、打印各类报告、文件资料及技术资料等。c.提醒总工程师按时参加计划中的各种会议。d.填报有关报表，经总工程师签字后上报总物业经理室。e.负责工

15、作部内部的文件、资料、通知的传阅和回收。f.负责工作部人员的考勤（出勤、年假、加班等）、福利（工资、奖金、加班费）、劳保用品的申报、领取和发放。g.负责现金报销和支票的办理。h.接听电话、记录留言，做好传真及邮件的记录和传递。1参加工作部例会，做好会议记录并整理下发。j,负责技术档案的整理存档。素质要求：a.基本素质：办事严谨、讲究效率、保守秘密。b.文化程度：大学以上或同等学历。C.外语水平：高级英文水平，具备笔译、口译和文件起草能力。d.工作经验：在物业管理或物业设备维修工作2年以上，具有工程技术方面的一般知识，了解工程部在物业管理中的地位和作用，能够处理办公室日常业务及设备档案的分类和管理，能熟练使用电脑。2.3.3空调、给排水与综合维修班组（空水班组）工程师的岗位职责直接上级：总工程师直接下属：设备主管、综合维修主管岗位职责：a.确保所属系统设备的正常运行，对所属设备系统和人员负有全面的管理责任。检查空调采暖系统的运行状况、控制状态，审阅运行记录，发现误差立即纠正。b.负责组织及监督检查本班组所属设备系统的日常巡视检查工作，认真分析巡检记录，及早发现故障隐患，及时组织维修，并须在巡检记录上签字确认。c.负责制定所属系统及设备的维修保养计划，以及维修保养作业指导书，报总工程师批准后负责组织实施，维