土地、房屋购买尽职调查合规指南.docx

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1、土地、房屋购买尽职调查合规指南土地收购篇1（一）主体资格调查11土地出让方的主体资格调查12 .土地转让方的主体资格调查13 .土地受让方的主体资格调查2（-）目标土地使用权情况调查34 .土地使用权的权属调查35 .土地使用权的取得方式调查46 .土地的项目规划调查57 .土地使用权有无禁止转让情形的调查5（三）目标土地现状调查68 .目标土地是否属于闲置土地69 .目标土地建设现状调查810 .目标土地是否设置抵押、查封等限制情况811 目标土地使用权的转让价格912 .目标土地使用权的税费情况9（四）法律尽职调查报告1013 .拟定法律尽职调查报告10房屋购置篇12（一）主体资格调查12

2、1 .目标房屋的所有权人是房开公司的，调查公司的基本情况122 .目标房屋的所有权人是自然人的，调查自然人的基本情况123 .目标房屋的买方的基本情况14（二）项目开发情况调查144 .项目开发现状145 .项目概况14（）目标房屋情况调查156 .房屋权属证书157 .目标房屋权属和他项权限制情况158 .目标房屋现状169 .目标房屋销售价格1610 .目标房屋销售过户税费17（四）法律尽职调查报告17I1拟定法律尽职调查报告17土地收购篇(-)主体资格调查1. 土地出让方的主体资格调查土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出

3、让金的行为。市、县人民政府土地行政主管部门按照国有土地使用权出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施，故土地使用权的出让主体为国家政府。鉴于此，受让方无需特别对出让方的主体资格进行调查，而应在目标土地的招标、拍卖或挂牌期限内参与投标、竞拍或揭牌。2. 土地转让方的主体资格调查(1)主体信息的确认由转让方提供公司基本信息要求转让方提供其公司营业执照、负责人身份证明及其身份证复印件等主体资料，前述资料均需加盖公司鲜章。通过国家公示系统予以核查通过“全国企业信用信息公

4、示系统”对该公司的基本情况予以查验核实，确认该公司是法律上具有独立地位的法人主体，且目前处于存续状态，具备完整的民事行为能力，具有对外签署合同的主体资格。针对不同类型的公司核实不同文件转让方为有限责任公司、股份有限公司的，应当审查公司董事会、股东会审议同意转让土地的书面文件；转让方为国有公司或集体所有的，应当审查政府主管部门转让土地的批准文件。(2)企业信用情况：通过“企查查”对该公司信用情况予以查询，通过“中国执行信息公开网”查询，核实公司目前是否被列入被执行人名单。(3)重大行政处罚：根据“全国企业信用信息公示系统”进行查询，核实该公司是否受到过重大行政处罚的情形。(4)涉诉、被执行情况：

5、在“中国裁判文书网”“无讼网”等网站查询了解土地转让方截至查询日的涉诉情况；在“中国执行信息公开网”上查询土地转让方截至查询日是否存在被执行情况。从而评估收购目标土地，在履行过程中是否存在被查封、被执行的风险。3. 土地受让方的主体资格调查(1)主体信息的确认由受让方提供公司基本信息要求受让方提供其公司营业执照、负责人身份证明及其身份证复印件等主体资料，前述资料均需加盖公司鲜章。通过国家公示系统予以核查通过“全国企业信用信息公示系统”对该公司的基本情况予以查验核实，确认该公司是法律上具有独立地位的法人主体，且目前处于存续状态，具备完整的民事行为能力，具有对外签署合同的主体资格。（2）企业信用情

6、况：通过“企查查”对该公司信用情况予以查询，通过“中国执行信息公开网”查询，核实公司目前是否被列入被执行人名单，评估企业履约能力。（3）重大行政处罚：根据“全国企业信用信息公示系统”进行查询，核实该公司是否受到过重大行政处罚的情形，作为合同签订参考。（4）涉诉、被执行情况：在“中国裁判文书网”“无讼网”“法信”等网站查询了解土地受让方截至查询日的涉诉情况；在“中国执行信息公开网”上查询土地受让方截至查询日是否存在被执行情况。从而评估该方的履约能力。（5）根据本指引第7点禁止转让情形，综合考虑受让方是否会存在相关情形，避免后续转让障碍。（二）目标土地使用权情况调查4. 土地使用权的权属调查（1）

7、要求转让方提供国有土地使用权证复印件，并加盖公司鲜章。如目标土地尚未取得国有土地使用权证的，要求转让方提供招拍挂成交确认书，国有土地使用权出让合同及其附件、补充协议，土地出让金、土地使用费及契税缴纳凭证等资料原件。(2)承办人到国土资源局核实相关资料的真实性，从而查明：土地使用权的出让年限；转让方是否系土地使用权证上载明的土地使用权人；转让方拟转让的土地使用权的取得方式是出让还是划拨；如取得方式是出让，则需核实国有土地使用权合同及缴纳土地出让款、契税等费用的单据，调查转让方是否已经支付全部土地出让金，是否已经按照出让合同约定进行投资开发：属于房屋建设工程的，是否已经完成开发投资总额的25%以上

8、；属于成片开发土地的，是否已经依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施、公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件。5. 土地使用权的取得方式调查通过出让方/转让方提供的前述资料及承办人到国土资源局等相关部门核实，查明土地使用权的取得方式，并根据以下方式进一步调查土地使用权情况：(1)如土地使用权为出让取得：调查是否完成了土地使用权出让的全部手续。要求出让方提供土地出让合同，核实土地出让金是否全部支付，了解土地使用权出让地块的四至范围、用途、年限和其他条件及土地是否按合同约定的期限和条件开发、利用。(2)如土地使用权为转让取得：调查目

9、标土地上是否有建筑物和其他附着物，如有，是否分割转让，是否存在所有人和共有人对该建筑物、附着物使用范围内的土地享有使用权；此外，应当调查转让价款是否明显低于市场价格，如转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权，不过实践中鲜有政府使用该权力的实例。（3）如土地使用权为划拨取得：应当要求提供有关批准文件，并且应当确认是否能够进行转让。此外还应调查征地费用的支付凭证,包括但不限于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费等。（4）如土地使用权为实现抵押权取得：应当调查土地使用权抵押合同；是否存在地上建筑物和其他附着物，如有，承办人可通过查看产权证、产权交易中心、行政机关等方式了解地上建筑物和其

10、他附着物是否存在其他抵押及土地使用权和地上建筑物、其他附着物是否办理抵押登记。6、土地的项目规划调查1、要求转让方提供建设用地规划许可证（含附件设计要点和红线图）建设用地批准书复印件，并加盖鲜章。承办人到国土资源局核实材料的真实性。2、主要调查土地规划相关规划条件，如容积率、密度、商住比例、绿化率、车位、设施配套和土地用途、建设规模等内容。7.土地使用权有无禁止转让情形的调查承办人需要到国土资源局调查确认目标土地的使用权有无以下禁止转让的情形：(I)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他方式限制建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物权利的；(2)已被国家有关机关依法收回建设用地使用权

11、的；(3)权属有争议的；(4)未依法登记，并未取得权属证书的；(5)以划拨方式取得的建设用地使用权，未按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批的；(6)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。(三)目标土地现状调查8.目标土地是否属于闲置土地闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。闲置土地可能面临以下后果，故为避免不必要的损失，承办人应当前往国土资源局查明拟转让土地是否为闲置土地：(1)地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。(2)满二年未动工开发的，出让方可以无偿收回土地使用权。相关法律规

12、定：闲置土地处置办法第2条：已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。中华人民共和国城市房地产管理法第26条：以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。中华人民共和国土地

13、管理法第38条：禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。国务院关于促进节约集约用地的通知第6条：严格执行闲置土地处置政策。土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳

14、入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。9、目标土地建设现状调查(1)核实土地转让方是否取得建设工程施工许可证，如已经取得，要求其提供复印件加盖鲜章；(2)调查目标土地是平整土地还是已经在建设中，如已经开工建设，则核实施工单位、工程名称、建设规模、工期等情况，并通过实地考察的方式，调查项目投资和建设进度，并拍照留证。10.目标土地是否设置抵押、查封等限制情况为核实目标土地的权属和他项权等情况，承办人可以带着转让方的授权委托书营业执照和自己的身份证原件、复印件到土地所在地的不动产登记中心查询并打印不动产信息摘要，核查目标土地的所有

15、权人、是否存在抵押、查封情况、有无其他限制登记的情况。若有抵押，重点关注以下几点：(1)抵押协议、抵押登记文件和主债务合同等是否合法合规；(2)抵押所担保的主债权是否超过目标土地市场价值；(3)抵押权的实现是否存在地方产业政策和规划的限制要求；(4)否存在地上建筑物和其他附着物，地上建筑物和其他附着物是否存在其他抵押；(5)地使用权和地上建筑物、其他附着物是否办理抵押登记。由于房地产的不可分割性，如果存在地上建筑物或其他附着物,则需要遵循“房随地走或地随房走”的原则。所谓“房随地走”就是指某块土地的土地使用权（建设用地使用权）被买卖处分时，该土地上的房屋等建筑物及其附属设施也随之一并转让。反过来，建筑物、构筑物及其附属设施被转让处分时，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权也要一并处分，即所谓“地随房走”。若标的物存在抵押，则需要综合考虑剩余主债权金额、转让方能否提前还款从而解除抵押或查封、交易模式中转让方是否同意转让价款优先清偿债务等因素，确定是否购买。11 .目标土地使用权的转让价格承办人可以通过与转让人的沟通情况，以及通过相关网站查询，了解周边土地价格，初步确