谨慎投资高层住宅.docx

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1、谨慎投资高层住宅中国房地产最大的韭菜就是那些在小城市买了高层住宅的人，如果现在有中国小城市的高层住宅或者大城市非核心地段的高层住宅，建议这几年能处理的赶紧处理掉，打算要买的请谨慎一点。现在很多人买高层的房子，首先纠结房屋的性质是不是商务公寓，是不是住宅产权，其实我觉得这些根本不是最应该担心的，因为不管产权是70年还是50年的，他们都面临同样一个问题，就是二三十层的楼根本用不到产权到期的那一天，这可不是我随口预测，今年以来一连串的国家政策都说明了这几乎是一个必然的结果。先是上个月住建部在相关文件里明确规定，县城新建住宅以六层为主，75%的住宅不能高于六层，而且最高的不能超过18层，然后7月份发改

2、委又紧跟着发出通知，严格限制城市里面的新建超高建筑，25Om以上的要专门去住建部备案，50Om以上的一律不得再建。国家已经充分意识到，高楼就是给未来埋下隐患，在我们国家高速发展的过程里，曾经对富裕美好的生活有过很多幻想，城市里到处都是高楼大厦就是其中之一，好像高楼林立，灯红酒绿就是富有，就是有面子的象征。所以在相当长的一段时间里，大家评价城市发展的好不好，就会说这个地方高楼多不多，市中心繁不繁华，这就属于典型的暴发户心态。而且出乎意料的是，中国高层住宅最多的城市还不是北上广，第一名是重庆，第二名是武汉。第三成都，第四是西安，然后是深圳、长沙，除了重庆市地理的特殊原因，其他很多根本不缺地的地区为

3、什么也要建这些超高层的住宅呢？就是真的不太理解，而且现在很多地方盖房子喜欢盖33层，就是法律规定在盖的更高，有很多额外的建筑要求，比如IoOm以上要额外建避难层，要做正压通风，不能用自然通风，要配三台以上的消防电梯，而且还有很大的人防面积，一般的住宅楼建筑成本也就在两千多一平米，但是超高层住宅会有一万多一平米。就算是33层楼，对普通人来说还是太高了，首先买的时候就不划算，房子特别是七层以下的房子，得房率能够高达85%甚至90虬而20层以上的楼由于需要有电梯、减力墙这些占用空间很大的公摊面积，得房率往往只有70%多，这一进一出差了15%的得房率，相当于房价就涨了一两层，然后现在大部分城市的消防设

4、备根本够不到30楼以上，就算有楼房周围的环境也不一定能够承受这些设备，所以高层万一火灾、地震基本别指望别人来救。中国的房价涨了这么多年，大家都忘了一件事儿，就是房子也是有寿命的，而且第一批高层建筑马上就要迎来老化期了，首先是电梯会频繁的坏掉，然后水电管网经常需要维修，漏水、渗水，墙面剥落，这些问题就经常会出现，而且还会越来越严重。看很多八九十年代的老楼，如果管理稍微差一点儿，现在的居住体验已经没法儿住了，这些楼一般还不算太高，而现在这些高楼面对这样的老化问题，未来就是无解的，谁会来兜底呢2难道让开发商来修吗？这不可能，开发商只给保障结构问题，而且只保障50年，就是说这个楼50年内没有事，他就管

5、不着。那么让物业来修吗？现在很多老的小区修个门、倒个垃圾、打扫卫生都已经爱答不理了，想想未来这些高层建筑，我需要更换电梯或者做加固这种花大钱的地方，物业公司还靠得住吗2那点儿维修基金是根本不够的，那么如果靠业主联合自己解决呢2首先，现在的老旧小区里面超过40%的住户都是租客，大量的业主早就换了，新房子搬走了，未来的高层也是一样的情况，这些业主自己不在这里住，这些不方便的地方也不是麻烦他自己，所以他没有很强烈的意愿来修，那租客就更不可能了，房子都不是他的，他怎么会拿钱呢，而且很多人他确实也拿不出这么大一笔钱。像那些矮一点的老旧城区的建筑就好办，拆了就行了，因为开发商它能赚钱，把五层楼拆了，我盖一

6、个30层的楼，赔几套房子，根本不算什么。之前的旧城改造，很多都是这样，把这些容积率一左右的城中村拆了，盖成容积率三左右的小区，开发商能赚钱，也赚了，拆迁户也赚了，因为同一块土地上的房子变多了，而现在这些十几二十层的楼，将来谁愿意拆呢？拆了之后难道再盖个50层的吗？那我为什么不去旁边拆的房子呢？高层的容积率都到三了，已经没有什么利润空间了，高层住宅在拆迁的时候比起矮楼根本没有优势，甚至那些高层旁边的小块矮楼也会被误伤，因为人家开发商拿地喜欢一次拿一块儿小块儿的居民区还得跟附近的高楼一起捆绑来谈，谈判特别麻烦，所以在买房的时候，如果旁边有特别高的高楼也要小心，在很多其他国家，早年的这些高层建筑现在

7、都已经沦为了贫民窟。大部分的高层住宅，未来的结果都会很惨，除了少数核心地段，其他的极有可能未来完全没有价值。高层住宅的未来分成两种极端情况，二三十层的楼向电梯保养，渗水维修在老化，维护的成本非常高，而且居住体验会变得很差，全世界很多曾经发达的地方都会经历过这个过程，就是高层慢慢被淘汰，比如在美国，除了像曼哈顿这种核心地段稍微偏远一点的高楼，那真是连拆迁都没有人愿意去拆。在欧洲也是一样，二战之后建立起许多高楼群，现在都变成了贫民窟，这些早年的发达国家如今把楼越盖越矮，大家也越来越往远处搬，以前我们还不懂，而现在中国也已经连续出台政策，限制县城六层以上和城市33以上的高楼建设，这就是我们国家也反应

8、过来了，高层住宅的未来几乎是一个无解的问题，像香港现在的许多高层，恶劣的居住环境，就是国内许多高层20年以后必然的结果，修也没法修，拆也不好拆，新加坡做的稍微好一点，就是它有一个旧楼维护的升级计划，因为新加坡的土地政策很特殊，住宅只有99年的使用期，到期之后连房子带地都得还给国家，国家在这个期间拿钱出来维护房子是维护他自己的东西，法律上面非常合理。但我们国家土地虽然归国有，但是房屋产权是个人的，国家根本就没有义务帮修房子，由于过去房价在飞涨，而且房子都很新，所以大家都没有这个意识，就是房屋其实它也是一个消耗品，跟车是一样的，是会折旧的，虽然时间长一点，但是几十年的房子就跟那些十几年的车一样，慢

9、慢就没法儿住了。中国现在有碳中和的大政方针，巴不得高层少住点，因为楼高了，每次用水用电梯采暖，这些东西都在消耗额外不必要的能源，带来环保压力，特别是那些根本不缺土地的城市，在大片的平地上面突然建一堆高层建筑，最后谁来接盘，谁就需要承担这种虚荣的后果。现在就要建立一个意识，就是房子是会老化的，就算是买矮楼也得注意，就是房子未来好不好拆，也是购买的时候一个重要的因素，像大片优秀地段、核心地段的房子，不管高矮，几十年后拆迁问题都大，但是我们以后很难再看到大面积的大水漫盖式的拆迁了，因为现在国家已经全面减少拆迁和棚改，而转为改造老旧小区，说白了，现在还没拆的地方大部分都已经拆不动了，国家现在要求六年内改到17万个老旧小区，就是打算把这些小区缝缝补补接着用，所以我们以后看到拿高额补偿的拆迁户会越来越少，可能只有像深圳这样真正缺土地的城市才会有暴富的拆迁户了，主要原因其实就是国家判断已有的住宅基本可以满足现在的需求，人口并没有在增长，在建的住宅每年都在更新，房子再往高处建也没有必要，现在大量的高层烂尾楼也是非常尴尬，现场或者不太缺土地供应的房，那些33层以上的控制住宅未来的价值我真的不知道在哪里，大家如果要买几千万谨慎。