上海上生新所城市更新规划策略研究精品.docx

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1、产业复合型历史街区城市更新策略以上海上生新所更新项目为例许多历史街区不仅包含居住生活功能，同时还包括零星的产业园区及工.业遗产建筑，在城市的发展中与人们的生活密切交织，也成为历史文化街区的重要组成部分。这些产业型历史街区的更新，目前最为常见的非正式更新存在较多的政.策壁,垒；而正式更新则往往涉及用地性,质、规.划条件的调整，流程复杂，执行难度高。与此同时，在工.业遗产价值体系还不尽完善的背景下，更新前充分评估其历史文化及技术价值，形成合理的留.改.拆方案，也是此类历史街区更新的重要环节。上海的上.生新.所即是此类更新实践代表。上.生新.所位于愚.园路、衡山一复兴和新华路三个历史文化风貌区的中间

2、区域，由美.国侨.民始建于20世纪二三十年代，原为哥伦.比亚俱.乐部，后被上海生.物制.品研.究所（下简称上.生所）重新利用。基地内包含孙.科别.墅、哥伦比亚总.会等优秀历史建筑、文.物保护建筑及工.业建筑等。2016年底，上.生所整体迁址，经过不到两年的改造，封闭的科研工.业园区转型为开放的商.业、文化、办公功能复合的园区并更名”上.生新.所”，于2018年5月起完成一期更新，正式对外开放。在迅速成为一个“网.红”打.卡圣地的现象背后，我们更关注其迥异于其他产业类历史街区的更新过程和路径。（1）借力城市更新政策在2015年上.海市城市更新实施办法出台之前，产业园区的更新通常在“三个不变”（产

3、.权不变、面积不变、用地性.质不变）的原则下完成。由于用地性.质不变，地块无法实现真正意义上的更新；与此同时，使用性.质和用地性.质的不一致，非产,权面积及功能置换后性.质均得不到认证，带来了一定的政.策性风险。上,生新.所的开发时点在上.海市城市更新实施办法出台之后，在更新过程中充分借用了城市更新的弹.性.奖励政.策，主要包括三个方面： 一是为周边居民提供全年、全天候的公共开放空间； 二是在新建建筑内增设公共服务设施； 三是通过更新评估增加了特色历.史保护建筑、保留建筑。通过提供公共要素和公共空间，上.生新所更新后获得了一定容.积率的奖励，并进行了建筑高度和用地性.质的局部调整，获得了开.发

4、权益和公共利益的双重收获。(2)多重评估下的历史街区更新在项目实践的过程中，上,生新所的特殊性也在于其大量的评估工作，一是根据上海市城市更新实施办法及上.海市城市更新规.划土.地实施细则的要求，需要对项目所在区域的既有规.划进行评估，提供公共要素清单，作为该项目功能结构、公.共服务设.施、开发容.量、公.共开放空间调整的依据。另一个重要评估是关于文.物保护建筑及既有建.筑现状的评估及更.新导则，包括对其总体环境、空间格局和历史建筑的现状记录，历史文化价值的评估，甄别保留了园.区主要道路空间骨架，并结合消,防和使用需要重新梳理优化，拆除后期搭建和少量品质不高而改建代价高的建筑，为整体有序的设计提供了依据。上.生新.所是产.业型历史街区更新的一个缩影，与其他类型历史街区相比，这一类街区具有更为丰富多样的建.筑形式，随着时间的发展不断变换着产.业类型和空间类型，涉及用地性.质、建筑功能和空间形式的大幅度调整Q从封闭的厂.区转化为开放的城市街区，从生.产功能转化为生活功能，更新前后城市活力的提升。