物业管理师考试案例解析.docx

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1、2010年物业经管师考试案例部分模拟试卷房屋结构改造维修方面案例一、设计本一卫业主改两卫案情：楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆,改变废水立管的下水三通,致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业经管部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？判决：顾某在法院判决生效之日起十日内拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状。依据：上海市居住物业经管条例第三十条规：住宅不得改变使用性质。因持殊情况需要改变使用性质的，应当符合城诫划要求,其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并

2、报区、县房地产经管部门审批。”房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆,转换了废水立管的下水三通,使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质,使得楼下业主王某的房屋渗水，顾某应当承担民事责任。案例二、外墙A窗大楼留一疤案情：住在19楼的业主卫某,在自己物业内卫生间的东墙开窗，将厚厚的外墙打穿。物业公司多次上门加以阻止，卫某不听劝阻，继续施工安装窗户，致使19层到底层墙面被泥浆污染。物业公司只得各卫某告上法庭。问题：自己的物业是否就有权随意破墙？判决：卫某在法院判决生效之日起十日内拆除东墙上的窗户，恢复

3、原状；清洗19层到底层因破墙开窗引起的墙面污染。磁：上海市居住物业经管条例第二十八条第一款第一项规定：物业使用中禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌。作为一个业主，应当遵守有关法律、法规及小区物业经管公约。卫某擅自在自己的房屋东墙破墙开窗，并由此造成外墙面的污染，严重损坏了房屋的承重结构,破坏了大楼的外貌，影响了周边的环境。物业经管公司根据物业经管条例及小区经管公约对卫某采取制止措施，维护了其他业主的合法权益。案例三、巨型浴缸入室房屋不堪其重案情：业主顾某购买了一只占地面积约8.9平方M,可放水约4.2吨的巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物

4、业经管公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。问题：购置财产是否都可以安置在自己的物业内？判决：顾某要求将自己所有的浴缸搬入自己物业内的诉讼请求不予支持。的居:上海市局主物业经管条例第二十七条规定:业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。第二十九条第二魏定:物业经管企业应当对装修住宅活动进行指审口监督，发现违反本条例第十八条的行为，应当劝阻制止。公民只能在法题定的限度内自由行使占有、使用、收益、处分个人财产的权利。应当本着

5、安全、领的原则使物业，并遵守法律、法规及业主公约的有关规定。长期使用巨型浴缸必然对大楼的楼板强度及承重结构造成危害，使大楼存在潜在的安全隐患。同时还应当顾及相邻各方的利益,以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应D口以必要的限制。房蹦赁引起的纠纷案例四、租住户搬出部分飒而没有业主书面许可怎么办?去年9月18日，某花园B栋5楼F座的一租住户想要搬出一部分家私。他千方百计联系此时正在国外的业主，但就是联系不上。按照经管规定，租住户搬出家私，必、须有业主的书面许可，而没有业主的书面许可，经管处不予放行（这一规定有必要，现实中确发生过个别租住户拖欠业主房租、搬走业主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出

6、家私的住户万般无奈，找到经管处领导，恳请给以特殊照顾。经管处的领导考虑,若简单放行，恐怕损害业主的利益。若拒不放行，又会使住户感到不便（租住户和业主同样都是物业公司的服务对象，兼顾二群IJ益应为物业经管所必需，绝不能只对业主关心倍至，而对租住户冷若冰霜）。于是鉴于租住户只曷出部分家私，提出了一住通办法：租住户列出所搬出家私清单，并暂交与家私价值相当的押,经管处做好记录,并出据收取押金的收据,一旦租住户能锄雌Ik主的书面许可，经管处立刻全额退回押金（这一办法可取，但前提是要让其正确理解,否则容易引起纷争）。这位租住户觉得经管处的建议合情合理，便欣然接受。时隔不久，该住户拿到了搬出家私的业主书目许

7、可。在经管烟取押金时，还对经管处既对业主负责又为住户着想的做法赞许有加。点评：执行规章制度必须一丝不苟，但一丝不苟并不等于死咬住条条框框不放。正确的做法应当是把握住规章制度的基本精神，把原则性与灵活性结合起来.原告（物业公司）被告以各种理由拒缴物业经管费共八千多元,诉请法院判其缴纳所欠费用及滞纳金。被告（某业主）签订物业合同的是上海轻工浦东房地产物业经管公司而三膝案原告，故原告不具备主体资格；原告所述收费规范实际上并不存在,物价局备案的收费规范为每平方M2.63元，现原告以每平方M2.7元计算缺乏依据。法院经审理查明，该小区业主委员会与上海轻工浦东房地产物业经管公司签订物业经管服务合同，约定物

8、业经管费以每平方M2.7元计算。现原告名称虽然不是上海轻工浦东房地产物业经管公司，但是其改制组建的，名称变了，主体资格并未变,被告以原告非物业经管服务合同主体为由抗辩原告不具备主体资格,不予采信。业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业务后，业主负有按约缴纳物业经管费的义务。至于收费规范,业主委员会与原告在物业经管服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业经管费用。案例六、业主拖欠巨嵋管费催交困难怎么办.由于不便言明的非经管原因,某公司入伙某商城后，便不按时缴交经管费，甚至把交经管费作为与有关方面交涉的筹码，作为达到某种目的的交换

9、条件。一年后，已累计欠费达35万元之多。期间，经管处有关人员无数次上门催交未果。为了解决这一问题，经管处主要领导一方面主动与有关方面保持联系,帮助全面反映该公司的意期口要求，以取得其对经管处工作的信任和认可；一方面盯住平时难得一见的该公司老板，频频征求意见并反映经管处的经济困难（常言道：会哭的孩子有奶吃。没奶吃的时候一定要哭，而且要哭得令人心动。有泪全往肚子里咽，是添不饱自己肚子的），以求得携手维护物业正常运行的共识。在赢得了该公司理解信任的基础上，经管处提出了适当减免滞纳金、分期付款等有利于促成该公司尽快缴清拖欠经管费的优惠条件（退一步进两步，不退无以求进）。最后双方达成了一致，自约定之日起

10、分10期，每月3万余元，随当月经管费一同缴交拖欠的费用。10个月后，该公司拖欠的经管费已全部缴清。点评：物业公司追缴有意（而非恶意）欠费，首先要使自己的经管服务无懈可击。经管服务做到家了，才能封住对方拖欠费用的口实，赢得对方的理螭口信任。在这个基础上,主动交流加适当让步,相信会感“上帝”的。给业主提个醒别欠费有人打过一个这样的比喻：家中请一个保姆，约定月工资500元。可是,一段时间做下来，自己对保姆不满意，这种情况下，只能辞退保姆。如果因不满意而扣下保姆的工资不给,不管是从法律上还是道义上讲,都是败者。物业公司是小区业主请来做物业经管的，如同小区的保姆、管家，如果物业公司依约进行了经管,业主就

11、要缴纳相应的费用；如果对物业公司经管服务不满意，可以辞退，另请高明。现实中，除了恶意欠费的外，大部分欠费业主都有这样打阱羊的理由：服务不规范，收费不合理；房子质量有问题；邻里有矛盾；停车无车位等。这些理由，有的是与物业公司有关的，有的是与物业公司无关的。如果以这些理由不缴费，不但占了缴费业主的便宜，而且一旦打起官司，因与物业公司无关的理由欠费，官司必输无疑；与物业公司有关的欠费，最后还是会输掉部分官司，因为市高院关于审理物业经管纠纷案件有关问题的解答对业主拒付物业经管费的抗辩权，有明确规定。给物业公司提个醒打官司物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主月粥务,履行好合同约定的职责。如果自己

12、尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。目前，物业公司讨债，仍旧愿意苦口婆地做工作，而不愿意打官司，理由有如下几点：与业主抬头不见低头见，对簿公堂，面子上过不去；物业经管费标的额低，请不!J律师；诉讼时间长，耗时费力；法院的判决难以执行,打了也白打等。事实上,从轻工物业公司的六十多个欠费官司和执行的案件可以看出，物业经管费的标的额小，律师不愿代理没关系，物业公司自己的员工完全可以胜任,只要准备好资料，把事实说清楚,法院会依法判决的。同时，法院的判决不是儿戏，强制执行不会让法律打白条，更何况打赢T官司，还能影响

13、一大片。小区安防方面的案例案例七、电梯坠楼，谁负责?新闻晨报报道：TB老爷电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的T蝠民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。2001年8月的一天深夜，胥某回到光新路某小区4号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。2小时后，胥某被人发现并送入医院救治,由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。伤愈后，胥某随即向负责电梯运行经管的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计13万余元。庭审中，物业公司辩称胥某

14、的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定,结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系,物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。近日,普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等6800余元。但法院认为该案不存在精神损失,所以对胥某提出的5000元精神索赔诉请未予支持。问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司？还是物管公司？那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在

15、保修期外,电梯超过了保修期,而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护,给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因,就应该又物管承担，简直是荒唐可及。案例八、未成年趣子点燃天0咏发生爆炸被炸死的案例4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业经管公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7

16、万元。罗湖区法院审理后认为：被告某物业经管公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15%的责任，由其自负；被告物业公司承担45%的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25%责任;其他两个男孩各承担7.5%的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。案情回放据原告郑某诉称，2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍,从该楼后一堆放杂物的I缶时搭建的小房子里,孩子1门发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时,暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小