地下立体车库商业计划书（修改）.docx

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1、地下立体式车库商业计划书二零一五年六月二十八日第一章总论11、报告依据21世纪在中国特色社会主义伟大旗帜的引领下，经济化社会的持续快速发展和城市承载能力的提高，2013年长沙GoP为3235.97亿元，同比增长I16%,市民民人均可支配收入逐渐攀峰，第六次全国人口普查数据中，长沙市人口总数是704万人。如此庞大的人口基数,也带来了一个严峻的出行问题。汽车消费成为居民消费的热点，这也使得长沙机动车保有量逐年增加。而市区机动车数量与日俱增，使原有道路资源日趋紧张，交通供需矛盾日益凸显，特别是“停车难、行车难”问题越来越突出。而车停哪去？僧多粥少的停车现状，正面临着极大的考验。12、长沙市机动车保有

2、量据市交警支队的统计数据显示2010底年全市机动车保有量为97万台，2011年底为4万台，2012年底全市机动车保有量达133.69万辆，其中汽车96.47万辆、摩托车36.92万辆、挂车3037辆。2013年12月底，长沙市机动车保有量达159.04万辆，比上年增加18.21万辆,增长12.9%。全市汽车保有量达118.94万辆,比上年增加18.83万辆，平均每天增加516辆，增长18.8%,高于机动车保有量增速5.9个百分点；汽车保有量占机动车辆总数的比重达74.8%,同比提高3.7个百分点。13、长沙市停车位保有量截至2013年底，长沙六区共有停车位约33.37万个，其中公共停车场泊位约

3、9700个、路侧停车泊位约0.76万个、配建停车泊位约31.64万个。以市区汽车保有量为160万辆计算，停车泊位不到机动车数量的五分之一，而参照国外大城市中心城区车辆泊位与汽车保有量的绝对值，停车泊位应为机动车数量的115倍。自2011年至2013年以来，停车位数量基本保持在30-33万个之间，年平均增长泊位约1万个。与汽车年增长量来相提并论则差距巨大。第二章、背景、现状分析2.1、项目背景随着经济的快速发展，人均收入日益增长，汽车这一奢侈高档商品开始普遍进入普通市民家庭，人们对车位的需求也越来越大。然而随着城市化的发展，城市中心的用地也越来越紧张，据长沙市房产网公布信息表明：截至目前为止，长

4、沙市主城区最高房价华远华中心2.4万元/平米。而市区周边房产平均房价保持在5600元/平米。几乎达到寸土寸金的地步。尽管已经在绿地、道路及一些低层建筑下建造了一些公共停车场，但仍难以满足人们日益增长的需求，“马路停车场”的现象也愈演愈烈。“马路停车场”不仅影响城市面貌，阻碍城市交通，隐藏交通安全隐患，而且是城市经济发展的阻碍。2.2公共停车场D定义：停车场分为公共停车场和专用停车场。公共停车场是指为社会车辆提供停车服务的场所，包括社会公共停车场、公共建筑配建的停车场和临时停车场三类。其中社会公共停车场主要指政府有关部门在规划用地上建设的专门供社会公众停放车辆的场所；公共建筑配建的停车场是指宾馆

5、、酒楼、机场、码头等为社会公众提供服务的公共建筑配建的停车场；临时停车场是指一些单位利用储备土地、闲置土地或者自有空地设立的用于临时停放车辆的场所。而专用停车场，是指为本单位、本居住区车辆提供停车服务的场所，包括建设工程配建专用停车场、建筑区划内共有部位施划的停车位等。2)分类:公共停车场根据公共停车场的所有者性质的不同一般可分为社会公共停车场、公共建筑配建的停车场和临时停车场三类，社会公共停车场主要指政府有关部门在规划用地上建设的专门供社会公众停放车辆的场所；公共建筑配建的停车场是指宾馆、酒楼、机场、码头等为社会公众提供服务的公共建筑配建的停车场；临时停车场是指一些单位利用储备土地、闲置土地

6、或者自有空地设立的用于临时停放车辆的场所。公共停车场根据是否收费分为经营性公共停车场和非经营性公共停车场，其中经营性公共停车场根据收费的不同情况可分为政府定价的经营性公共停车场、政府指导定价的公共停车场以及市场定价的经营性公共停车场。3)公共停车场的功能与意义：公共停车场是为各类社会车辆服务，方便各类车辆停车，对城市交通起着举足轻重的地位。如果一个城市的公共停车场不够，而民众又不可能每人造一个私人车库，民众便会将车停在街道或者马路上，从而影响交通，影响城市的发展。它的功能是供社会车辆停放，意义在于方便社会成员，为城市减堵，为城市经济发展服务。2. 3长沙市汽车增长现状及预期分析(1)长沙市人均

7、收入分析众所周知，改革开放以后，我国的经济迅猛发展，基本上保持以两位数以上的增长速度，湖南省统计局发布的湖南省2013年国民经济和社会发展统计公报显示：2013年湖南地区生产总值245017亿元，比上年增长10.1虬按常住人口计算,湖南人均地区生产总值36763元，增长9.3%。也就是说只要用两年左右的收入就可以买一辆普通的小车。(2)国内汽车历年的销量2006年我国汽车销量超过720万辆，同比增长超过25%,第一次超越日本，成为仅次于美国的世界第二大新车销售市场，占世界总销量的1/10。而到了2009年中国车市又以1370万辆的产销超越美国成为全球第一大汽车市场，占全球汽车产销量的22.8%

8、。而据人民网报道，尽管我国今年汽车的产销有所下降，但上半年我国汽车产销量也分别到达915.60万辆和932.52万辆，同比增长2.48%和3.35%。而且根据中国汽车工业协会草拟的“十二五”汽车产业发展规划中，2015年达到2,500万辆，将占全球汽车产量的30%。2.4、 国内外停车现状(1)国外停车现状机动车的不断增多，催生了“停车经济”。日本停车协会会长大井富雄曾说“汽车的增长并不可怕，它有它的规律。其实，一辆汽车真正在路上跑的时间是有限的，而更多的时间，它处于静止状态，要想让每辆车都做到最合理的运动，就先应该做到合理的安排”。因此,要解决停车难的问题，关键在于将停车作为一个产业，引导社

9、会投资,引入市场机制，遵循市场规律，实现良性发展。纵观国外，欧洲一些国家的停车产业发展已有50年的历史，已达到一种良性循环和有序发展。停车产业也已成为年产值数十亿美元的大产业。美国的停车产业每年收入约达260亿美元，占全美GDP的3.25%,并解决了100多万人的就业，日本在60年代就开始研究城市车难的问题，经过多年技术和资金积累，立体停车场的技术已十分成熟，应用相当广泛，已形成了一个庞大的停车产业。实行停车产业化，不仅能够解决停车难，城市交通拥堵等一系列城市管理问题，更能够为社会提供更多的就业机会，增加政府的税收，如果将所得的收入全部用于城市基础设施建设，就使得停车产业与城市交通形成了良性互

10、动。(2)国内停车现状北京：2012年5月底，北京市的机动车保有量达到了491万辆，停车场2.1万个，停车位为248万个(其中经营性的停车位133万个，非经营的停车位115万个)，缺口达50%。成都：2012年4月底，成都市的机动车保有量达到了265万，预计中心城区停车位需求超过150万个，而2008年底成都中心城区的车位数量还不足25万个，巨大的停车位缺口可见一斑。上海：2012年，上海设有公共停车场约28000个，共有停车位34万个，然而上海的机动车保有量已经突破320万辆。按照国际标准，市内未来的停车位缺口将高达87万个，车多而停车位少的矛盾使得上海的停车费长期居高不下。广州：2013年

11、1月，广州市机动车保有量达到了274.5万辆,据广州市停车场行业协会会长康斯平称，广州市停车位缺口超过76万个。2008-2010年，广州市基本完成了其每年新增5万个停车位的目标，但其中不少停车位属于临时性质，当所借用的土地另有他用时，便难免“建后又拆”。其中关键原因在于：停车产业化还未形成完整思路。迄今为止，还有许多的城市没有完成停车需求调查，没有完整的停车专项规划。即使一些已经完成了规划的大城市，也还没有实施规划的整体思路和具体步骤。有的城市管理部门只是陆续出台了一些单项的政策和措施。2.5、“停车难”出现的问题及分析随着我国汽车市场的飞速发展和汽车保有量的快速上升，“停车难”的问题已经成

12、为我国许多大中型城市棘手的交通问题。造成此问题的主要原因有以下几点：一、停车位缺口大，停车位供需矛盾突出；二、停车收费标准不合理，未起到正面导向作用；三、城市停车规划不合理；四、停车管理落后，法规体系不健全。五、停车引导措施不够完善。在这五点中，最为突出的是停车位缺口问题。目前，全国主要城市停车位的缺口普遍很大，仅以上文全国城市机动车保有量排名前四的北京、成都、上海、广州为例，从一个具有代表性的侧面反映全国大中城市停车位缺口较大的普遍现象。第三章政策措施3.1、 各省政策面对各地出现的停车压力，停车紧张的局势，在我国各大省会城市均出台了相应的政策鼓励措施。以下是各省颁布的关于鼓励社会力量投资建

13、设停车场的相关政策文件：浙江：杭州市杭州市鼓励社会力量投资建设公共停车场（库）管理暂行办法的通知杭政办函（2012）号广东：广州市关于鼓励建设经营机械式立体停车场的意见陕西：西安市人民政府办公厅关于印发市建委等6部门加快我市停车场建设优惠政策及保证措施的通知市政办发（2012）271号吉林：长春市关于鼓励社会力量投资停车场（库）建设的议案云南：昆明市立体停车场规划建设管理实施方案（征求意见稿）山西：临沂市人民政府关于印发临沂市城市机动车停车场管理暂行办法的通知（临政发（2010）3号）浙江一一杭州市的政策主要表现在直接补助，它是按不高于建筑成本25%来补助社会力量鼓励投资。广东一一广州的政策主

14、要表现在基础设施配套全额免缴，其中立体车库还可申请贷款、贴息。陕西一一西安市的政策主要表现在多项优惠政策，包括用地划拨、城市建设费减免、资金补助。吉林一一长春政策主要表现在一次性多项补贴，政府制定规划，明确鼓励多渠道建设。综合全国各省市地区优惠政策，归纳为：土地供应、规划减免、税收优惠、配建商业面积、设置广告位、优化经营环境等方面。3.2、 国内外经验借鉴广州广州作为珠三角经济发展的龙头，人均收入接近6000美元，高速的经济增长带来的便是汽车销售量的增加。截至2011年5月广州市小客车拥有量为143.8万辆，但2010年广州停车泊位数量只有63.4万个，泊位汽车比是1：2.5o从以上的数据可以

15、看出，广州的停车位严重不足。随着经济的发展，广州中心城区的地价随之激增，传统的停车场已经不适应经济的高速增长所带来的停车难问题，开发立体停车场成为解决这一问题的良好途径。为此，广州市自20世纪90年代开始兴建，已经在全市建立起很多立体停车场，同时广州市政府计划出资6亿元投资20个机械停车场。(2)台湾1993年台北市在建筑物附设地下停车场内的停车位数已达到6680个，其中机械式停车位占95%,是全台湾的1/5,由此推算出全台湾机械式停车位数约为3.2万个。台湾营建署发布，自1994年3月起将建筑物附设的法定停车位提高两倍并区分使用，除专供住户使用车位外，增列了法定车位的20%作为奖励车位，即提

16、供来访的车辆停泊或者作为对外开放使用。并且通过减免税收来降低机械式停车场的建设风险。(3)日本日本从上世纪60年代就开始着手通过建设大规模停车场缓解交通拥挤、堵塞问题的研究。1970年日本第一个自走式立体停车场在名古屋市诞生。至今，当时建设第一个立体停车场的大井建兴已在日本各地设计并建造了IOOO多个立体停车场，能够容纳的汽车数量也逼近40万台。公司也成为名副其实的日本最大的专业停车场建筑公司。正是大井建兴果敢地把停车行业所诞生的新理念，以自己独创的方式融汇于固有的倾床式、平面式、复合式、自由式的停车场之中推动了日本整个汽车停车产业的迅速发展。日本以企业为基点，根据市场需求并结合自身技术特点，创新型地把停车产业做大，这种极具效率的模式，相比于中国以政府主导，却难带来巨大效益的模式显然