消防设施设备管理维护作业指导书（物业管理）.docx

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1、福建中铁建华兴物业管理有限公司江西分公司编号HXWY/CX-2017名称工程作业手册版本AA/01编制品质管理部审核涂保平批准生效日期2017年1月1日受控文件严禁外传消防设施设备管理维护作业指导书1.0目的规范消防系统的管理，确保其正常运行。2.0范围适用于消防系统的管理。3.0职责3.1消防设施设备的日常维护由专业维保单位实施；3.4客户服务中心对消防维保单位工作实施检查和监督。4.0方法和过程控制（维修维保由维保单位进行、实施检查和监督由客户服务中心进行）4.1 运行管理规定1.1 .1接管消防中心设备时，应要求供应商或安装单位对接管责任人和值班人员进行培训，并移交相关的技术资料。1.2

2、 .2工程主管把接收到的相关技术资料和设备操作规程转化为内部操作规程，报服务处经理审定。4.1.3工程人员和值班人员严格按照操作过程进行操作。4. 14值班人员负责消防系统的运行监控，详细记录值班中出现的异常情况，每班进行一次系统自检。交接班时，接班人员就上一班的记录进行核实，确认记录符合现场实际情况时，在“接班人”一栏签字认可。4.1. 5值班人员配合设备运行人员在消防中心对消防设备的试验、维护保养。4. 16值班人员每周打扫机房一次，保持地面、墙壁、设备表面无灰尘、水渍、油渍。4.1. 7工程技术人员每天到消防中心按照维修保养计划表的要求巡视检查，发现问题及时组织处理。4.2. 8工程主管

3、每月不定期检查消防设施。4.1 .9工程主管每星期对设备责任人的工作执行情况进行监督。4.2 报警处理规定4.2.1故障的处理：当消防中心设备或外围设备发生故隙时，若属于点故障，不影响系统运行，且主要设备（如风机、水泵、防火卷帘等）控制系统正常工作，值班人员可在12小时内上报给负责消防维修的工程技术人员；若属于影响系统运行的故障或主要设备发生故隙,即刻上报,要求及时维修，维修完毕后记录在消防设施设备保养维修记录表上；4.2.2误报的处理：报警主机接到火警信号,迅速查明报火警点的具体位置和报警类型，同时通知安全人员赶到报警地点,查看是否发生火警或火灾,若属于误报,重新复位消除;若消除不掉,按故障

4、处理程序处理；若属于火警,按火警处理程序处理；4.2.3火警的处理：若发生火警,火势在值班人员无法控制的情况下,值班人员应首先打“119”向消防部门报告，其次向公司负责人报告，同时通知义务消防队灭火。另一方面通过事故广播按疏散顺序通知人员疏散，并观察联动控制柜及电脑显示屏上的联动设备动作情况。若一些联动设备没有动作，则在联动控制柜上按相应按钮启动。4.3设施器材管理4.3.1消防报警主机值班工作由保安主管指定专人负责，即时监控消防报警系统运行情况，发现设备故障及时通知工程技术人员；4.3.2工程技术人员每周检查一次报警系统是否灵敏，每月进行一次报警联动试验；4.3.3每月保养消火栓水泵、喷淋水

5、泵；4.3.4每月检查消防风机，每半年保养消防风机；4.3.5日常巡查消防泵、喷淋泵、消防栓、接合器等设备是否完好，消火栓压力高区顶层不小于O.2Mpa,喷淋管压力高区顶层不小于0.15Mpa；4.3.6供电、照明、控制信号线路应及时保持良好的应急状态。4.3.7每月检查消防排烟阀。4. 3.8消防设备保养依消防设备维修保养作业指导书相关内容进行。5. 3.9每天巡视消防自控设备，发现故障时，必须及时处理解决，做到当天故障当天排除。如因其它原因无法解决时，必须向上级领导汇报。5.0消防设备维修保养5.1 消防设备维修保养权限及要求5.1.1对由自己维修保养的消防设施，由消防设施责任人负责维修保

6、养。5. 1.2对委托专业公司维修保养的消防设施，由工程部和消防设备责任人按照合同的要求进行监督检查。5.1. 3消防设备责任人按照保养计划表的要求进行维修保养或监督检查，并将维修保养情况记录于消防设施设备保养维修记录。消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。6. 14设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，由安全员将故障原因上报服务处负责人，经批准后立即组织修复。5.1.5设备负责人对维修保养提供工作指导及检查监督。5.2消防设备的检查保养5.2.1 消防设施的维修保养一般内容，根据各自安装设备实际情况对照执行。A、火灾自动报警系统维修保养(A)对消防火灾

7、报警控制器进行自检功能检查：(B)对可测量相关参数进行查看和记录，如回路电流等；公共场所烟感器、温感器安装检查，与底座接触是否良好，外观是否洁净完好；(C)每次随机抽取不低于5%的烟感或温感，喷烟或加热后查视报警是否正确；(D)手动报警按钮，检查安装是否牢固，有无破损及丢失；(E)每次随机抽取不低于5%的手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常；(F)对楼层内各模块箱进行外观检查，外接线是否固定良好；(G)对联动控制柜上的按钮每次按10%的比例进行功能试验，控制功能正常。(H)对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘。线路松动，应进行紧固。对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源

8、切换、报警检查。B、消防泵(包括室内高低区消火栓泵、喷淋泵)的维护保养(A)泵体：a、检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有铁屑应全部替换；b、泄漏检查：盘根良好，泵体无渗水、溢水、沙眼，泵轴渗水无溢流到地面；c、转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固螺丝无锈(有防锈措施)，垫片齐全；d、外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。(B)阀门、管道及附件：a、阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水；b、阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁；c、单向阀动作灵活，无漏水；d、压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好,表阀及接头不渗水。(C)电机：a、外观整洁，铭

9、牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩；b、线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好。C、风机及防火阀类保养(A)断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。(B)坚固各部分松动的螺丝及联轴器。(C)检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。(D)调整皮带松紧，手转皮带轮，观察转动是否良好。(E)检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。(F)清洁电机及风滤器和机壳内部。(G)向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。(H)检查调节阀的机械开闭动作，开闭角度标志。(I)手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行声音。(J)对各遥控点的控制箱(含箱内元

10、件)进行全面检查。(K)连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。(1)连续运转5-7分钟验证风机运转正常。(M)检查各控制箱内的电器触点及各接线端子，如有烧损现象，拆下后用砂纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，端子无松动。(N)检查排烟阀微动开关及内部接线端子，端子无松动，微动开关固定良好。(O)检查远控排烟阀复位按钮、导轮、钢丝、转轴，用油壶给导轮、钢丝、转轴加油，复位按钮控制无误、排烟阀开启灵活。(P)检查各送风口百叶窗，送风口百叶位置正确。D、疏散指示灯的保养(A)检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象；(B)出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理；(C)检查出口指示灯

11、安装是否牢固；针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位；(D)灯箱外壳及面板擦抹干净。(E)每3个月进行一次备用电池亮灯(半个小时)，使电池放电后再充电，延长电池寿命。E、灭火器使用及保养(A)灭火器应设置在通风、干燥、清洁的地点，不得受到烈日的曝晒，不得接近热源或受剧烈振动。(B)灭火器悬挂地点的环境温度为T(TC55。(C)灭火器设置地点应位置明显，便于取用，并且不影响安全疏散，推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻。(D)对灭火器要经常进行检查，检查内容为：a、喷筒是否畅通(如堵塞要及时疏通)；b、压力表指针是否在绿色区域(如在红色区域要检查原因，检查后要重新灌装)；c、零部

12、件是否完整(有无松动、变形、锈蚀、损坏)；d、可见部位防腐层是否完好(轻度脱落要及时补好，明显腐蚀应送专业部门维修及进行耐压试验)；e、铅封是否完好(一经开放，必须按规定再行充装，并作密封试验，重新铅封)。(E)按时进行定期检查、保养：每一季度检查一次喷嘴和喷射管有否堵塞、腐蚀损坏，刚性连接式喷筒是否能将其轴线回转，并可在任意位置停留，推车式灭火器的行车机构是否灵活，有否检验标志。检查完后在灭火器检查卡上签字。(F)灭火器由消防部门认可的专业公司进行灌装。F、室内消火栓的保养栓外检查：检查栓门关闭是否良好，玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；(A)随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，

13、消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，栓内水龙头有无渗漏；(B)开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应即修补或替换；检查有无发黑发霉，如有，应取出刷净、晾干；(C)将水带交换摺边或翻动一次；(D)检查水枪、水带接头连接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好；(E)查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；(F)检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时油漆；(G)将栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，锁上栓门，更换检查标签卡。(H)检查后贴上公司统一印制的消防箱封条。G、室外消火栓的维修保养(A)用专用消火栓扳手打开室外消火栓，要求阀门启闭

14、灵活，不漏水。(B)检查水流指示器动作灵敏度。(C)检查水流指示器接线端子，触点无松动、锈蚀。H、自动喷淋系统的保养(A)每季度检查一次各楼层喷淋末端压力表指示，按10%比例测试信号阀关闭信号指示，按30%进行放水试验，消防中心有信号显示。(B)每季度对湿式报警阀、雨淋阀进行放水试验，能启动喷淋泵、雨淋泵或水喷雾泵，水力警铃响亮。(C)每季度检查喷淋头一次，表面无油灰、无渗漏。I、防火卷帘的保养(A)启动防火卷帘门升降按钮，防火卷帘升降平稳，无阻滞。(B)检查控制箱内各电器触点及各接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。每年检查一次机械部分，如锈蚀用煤

15、油清洗，然后加润滑油保护。J、紧急事故广播及背景音乐系统的保养(A)检查各切换器、继电器的接线和触点，成件完整、牢固、接触良好，切换器灵活、可靠。(B)调节音量控制器，检查音量变化是否正常。(C)检查话筒及话筒放大器音量、音质是否正常。(D)检查播音设备的运转和音质是否正常，要求运转正常、音质良好。K、对讲电话系统的保养(A)检查各电器触点和接线端子，如有触点烧损现象，拆下后用沙纸打磨，用螺丝刀逐个紧固各接线端子，无松动。(B)检查固定电话、插孔与主机的通话质量，要求音质清楚，无杂音。(C)检查主机按键是否阻滞，通断是否良好，要求按键无阻滞，通断良好。1、联动控制柜的保养(A)控制柜上电源指示灯及各类开关检查，要求电源指示正常，开关处于开启或自动状态。(B)控制柜内部各电器触点检查，如有烧损，拆下后用砂纸打磨，要求触点完好、无松动。(C)检查各电器元件接线端子及端子排端子，用螺丝刀逐个紧固，各端子连接牢固、无烧损。(D)检查电源线、信号线，如有破损，用绝缘胶布包扎，如有老化更换。M、气体灭火系统保养(A)检查气瓶的称重装置或压力表指示，重量或压力