物业租赁管理办法.docx

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1、XX公司物业租赁管理办法第一章总则第一条为进一步加强公司物业资产租赁管理，规范物业资产租赁行为，落实物业资产管理责任，促进国有资产保值增值，防范国有资产流失，根据企业国有资产交易监督管理办法（财政部32号令）、广东省省属企业资产租赁管理暂行办法（试行）（粤国资函（2023）581号）等相关法律法规，结合公司实际，制定本办法。第二条本办法适用于公司总部和公司全资、控股及实际控制企业（以下简称公司所属企业）的物业资产租赁行为。转租物业、境外物业资产租赁和企业存量住房用于本企业职工租住的，不适用本办法。本办法所称实际控制企业，是指公司直接或间接合计持股比例未超过50%,但为第一大股东并通过股东协议、

2、公司章程、董事会决议或者其他协议能够实际支配的企业。本办法所称公司所属企业包含公司二级企业及二级以下企业。公司二级企业是指公司总部直接出资或直接管理的全资、控股及实际控制的子公司。第三条本办法所称物业资产租赁，是指公司总部和公司所属企业作为出租方，将依法拥有、受托管理或其他有合法权属来源的、可用于出租的物业资产，部分或全部出租给自然人、法人或其他组织（以下简称承租方），并向承租方收取租金或其他收入的经营行为。第四条本办法所称物业资产主要包括：（一）公司总部和公司所属企业拥有或控制的住宅、商铺、写字楼、车位或其他建筑物。（二）公司总部和公司所属企业开发项目整体交付使用后仍未售出的转为自用固定资产

3、的住宅、商铺、写字楼或其他形式的商品房屋。（S）公司总部和公司所属企业拥有或控制的土地。第五条物业资产由其权属单位负责管理，另有约定的除外。公司总部可委托公司所属企业负责权属公司总部物业资产的管理。公司总部负责统筹指导、监督、协调公司总部和公司所属企业的物业资产，具体由公司总部资本运营部负责。第二章管理职责第六条公司总部是公司物业租赁行为的责任主体，主要履行以下职责：（一）坚持产业引领、统筹规划，协调利用公司总部及公司所属企业的租赁物业资源，创造市场需求，提高租赁效益；（二）负责制订公司总部物业租赁管理制度，明确管理部门、管理权限、决策程序及工作流程；（三）督导公司所属企业建立安全管理责任体系

4、，落实好物业租赁各项安全责任工作；（四）运用资产租赁管理系统加强企业物业租赁管理,全面准确掌握租赁物业情况；（五）指导及监督公司所属物业租赁工作。第三章招租方式第七条有下列情形之一的物业资产原则上不能出租：（一）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的；（二）不符合安全、防火防灾等强制性标准的；（S）经鉴定为危险建筑的；（四）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。第八条公司所属企业应当遵循“公开透明，多家选择”的原则，采取公开招租的方式，在广泛征集意向承租方的基础上，通过公开竞争，结合意向承租人的报价、资信、实力、承租用途等综合因素择优确定承租人。承租人应是法人、社团组织或

5、具有完全民事行为能力的自然人。公开招租方式是指采用有底价公开竞价方式，通过产权交易机构、租赁中介机构（线下平台）、媒体信息平台（包括但不限于房天下、贝壳网、链家、Q房网、58同城、安居客等线上平台）、招租物业所在地张贴4种渠道发布招租信息公告，根据实际情况按照公开竞价、择优选择的原则确定承租方，信息披露期限不得少于10个工作日。招租资料需专项存档，包括招租信息公告、发布招租信息公告的图片资料、意向承租方报价资料、招租方评选资料等，严防走过场、弄虚作假、内外串通等行为。第九条符合下列情形之一的，原则上应通过省级国资委选择的产权交易机构进行公开挂牌招租：（一）位于副省级以上城市及省会行政区域，单宗

6、资产或一次性招租的建筑面积在500平方米（含）以上，或土地面积在1000平方米（含）以上，或年租金底价在100万元（含）以上的；（二）位于其他行政区域，单宗资产或一次性招租的建筑面积在IOoO平方米（含）以上，或土地面积在2000平方米（含）以上，或年租金底价在100万元（含）以上的。公开招租结果应当通过产权交易机构网站对外公告，公告内容包括但不限于招租资产名称、租赁期限及租金等信息。企业不得通过拆分招租面积、化整为零等方式规避进场公开招租。第十条企业在产权交易机构进行公开挂牌招租的，应当提交以下文件:（一）招租委托文件。（二）企业营业执照或其他主体资格文件。（S）出租行为决策批准文件。（四）

7、资产权属证明或其他证明资产可依法对外出租的文件。（五）专业评估机构出具的租金评估报告及评估结果备案文件。（六）其他需要提交的文件。第十一条不属于本办法第九条规定情形的，企业应当自行组织公开招租。鼓励通过产权交易机构公开招租，也可通过本办法第八条规定的其他公开招租方式进行招租。第十二条企业选择产权交易机构以外其他方式公开招租的，应选择不少于2种渠道发布招租信息公告。招租信息公告中披露包括但不限于以下内容：（一）出租物业基本情况；（二）租金底价；（三）租赁期限；（四）意向承租方资格条件（原则上不得设置承租方资格条件，确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则）；（五）信息披露时间；（六）对出租

8、交易有重大影响的相关信息；（七）招租联系人和联系方式；（A）其他需要披露的事项。招租信息披露期间，原则上不得变更招租信息公告中公布的内容，确需变更的，应按原公告发布渠道及时发布补充公告。涉及租金底价、租赁期限、资格条件等重要因素变动的，公告披露时间应重新计算。第十三条意向承租方应在招租信息披露期限内递交承租报价文件（包括但不限于承租价格、物业计划用途、资格条件等）。招租信息公告中提出交纳保证金要求的，意向承租方须交纳保证金。第十四条经公开招租只征集到一个意向承租方的，企业与该意向承租方按照招租底价与意向承租报价孰高原则直接签约；期满未征集到承租方的，可重新公开招租；新的租金底价低于评估结果90

9、%时，应当经出租行为决策单位书面同意。第十五条符合下列情形之一的，可以采用非公开协议方式招租：（一）涉及国计民生、公益性、文物保护和基础设施建设等特殊要求，或可能危及公共安全、影响公共卫生和社会秩序等造成重大社会影响的物业租赁；（二）公司总部及公司所属企业之间的物业租赁；（S）租赁期限不超过3个月的短期物业租赁；企业不得以拆分租赁期限、连续短租，以及借公司内部协议出租名义等方式规避公开招租。符合上述第（二）款情形且单次租赁期限不超过5年、第（三）款情形的，由公司二级企业相关决策会议集体研究决定。第四章决策审批第十六条符合下列情形之一的，公司所属企业履行相应决策程序后，原则上不晚于租赁合同到期前

10、2个月上报公司总部：（一）本办法第九条规定应当通过产权交易机构公开招租的；（二）本办法第十五条第（一）款采取非公开协议方式招租的；（S）单次租赁期限超过5年的；除上述事项外，其余租赁事项由公司二级企业相关决策会议集体研究决定。公司二级企业汇总本企业及其下属企业租赁台账,于每季度末30日前报公司总部资本运营部备案。严禁企业故意拆分招租面积、租赁期限等规避报公司总部审批。第十七条公司审批决策权限如下：由公司总部总经理办公会审议决策，其中租金总额超过IOOO万元或租赁期限超过10年的，须提交公司总部党委会前置研究。第十八条公司所属企业上报物业出租审批事项应当提交以下文件和资料：（一）出租的请示文件；

11、（二）招租方案；（S）所有权证或合法权属证明；（四）专业评估机构出具的租金评估报告及评估结果备案文件；（五）公司二级企业决策文件；（六）通过产权交易机构以外其他方式公开招租或非公开协议方式招租的须提供意向承租方情况资料（承租方合法证件、经营资质、经营经验、资金实力证明等）和公开招租相关文件（招租信息公告、发布招租信息公告的图片资料、意向承租方报价资料、招租方评选资料等）；（七）拟签订的租赁合同；（A）公司二级企业法务部门出具的合同审核意见或专业法律服务专业出具的法律意见书。（九）公司总部认为需要的其他材料。第十九条企业应制定招租方案，内容包括但不限于拟出租物业资产的基本情况（如现状、地址、面积

12、、规划用途等）、出租用途及期限、承租条件、租金底价及确定依据、租金递增幅度、招租方式、租金收付方式等。原则上不得设置资格条件，确需设置的，不得有明确指向性或违反公平竞争原则。第二十条物业出租底价可在市场调研价、询价、政府相关部门公布的物业所在区域租金参考价或委托专业机构评估的基础上，结合市场供需及物业资产实际情况等因素综合确定。属于应当上报公司总部决策审批情形的（公司总部及公司所属企业之间的物业租赁除外），必须委托具备评估资质的专业机构对相关资产租金情况进行评估，评估结果作为定价基础并经公司总部备案。物业出租附带为承租人提供水、电、气等相关服务的，应按有关收费标准和消耗量足额收费，不得无偿或低

13、价提供。第二十一条公司所属企业应根据发展规划、物业性质、承租方从事行业等合理确定租赁期限。（一）单次租赁期限原则上不超过5年，存在承租方投资金额大、回收期长等特殊情况的租赁项目可适当延长期限,最长不超过10年。（二）已列入动迁或拆除计划的物业原则上不再对外出租，确需对外出租的，应在不影响动迁或拆除计划实施的前提下对外临时出租并合理确定租赁期限。第五章出租管理第二十二条公司所属企业应当以权属单位或者托管单位的名义与承租方签订租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：（一）当事人的姓名（名称）及地址；（二）物业的位置、面积、装修及设施；（三）物业用途和房屋使用要求；（四）租赁期限；（五）租金和押金数额及

14、交付方式（原则上采取转账方式）；（六）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；（七）物业维修、环保、安全等方面责任的约定；（A）转租的约定；（九）变更或者解除合同条件；（十）违约责任和争议解决办法；（十一）当事人约定的其他条款。第二十三条租赁合同应由公司二级企业法务部门或委托专业法律服务机构对合同内容进行审核，对年租金在IOO万元（含）以上的须委托专业法律服务机构出具法律意见书。第二十四条租赁合同生效后不得随意变更，因特殊情况确需变更的，应由出租行为原决策机构审议。涉及租赁价格、租赁期限等核心条款变更，应当解除租赁合同，按本办法规定重新招租。第二十五条公司所属企业应做好“粤易租”资产租赁管理平

15、台的物业信息更新及合同管理工作，于租赁合同签订之日起5个工作日内完成更新上传。第二十六条物业出租后，承租方不得擅自转租。因特殊情况确需转租的，承租方提出书面申请，由出租行为原决策机构审议后方可转租。转租合同的内容必须事先征得出租企业的同意，否则不得转租。以非公开协议方式承租的物业，一律不允许转租。第二十七条企业应加强对在租物业资产的动态跟踪管理，承租方出现不履行或不完全履行租赁合同情形时，企业应及时采取措施维护自身合法权益。第二十八条租赁期满后，应当及时收回物业资产，并按照本办法规定重新招租。第二十九条在租赁期内，凡因城市规划等原因引起对所租赁物业动迁或拆除的，公司所属企业应按规定提前通知租户，并协商解除租赁合同，同时做好物业腾空相关工作。物业经决策拟出售的，应提前通知租户，租户在同等条件下享有优先购买权。第三十条出租物业用于生产、商业经营用途的，公司所属企业应与承租方签订专门的安全生产管理协议，或在出租合同中约定各方安全生产管理职责，并加强消防安全检查,发现安全隐患问题，应及时督促承租方整改。第三十一条承租方对公安消防部门或管理部门责令改正事项过期不整改的，或存在重大安全隐患不进行整改的应列入租赁合同违约条款，出租企业可单方终止租赁合同。第三十二条物业租金收入应及时入账并按照公司总部财务制度规定进行操作，严禁以消费方式冲抵租金收入、