盐城市物业管理条例（2022年版）.docx

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1、盐城市物业管理条例（2023年10月28日盐城市第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2023年11月25日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第三十三次会议批准）目录第一章总则第二章物业管理区域第三章业主、业主大会和业主委员会第四章物业管理和物业服务第五章物业的使用和维护第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐文明社区建设，根据中华人民共和国民法典、国务院物业管理条例和江苏省物业管理条例等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。本条例所

2、称物业管理，是指物业管理区域内的业主通过选聘物业服务人或者业主自行对物业管理区域内的建筑物及其附属设施设备进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。本条例所称业主，是指房屋所有权人。本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。第三条物业管理遵循党建引领、政府组织、业主自治、专业服务相结合的原则。建立健全社区党组织、居民委员会、业主委员会和物业服务人议事协调机制，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。第四条市、县（市、区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策，减轻物业服务人负担；建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机

3、制，鼓励采用新技术、新方法，促进互联网、物联网、人工智能等科技手段在物业管理和服务中的应用，建立与之相适应的资金投入和保障机制，提高物业管理和服务水平。第五条市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设行政主管部门（以下简称物业管理行政主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：（一）制定物业管理有关政策并组织实施；（二）指导和协助设立业主大会、选举业主委员会，并建立日常培训和业务指导机制；（三）指导和监督物业服务人履行法定义务，建立物业服务质量监督机制；（四）制定物业服务领域信用管理制度，对物业服务人信用状况进行认定，并实行分级分类监督管理；（五）制定临时管理规约、管理规约

4、、业主大会议事规则等示范文本；（六）负责前期物业招标投标管理工作，指导选聘物业服务人，指导和监督物业服务人交接、物业承接查验等工作；（七）组织开展物业管理相关法律、法规和政策的宣传和业务培训；（A）指导和监督住宅专项维修资金的筹集和使用工作；（九）建立物业管理公共服务平台，为业主决策投票、物业服务招投标、物业管理信息公开公示、物业服务投诉等活动提供便利条件；（十）指导和监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作；（十一）督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任，按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉；（十二）法律、法规规定的其他职责。第六条市、县（市、

5、区）人民政府相关主管部门和机构应当依法履行下列职责：（一）发展改革部门负责制定实行政府指导价管理的普通住宅前期物业费以及汽车停放费标准，并会同物业管理行政主管部门实施动态评估调整；（二）公安机关负责物业管理区域内治安管理，指导和监督安防设施的设置、维护；（三）民政行政主管部门负责指导物业服务人开展养老服务业务；（四）自然资源和规划行政主管部门负责物业管理区域内工程建设的规划审批和监督管理；（五）生态环境行政主管部门负责物业管理区域内环境保护的监督管理；（六）城市管理行政主管部门负责物业管理区域内城市市容和环境卫生的监督管理；（七）卫生健康行政主管部门负责指导物业服务人开展卫生防疫工作；（八）市

6、场监督管理行政主管部门负责物业管理区域内特种设备安全、物业服务收费等方面的监督管理；（九）园林绿化行政主管部门负责指导和监督物业管理区域内绿化工作；（十）消防救援机构负责指导和监督物业管理区域内消防安全工作。其他有关部门和机构，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。第七条街道办事处（镇人民政府）履行下列职责：（一）指导、协助和监督本辖区内设立业主大会、选举业主委员会和换届选举；（二）指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责；（三）协同县（市、区）物业管理行政主管部门指导和监督本辖区内物业承接查验、物业管理项目移交和接管工作；（四）建立物业管理举报投诉机制，调解、处理物业纠纷，协调

7、建设单位、物业服务人、业主之间的关系；（五）指导物业服务人、业主委员会开展突发公共事件应对工作，并给予物资和资金支持；（六）法律、法规规定的其他职责。第八条居（村）民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，协助和配合街道办事处（镇人民政府）开展物业管理工作，协调、处理本辖区内的物业纠纷。第九条物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务从业人员培训，提高物业服务水平，维护业主和物业服务人的合法权益。第十条市、县（市、区）人民政府应当推动物业服务与养老、家政等生活服务相结合。支持有条件的物业服务人为业主提供家政、购物等服务，为老年人开展助餐、助浴

8、、助洁、助急、助行、助医等养老服务。物业服务人可以按照有关规定享受优惠扶持政策。第二章物业管理区域第十一条物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，结合物业共用设施设备、社区建设等因素划分。物业配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割、独立使用，或者被道路、河道等分割为两个以上区域并且能够明确各自管理、维护责任的，可以划分为不同的物业管理区域。第十二条县（市、区）物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中

9、明示。第十三条因分期开发、老旧小区整治等原因，已划定的物业管理区域确需调整的，由建设单位或者所涉及的物业管理区域的业主委员会提出调整方案，明确调整后物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分等情况，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，由物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）予以调整并公告。第三章业主、业主大会和业主委员会第十四条在物业管理活动中，业主享有下列权利：（一）接受物业服务人按照物业服务合同约定提供的服务；（二）提议

10、召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会、物业管理委员会的工作；（七）监督物业服务人履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备、相关场地的使用和收益情况享有知情权、监督权；（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；（十）监督人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金的使用情况；（十一）法律、法规规定的其他权利。第十五条在物业管理活动中，业主应当履行下列义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物

11、业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照有关规定支付住宅专项维修资金；（五）按照约定支付物业费、车位（库）租金、汽车停放费等；（六）依法配合物业服务人执行政府应对突发公共事件依法实施的应急处置措施和其他管理措施；（七）法律、法规规定的其他义务。第十六条一个物业管理区域设立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，依法履行相应职责。业主大会决定下列事项：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业

12、主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务人；（五）使用住宅专项维修资金；（六）筹集住宅专项维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（A）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十七条符合设立业主大会条件的，物业所在地的街道办

13、事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织设立首次业主大会筹备组。物业管理区域内首批业主入住超过两年，且具备设立业主大会条件的住宅小区，建设单位和业主均未提出筹备业主大会书面申请的，物业所在地的居（村）民委员会应当主动征求建设单位和业主的意见；建设单位或者十人以上的业主同意公开提出申请的，居（村）民委员会应当予以书面记录并由建设单位或者业主签章确认，提交物业所在地的街道办事处（镇人民政府）。物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照江苏省物业管理条例的规定，向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）报

14、送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。建设单位未按规定报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期改正。与建设单位联系有困难，或者建设单位逾期未改正的，物业管理、自然资源和规划等行政主管部门以及提供前期物业服务的物业服务人，应当对街道办事处（镇人民政府）查询相关文件资料依法予以协助。第十八条首次业主大会筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的百分之六十，由业主推荐产生，其他成员由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位派员组成。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。首次业主大会筹备组应当自设立之

15、日起九十日内组织召开首次业主大会会议。第十九条不具备设立业主大会条件的住宅小区，或者具备设立条件但未设立业主大会，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能设立业主大会的住宅小区，可以由街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。物业管理委员会作出的决定，应当依法征求全体业主意见，形成业主共同决定。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门应当责令其限期改正或者撤销该决定，并通告全体业主。物业管理委员会应当推动设立业主大会。业主大会选举产生业主委员会后，物业管理委员会自行解散。第二十条首次业主大会筹备组或者负责组织会议的业主委员会，应当在业主大会会议召开十五日前，将会议通知、议题内容、表决事项、投票权数、表决规则等信息，采取当面送交并签收、挂号邮寄、电子邮件、手机短信、通用社交软件信息等方式通知全体业主，并在物业管理区域内显著位置和物业管理公共服务平台同步公告。采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，投票表决意见应当由业主本人签名。利用物业管理公共服务平台或者其他电子平台进行投票表决的，首次业主大会筹备组或者负责组织会议的业主委员会，应当验证投票权人身份信息，确保与投票权