现代城镇体系规划专题：农村集体建设用地整合研究.docx

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1、XX省XX市现代城镇体系规划专题：农村集体建设用地整合研究目录1 .农村居民点的分布现状41.1 农村房屋占地情况41.2 村落规模和集聚度情况51.3 农村房屋建设年限和花费情况61.4 基础设施和公共服务情况72 .农民对于集中居住的意愿83 .农村集体建设用地的整合模式案例借鉴93.1 XX市域范围外的探索93.1.1 江苏省丹阳市界牌镇高度集中模式93.1.2 浙江省平湖市分一换,三级集中模式H3.1.3 江苏省丹阳市埠城镇门楼村村企共建模式113.1.4 小节123.2 XX市域范围内的实践123.2.1 莒南县大店镇花园社区一一项目依托型123.2.2 费县胡杨镇新阳社区一一镇郊型

2、153.2.3 沂水县四十里堡镇大孙家村马庄社区中心村型173.2.4 蒙阴县联城镇小山口社区一一山区型173.2.5 沂南县界湖镇德胜社区城郊型183.2.6 小节194 .XX现代城镇体系下的农村新社区规划204.1 农村新社区建设的农民意愿204.2 农村新社区的规划类型224.2.1 城郊型224.2.2 特色农业观光体验型224.2.3 农业生产型234.3 农村新社区的规划建设模式234.3.1 小城镇规划分区234.3.2 农村新社区的分片区建设模式25284.4 总结1 .农村居民点的分布现状1.1 农村房屋占地情况根据调研，XX农村居民宅基地占地面积在150m2以上的，占到了

3、74%；占地面积在121150?的，占到了11%；占地面积在91120?的，占到了8%；占地面积在6190m2的，占到了4%；占地面积在60n以下的，占到了3%；户均宅基地面积平均为196.7m2o60平以下61-90平91-120平121-150平150平以上图1.1农村居民宅基地占地面积分布图据调研，XX农村居民房屋建筑面积在200?以上的，占到了5%；房屋建筑面积在160200m2的，占到了11%；房屋建筑面积在12076011?的，占到了18%；房屋建筑面积在80120?的，占到了39%；房屋建筑面积在80?以下的，占到了27%；农村居民户均房屋建筑面积为112.9nr2。1.2 图1

4、.2农村居民房屋建筑面积分布图1.3 村落规模和集聚度情况XX的自然村人口规模不一，少则几十户，多则几百户，平均来看，自然村的人口规模在400600人左右。自然村之间的距离也不尽相同，从0.31.5km不等，平均来看，距离为0.9km。XX自然村的村庄规模较小，集聚度较低。自然村的占地面积较大，根据调研，XX市农村地区村庄户均占地面积为526nA造成占地面积较大的原因，并不是户均宅基地面积过大，而在于存在一户多宅的现象，同时村庄当中存在大量沟、塘等未能利用的闲置用地，有待进一步集约利用。图1.3XX农村地区典型自然村落空间形态图1.4 农村房屋建设年限和花费情况根据调研，XX农村地区，农民房屋

5、建造年限在5年以下的，占15%；建造年限在670年的，占22%；建造年限在1115年的，占14%；建造年限在1620年的，占24%；建造年限在2125年的，占11%；建造年限在26年以上的，占14%；平均来看，XX农民房屋建造年限为15.7年。图1.4农村居民房屋建造年限分布图根据调研，XX农村地区，农民建房花费在10万元以上的，占21%；花费在7.570万元的，占21%；花费在57.5万元的，占13%；花费在2.55万元的，占17%；花费在2.5万元以下的，占28%。1.5 基础设施和公共服务情况XX的农村普遍通电、通水、通路。但是根据对XX农村居民对生活服务设施满意度的调查，村庄内部道路照

6、明、垃圾处理和公共交通，是农民最不满意的三个方面。图1.6农村居民对本村范围内基础设施与公共服务设施的满意程度图农民在行政村范围内，所获取的服务类型，主要是购买农药化肥、买日常用品、宴请宾客、看常见病等紧密围绕农民日常生活所需的功能。图1.7农村居民在本村范围内所获取的公共服务分布图2 .农民对于集中居住的意愿在传统时期，生产力不发达，XX农民依靠肩挑手扛的方式，进行农业劳作，十分辛苦。为了方便进行农业生产，农民的居住地点与农业生产地点的距离要尽量缩小，于是就形成了XX市自然村落小规模集聚、与农田相聚0.9km以内的分布格局。进入现代社会以后，随着生产力水平的提高，除了大棚蔬菜种植之外，在XX

7、,其他的农作物种植类型所需要的用工量急剧减少，农业劳作仅仅消耗农民少量的时间。而且，随着农业机械化的使用、化肥农药的推广，务农也已经不再是传统时期的那种高强度的劳作。换句话说，无论从时间安排还是劳动强度上，现在的农民已经不需要像传统农民那样，与自己的土地捆绑在一起了。农业生产已经不再是农民的主要日常活动。生产力的发展，使得当代农民的生产空间与生活空间，第一次出现了分离的可能。同时，随着收入的提高以及交通方式的发展，XX农民的机动车拥有量已经有了极大提高一一当前，几乎每家每户都有摩托车或者三轮车，很多农户家庭购买了小汽车。机动化交通已经取代了步行交通，成为XX农民的主要交通方式。交通方式的改变，

8、为XX农民生产空间与生活空间的分离，进一步创造了条件。收入提高之后，农民对于日常生活的需求也不再仅仅局限于满足温饱，当然自然村庄当中的基础设施与公共服务设施配套条件，已经无法满足农民的需求。生活便利已经取代了生产便利，成为当代XX农民选择居住地的首要考虑因素。根据调研，XX农民当中，近期有改善居住条件打算的农民，比例为27.6%。在农村新社区建设上，考虑到农村新社区能够提供比当前自然村更加优越的居住条件和更加便利的公共服务设施，因此，支持农村新社区建设的农村居民占比为51.3%,支持农村新社区建设的村干部比例更高一些，达到了66.7%。图2.1农村居民及村干部对农村新社区建设的态度图在以上因素

9、共同的作用下，意味着未来XX的农村地区，农民的居住空间，将会朝向更加有利于提供高级公共服务设施、方便农民生活的方向变化一一农村新社区。同时，不同年龄段的农村居民，对于农村新社区建设的支持情况也不相同。相对而言，老年人的生活和生产习惯已经定型，普遍不接受农村新社区，希望尽量维持原有生活方式；中年人普遍渴望更加便利的基础设施和公共服务设施，普遍支持农村新社区；年轻人大多在外打工，他们希望进入城市生活，如果不能够如愿以偿，那么年轻人赞成进入农村新社区生活。因此，虽然未来的XX农村地区，农村新社区会成为一种较为普遍的居住方式。但是，由于农村新社区的建设是基于农民居住条件改善的基础上的，因此，在农村新社

10、区中，不能够仅仅满足单纯的居住功能，必须要配套符合农民未来要求的基础设施和公共服务设施，这才是农民愿意搬迁进入农村新社区的本意。同时，由于各个年龄段的需求不同，不同家庭的客观条件也不同，因此农村新社区的建设，不能够采取农民强制搬迁的方式，而是要依据客观情况，给予农民充分的时间，鼓励其根据自身条件，自发搬迁，才能够获得农民的支持。3 .农村集体建设用地的整合模式案例借鉴既然未来XX的农村地区，农村新社区将成为主要的居住空间形态。在本部分，将探讨农村新社区的建设模式。3.1 XX市域范围外的探索在XX市域范围以外，江苏省和浙江省等发达地区，已经探索了成熟的农村集体建设用地整合模式。3.1.1 江苏

11、省丹阳市界牌镇高度集中模式界牌镇位于江苏省丹阳市，在农村集体建设用地整合方面，探索出了一条独特的道路。“界牌模式”是推进“新市镇”建设的典范模式，界牌镇在镇政府的推动下，在推进新农村建设中实行统一拆迁、统一建设、统一安置，把全镇域作为一个整体，将整个镇域规划为农民集中居住区、工业集中区、农业集中区、集镇商贸区和陵园区五大功能区。第一，统一规划。界牌社会主义新农村的整体规划由上海同济大学设计完成，共占地面积1500亩，把全镇规划为农民集中居住区、工业集中区、农业集中区、集镇商贸区、陵园区五大功能区，具有国内一流的水准。农民集中居住区采取封闭管理，集居住、娱乐、休闲、购物、餐饮、教育等功能为一体，

12、并配套水电煤气、污水处理、智能化管理系统等各种先进设施，目标就是建成沪宁线上最高档的农民集中居住区。第二，统一拆迁和安置。界牌镇的新农村建设采用先拆后建的方式推进，在旧的宅基地上面进行界牌新村的建设。在拆迁过程中，是通过村委会动员的方式进行房屋的拆迁，并在拆迁过程中由房屋价格评估公司对原有住房的进行估价，做出相应的补偿。第三，政府主导，企业化运作。界牌镇采用企业化运作推进界牌新村建设。界牌新村建设项目最初依托澳大利亚瑞德华集团国内注册企业瑞诚公司采取市场运作的方式筹建，总投资10个亿，镇政府拟用2000亩土地折合成2亿元的作为投入由开发商建设，后因项目初期政治压力大以及资金链问题该公司撤出。后

13、由镇党委政府、五个行政村支部、镇服务中心为主体，成立界牌新农村房地产开发公司，全盘接手新型农民集中区建设项目。另外，在融资方式上，采用企业化运作模式。在界牌新农村房地产开发公司成立之初，由五个行政村分别出资300万作为注册资金。并由丹阳市城投公司作担保，向省农发行贷款3亿元。并充分利用省农发行给界牌新农村3亿贷款的效应，创新思维和方法，广泛对外宣传，开辟新的融资渠道，提升资金运作的能力和实效。并将建筑公司在新农村建设工程的资金给付方式调整为：工程结束后付工程总价的25%,其余75%由施工方垫付，确保了新农村各项工程的有序推进。第四，推进界牌社保，保障农民收入。按照界牌镇社会主义新农村建设农民生

14、活保障暂行方案，户口在村民小组，依法享有农村土地承包权并承担相应义务的在册农业人口在土地流转之后，并将土地流转前的土地征用款或租金纳入社保基金的，从出生起就可以由镇政府补助120元，女55周岁、男60周岁以上的再补助80元。这被界牌村民称为“界牌的社保。除此之外，按照界牌镇政府的规划，农民承包地集中运作规模经营后，农民按照每年不低于丹阳市公布的最低亩产量享有收益。第五，政府的特殊政策支持。在界牌模式的推进过程中，丹阳市政府在各个方面给予了大力的支持，并在政策上进行了适度倾斜。在规划方面，市政府负责办理相关规划手续，农民集中居住区建设实行零收费。在建设方面，要求建设必须履行报批手续，农民置换房由

15、建设部门免费办理房产证，并且行政事业性收费实行全免，经营性收费实行打包收费。在土地方面，在建设预留地自求平衡的前提下，对界牌镇土地利用总体规划进行局部调整，新农村建设1500亩农民集中居住区除交省以上税费外，市国土局实行零收费。农民置换房用于家庭作坊安置的标准化厂房免费办理国有土地使用证。在财政方面，财政收入结算以2004年实绩为基数，超收部分的土地留成从07年起财政安排5年拨付界牌，用于支持新农村建设；从2010年起财政再以地方留成的50%,安排三年拨付予以支持。所有土地收益金土地留成部分全额返还（含解困基金、统筹金和手续费等）。土地补偿金、劳力安置费全额返还界保基金，专项用于农民生活保障资金的发放。财政专项分成（城维税、耕地占用税、契税）、土地留成部分全额返还界牌镇用于支持新农村建设。3.1.2 浙江省平湖市分一换,三级集中模式浙江省平湖市位于东南沿海发达地区，人地矛盾突出，早在2004年，就探索了农村地区土地集约利用的途径。平湖市在推进集中居住的过程中，采用三级安置的方式来推进，分别在市区、镇驻地和村设置居民安置点，农村居民可以自由选择。一是市区安置，在市区内建设了“三港新城”作为农村居民的安置点。这样可以让愿意进城的农村居民尽快进城，也将会加快农村居民将土地进行流转的