园区主流运营模式解析 参考.docx

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1、园区主流运营模式解析导读：不同的运营模式，有哪些优劣势？众所周知，产业园区是区域经济发展最活跃的部分，也是经济发展的主阵地、主战场。早年，我国的产业园区基本由政府主导建设和运营，随着市场经济的逐步发展，政府与企业的合作运营渐渐成为常态。今天，笔者梳理园区运营中常见的模式，供参考。正文:第一部分政府主体运营以政府为主体，设立管委会，对园区工作实行统一管理。在该模式下，管委会作为政府的派出机构，承担区域经济事务和部分社会事务的管理职权。不过，由于管委会并不属于行政单位，所以严格意义上讲，园区并没有行政等级，现实中通常是把管委会书记的行政级别作为园区的等级。实际操作中，采取该模式的主要是各地的高新区

2、、经开区，理由有三：其一，高新区、经开区承担着地方乃至国家经济发展的重任，仅凭市场力量很难推动，只有以政府的行政力量为主导，才能获得企业的广泛支持；其二，招商引资、尤其是大项目的招引通常伴随着人力、物力和财力投入，政府的公共属性和丰厚资源使其不必过分为短期盈利困扰；第三，高新区、经开区需要承担部分社会性事务，由政府主导各项工作进行更顺畅。然而，随着园区的不断扩容和壮大，管委会的职能也日益繁杂，从最初的园区建设管理职能，逐渐扩展到经济管理职能、社会管理职能，而与之相匹配的行政审批、选人用人、招商激励、财力支配等权力却一直无法授权到位，导致园区的财权与事权出现严重脱离，做事儿拧巴，就是很多园区人的

3、现状。管委会+国资平台公司管委会+公司的架构由来已久，早年，几乎所有高新区、经开区都出资设立了所属平台公司。不过在2014年之前，这些国资公司基本作为园区管委会的投融资平台而存在，并非真正意义上的!公司。直到2015年，新预算法明令禁止地方违法违规举债，平台公司才迎来了转型。在该模式下，管委会仅承担政策制定、发展规划、行政审批和社会事务管理等行政管理职能，而招商引资、资金筹集、项目管理等工作则全部交予平台公司。相比政府部门，平台公司的机制更灵活，能够以市场化对人才进行激励，并根据人才特点推出有竞争力的薪酬；而对管委会来说，园区事务管得更少了，可以把更多精力和资源放在社会职能管理中。但在实际操作

4、中，受困于传统国资监管体制和管控模式，平台公司的作用往往无法充分发挥。虽然这些公司也具有完整的企业组织架构，但其核心成员基本由政府内部人员兼任，核心资源也仍掌握在地方政府和管委会手中。第二部分市场化委托运营模式管委会负责宏观指导与监督，支付运营费，聘请有经验的第三方运营团队负责园区运营管理。委托运营是老生常谈的话题了。选择委托运营的园区，无外乎三个理由。第一，外部运营团队不受政府体制约束，可以帮政府做一些想做却碍于身份不合适做的事情，这也是地方政府选择委托运营的最主要原因我选你，不一定是你比我专业，而是你可以绕开很多规矩快速招商；第二，运营商常年和政府打交道，且积累了一些运营经验，更懂政府要什

5、么，能够帮助政府把有限扶持资源聚焦到有效产业上，更快地出形象，出政绩，实现区域发展的目标；第三，也是最差的情况，就是这个园区条件实在太差了，政府搞不定，找运营商来背锅。不过，由于众所周知的原因，这两年地方财政状况普遍吃紧，很多地方政府自顾不暇，更别说采购运营服务了，所以我们看到很多委托运营的项目都提前终止了。此外，政府与市场化运营商本质上还是博弈的关系，双方的诉求不同，当地方发展与自身利益发生冲突时，运营商往往会做出与政府不同的选择。第三部分园中园模式园中园，是指在大园区中划出若干某一关联产业和企业集聚的专业特色园区。园中园模式又分为两种:1、 管委会+公司模式。由管委会统一管理和协调，多个国

6、资平台公司平行运作。在这种模式下，大园区是系统的有机整体，为小园区系统提供科学的管理、高质量的服务、优惠的政策、完善的基础设施，并致力于小园区系统和小园区关系协调。小园区各自独立发展，集聚产业。2、 管委会+开发商模式“管委会在园区内划出部分土地，引入多个市场化机构独立运作，并与其约定投资规模、建设期限、权利义务。外来合作方根据大园区总体规划编制详细规划、产业规划，自主建设和运营园区。第四部分统筹开发运营模式地方政府引进产城开发商，与其签订区域整体委托开发协议，由开发商全权接管土地整理、基础设施建设、招商引资、企业服务等事宜，双方共同分享产业发展和城市发展红利。在政府财政压力较大、地方经济增长

7、途径有限的大背景下，统筹开发运营模式扣紧了地方政府求GDP和政绩的命门。以产促城、产城开发一度成为地产的热门赛道。但在最近两年，房地产调控导致大批开发商暴雷，加之产业地产捆绑住宅的政策日趋严苛，产业勾地十分割销售的路子已经很难走通，绝大多数民营开发商在政策调整中丧失了竞争力，要么小打小闹做轻资产，要么押上身家性命赌一把。统筹开发运营也渐渐沦为几个国企、央企的独角戏。第五部分股权合作模式股权合作模式是以市场化运作为主导的园区合作运营模式，运用妥当能够建立共担风险的利益机制，激发合作双方积极性。具体来说，股权合作模式有三种形式：异地园区合作。两个异地园区在任意一方设立共建园，交由双方成立的合资股份

8、公司管理，由其负责园区规划、投资开发、招商引资和经营管理等，收益按双方股本比例分成。2、园区与国资合作。园区通过招标采购或履行国资审批程序引进央企、国企，双方通过股权合作与在园区成立具有独立法人资格的合资公司，作为园区项目建设业主和法人单位。3、产权换股权。开发商与产业运营商（科技企业）成立合资公司，通过股权合作，将土地、品牌、产业、资金等优势资源对接整合。在操作层面，开发商出钱，建房子；产业运营商分得部分物业，负责产业导入。第六部分校地合作运营模式高校是产业发展的动力源。过去，高校和地方的交流不充分。从地方看高校，觉得高校很高大上；从高校看地方，觉得地方的事务很多、很具体，合作起来很难下手。

9、但在近些年，随着教育教学改革推进，高校科技产业化也越来越普遍。高校科技产业化，最普遍的是校地共建研究院模式（科研院所主办单位一般为一级地方政府，校地共建研究院的主体则不受限制）。政府（园区）负责提供场地、配套政策和资金扶持；高校负责技术研发、成果转化、孵化企业、科技服务等。也有研究院会引进第三方运营商负责引资引才和企业服务、信息服务等事务性工作。第七部分企业自主运营模式企业依托自身的资金实力和行业影响力，独立拿地、独立开发、独立运营。好处是企业可以直接参与园区的日常各项事务的运营管理，容易吸引上下游企业集聚。但企业大多以营利为目的，园区又是个长线生意，短期内要承担较大的财务和经济压力。第八部分

10、飞地合作运营模式飞地模式是指打破区域限制，通过创新规划、建设管理和税收分成等合作机制，把飞出地发展的项目转移到飞入地的经济合作模式。具体来说有两种合作模式。一是援建模式。欠发达地区政府在发达地区划出一块园区，与发达地区政府共建，由发达地区政府或园区提供资金、人才、信息援助，参与共建园区的管理工作，比如衢州海创园就属于此类。二是扩张模式。发达地区租用欠发达地区的土地，承接发达地区的溢出产能。合作模式上，发达地区出资（出全部或绝大部分），并负责园区的建设与运营，税收双方五五分成。第九部分企业主导的公司+管委会模式以企业为主体设立园区，地方政府批准成立园区管委会，授予管委会一定的行政管理和服务职能，是一种政府搭台，企业唱戏的运作模式。在公司+管委会模式下，企业作为园区开发的主体，拥有更大的自主决策权；管委会主要以行政职能为主，很少或完全不参与园区的具体经营。与之对应的是政府除了在前期会给予企业一定扶持，后面都需要园区自负盈亏。采取这一模式的知名园区有苏州工业园、上海紫竹高新区等。