房产限购政策的影响研究论文.docx

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1、“限购”政策对房地产企业的影响分析第1章前言1第2章“限购”政策对房地产企业的影响12.1 限购政策简述12.2 对房地产企业的影响22.2.1 房地产企业融资压力大22.2.2 房地产企业资金链脆弱22.2.3 房地产企业间分化加剧3第3章“限购”政策对居民影响33.1 居民购房需求分析33.1.1 刚性需求43.1.2 弹性需求43.2 “限购”对居民的影响43.2.1 对刚需购房能力者影响较大43.2.2 弹性需求者的购房能力减弱53.2.3 拥有房产者改变购居计划5第4章应对措施64.1 稳步增加保障、经适、廉租层的供应64.2 不断拓宽投资渠道64.3 放慢企业发展脚步，加速存货的消

2、化74.4 降低企业的负债率，防范财务风险7第5章结论8参考文献9致谢错误!未定义书签。第1章前言居住环境是与人类的生存状态和生活质量联系具有十分紧密联系的一个重要条件。对个人而言，房地产价格决定了个人对居住环境的选择，影响到家庭生活质量；对社会而言，稳定的房地产价格能促进经济平稳、快速增长，推动人类社会持续进步。近些年来，随着我国经济的快速发展，房地产价格一直呈上涨趋势，带了严重的泡沫经济风险。为了确保房地产市场平稳发展，我国各地方相继出台了“限购”政策。“限购”政策，又称“限购令”，是指政府出台的房屋限购政策。主要目的是调控居地产市场，遏制投机和过度投资行为，确保行业长期健康平稳发展。自2

3、010年出台“限购令”后，青岛市2011年首次出台“限购令”，自此每年都会依据市场发展状况进行调整，直到2023年3月15日推出最新的限购政策规定，并于3月16日正式实施。本文即以2023年3月16日出台的政策规定为基础，阐释限购令对房地产企业的影响和对居民影响分析，并推出相关应对措施，明确“限购”政策对各方面的影响效应，并作出正确的应对态度，积极应对市场变化。第2章“限购”政策对房地产企业的影响2.1 限购政策简述青岛市2023年3月16日正式实施的限购政策内容表述如下：在青岛市区范围内购青，需要提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的

4、非本市户籍居民家庭（家庭成员均不拥有本市户籍），限购1套住房，含新建商品住房和二手住房。在市区已拥有过1套及以上住居的非本市户籍的居民家庭，或无法提供从购房申请之日起前2年内、在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。首次和二次申请住房公积金贷款，购买新建住房的，最低首付比例由20%提高至30%,购买二手住店的居民，最低首付比例由30%提高至40%。经利率自律机制研究通过,在市区范围内购买首套住居商业贷款最低首付比例由20%提高至30%,购买二套住房商业贷款最低首付比例由30%

5、提高至40%o暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2.2 对房地产企业的影响除却普通民众，“限购”政策最先影响到的就是房地产企业，作为以房地产开发为主要收入、融资来源的企业，“限购令”会房地产业产生多方面影响。如房地产的价格、交易量以及消费需求等。通过调查发现，“限购令”对房地产的影响主要分为三个大方面：融资压力大、资金链脆弱、企业间分化加剧。以下笔者将分为三方面进行分析。2.2.1 房地产企业融资压力大房地产行业的特点之一就是投入高、收益周期长，致使房地产企业没有仅依靠自己原有的资金实现企业运营，要使企业获得大量资金得以正常运行，要借助外部力量进行外部筹资活动。底地产开发房地产开放商的

6、主要资金来源有：国内贷款、外资支援、自筹资金，以及政府资金支持、债券、捐赠等其他可以用于开发青地产的资金，其中国内贷款和外资支持都属于融资范围。据资料显示，近些年底地产行业融资金额持续上涨，其中国内贷款远高于外部融资，而国内贷款又以银行贷款为主。由于房地产市场开放初期饱和度较低且投资少,所以发展迅速,银行愿意将大量资源流向房地产行业。现如今，限购背景下大多数银行都对贷款风险管控加强、放款政策更加苛刻，房地产企业银行贷款比例大幅降低，与此同时企业经营所需金额又不断上涨，自筹资金很难满足经营需求，外部融资难度也在不断增加，随着限购政策出台，层地产企业的融资压力也变得越来越大。2.2.2 房地产企业

7、资金链脆弱用地产企业的运营有资金使用量大、流转周期长的特点。首先，房地产企业在土地获取上面是通过竞标所得，这就促使其必须投入大量资金。而且，前期工程施工方面也需要投入很大的资金成本，所以对资金要求很高。随着企业规模的不断扩大以及各类商业项目的僧加，青地产企业在资金方面的需求量也越来越大。其次，用于经营的资金流转周期较长。通常情况下，房地产的资金回笼过程表现为，在竞标获取土地后，资金主要用于房产建设，最后在后期销售过程中回笼资金。在这过程中，房产从开始建设到完成一半需要2年，从建设项目投入使用到回笼资金需要3年时间。而在这中间的5年时间，房地产企业处于不断投入资金的状态。在高速发展时期，其利润颇

8、丰，致使房地产企业有大量资金可以进行囤积土地，开发项目。在限购政策实行后，普通民众投机需求减少，住房不再被抢购，房产销量降低，前期囤积库存难以消化，库存也难以及时获利。因此房地产企业在限购政策下会有建设过程中难以支付欠款、资金回笼难度加大、利润降低等情况。继而面临资金链运转不畅的窘境。资金是房地产企业发展的关键，一旦资金出现流转问题，会阻碍企业企业发展步伐，息至有的企业会面临破产风险。2.2.3 房地产企业间分化加剧基于以上两者的分析，在限购政策影响下，房地产企业出现融资难、资金链脆弱的问题，这也进而导致了房地产企业间分化加剧，“强者恒强”趋势愈加明显。在同等政策影响下，普通群众购买居产更倾向

9、于寻找龙头企业，投资者更愿意投进安全值更高的公司。于是，龙头企业的销售业绩也会更好，受限购的影响也会较小。主要原因表现为，龙头企业规模大，布局广，业务不仅遍及一二线城市，还在不限购的三四线城市也占有很大市场。因此，即使一二线城市推行限购政策，但因为其在非限购城市的业绩较为突出，所以整个企业受影响较小。其次,龙头企业的策略更加务实和符合市场需求，比如万科坚持面向自主需求、以中小型普通住宅为住的主流产品定位，贯彻快速周转策略；恒大项目储备丰富，薄利多销，以量取胜。基于这些因素，龙头企业和小企业之间的差距越来越大，龙头企业也更能获得市场份额，两者之间的分化也不断加大。第3章“限购”政策对居民影响3.

10、1 居民购房需求分析居民是购青者的主力军之一，需求不同在政策变化时态度也会有所不同。本文将限购政策对居民的影响程度分门别类，对不同的需求人有不同的影响程度。根据购居目的的不同，分成了刚需购房者和弹性需求的购居者。3.1.1 刚性需求在房地产市场中，由于土地资源的稀缺性而住房对于居民来说又不可或缺的，这时就出现了刚性需求的概念。也就是我们常说的刚需购房者，我们可以认为这部分购房者对于住房价格需求缺乏弹性或者弹性较低,或者说是对于房价的变动的敏感程度一般而言来说敏感度很低。刚性需求者并不是能够承购价格无休止的变动。当房地产价格上升到超出其能承受范围时，刚性需求购买者会因为失去购买能力而消失，转而购

11、买更为偏远或者面积更小的住房。3.1.2 弹性需求在房地产市场中，以投资或投机为目的的购房者，其需求弹性会大的多。基于投资的购后目的，在购买房产时需要考虑预期收益（未来出售价格减去当前购买成本），当投资者对于预期出售价格的预期不变时，房价的上升意味着购买成本的上身，导致预期收益的下降。随着预期收益的降低，投资者的对于住居需求也会随着降低，当与市场上其他类型的投资品相比预期收益没有优势时，投资者就会转向其他的投资途径。房地产市场上两个购居者进行相比，以居住为目的的狗房主的需求对于价格的敏感度相对较低；以投资为目的的购房者需求相对于价格的敏感度相对较高。3.2 “限购”对居民的影响底地产限购限贷政

12、策作为一项公共政策，其最终的目的是稳定居地产市场，保障居民的最基本的最基本居住需求。所以它对居民的影响也不可忽视。3.2.1 对刚需购房能力者影响较大我们提到过刚需购居者的概念。在这里，我们假定刚需购房者是那些家庭或本人名下没有启产，迫切需要购用的购房者群体。在分析限购限贷政策对刚需购居者购居行为的三个组成因素时，由于刚需购房者的需求缺乏弹性或者弹性很小，因此可以认为其购房意愿受到的影响很小。从购房资格角度看，限购政策会对一小部分刚需购房者产生影响，这部分人包括了在当地生活工作，但没有满足购买条件的外地户籍人;以及一部分原因名下虽然有启产但仍有迫切购后需求的本地户籍居民。但总体上来说，大部分刚

13、需购房者的购房资格不会受到限购的影响。对于刚需购房者来说，可能受到政策影响最大的因素就是购房能力，也就是购房资金了。特别是首付款的提高，使得购居者不得不一次性筹集一笔数额不小的首付金额，这是一个不小的挑战，特别是那些原本就只能勉强凑齐首付款的购房者来说。从整体上来看，限购限贷政策只是可能影响小部分刚需购房者的购房行为，而大部分刚需购房者的购房行为并不会受到其直接影响。相反，从长期来看，政策的实施，房屋价格可能会进行调整，良至会使得刚需购房者从中受益。3.2.2 弹性需求者的购房能力减弱国家的限购限贷政策实施的目的本身就是打击投机型购用者的炒房行为，因此投资型购居者必然会受到非常大的影响。首先，

14、投资型购房者失去的是大量购买房产的资格，哪怕是本地户籍的投资者，对购买套数进行限制，使其无法大规模的买入房地产，进而实施拉升房价的行为。而对于外地户籍的投资者来说，则直接失去购买的资格。其次是从购居能力来说，投资型购房者的购房资金主要来自于信贷资金，通过高杠杆炒作，实现资金使用率最大化。限贷政策的实施，等于切断了其资金渠道，使其丧失继续扩张的能力。最后是限购限贷政策的出台对于购后者预期的影响。由于投资型购后者购房的目的是为了从房产增值中获益，当限购限贷政策出台导致房地产市场环境变化,底价上涨的预期转变时,市场嗅觉敏锐投资客会先一步撤离房地产市场,不再有购买意愿。3.2.3 拥有房产者改变购房计

15、划在非刚需购居者当中，有一部分购后者是了为改善居住的目的而购后的，其并非买不可的购买意愿，同事也没有很强的投资目的，但仍然是潜在的购房者，其购房行为的三个方面都会受到限购限贷政策的影响。由于改善型购房者本身己经拥有底产，限购政策会使其中一大部分人失去购买第二套的购层的资格，若仍要坚持购买第二套住房，则需要出售现有的住房才能实现，操作难度和风险将会更大。另一部分具备购买第二套资格的购房者也会更加慎重地对待下一次购居的机会。在政策调控时期，改善型购居者的购房意愿最为摇摆不定。由于其并没有刚需购居者对于房屋的强烈需求，同时，也不会像投资型购居者那样在无利可图是就立即撤离，改善型购房者更多选择的可能是

16、暂停其购买行为转为观望，并选择在合适的时机购买最合适的房产。第4章应对措施4.1 稳步增加保障、经适、廉租房的供应青岛市是一线发达城市，每年都会有大量外来务工人员涌入，而使得城市居住的刚性需求持续的上涨，但城市化扩张土地的数量有一定的限度，还存在一些投资投机行为，因此房价很难下跌，而且使得两极分化越来越明显。少数购房者拥有许多套住宅，而大部分的群体都感觉购房压力很大，供求关系不平衡，所以政府应该稳步增加保障房、经适房和廉租店的供应。同时进一步规范保障性住房的摇号制度，确保透明公正，逐级根据保障对象收入水平，制定与之对等的租金补贴政策，从而完成对应人群的住居保障，确保需要住房的刚需一族可以根据自己的实际情况买到或租到可以承担得起的住房。从目前政府对此的建设情况来看，广州市