2023高房价原因研究研究综述.docx

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1、我国高房价原因分析国内外文献研究综述1国外研究现状在地价对房价的影响和房价上涨方面的研究，外国起步比较早，因此他们的研究可能相对而言更为成熟。他们在研究的过程中注重研究方法的创新，突破了定性分析和纯粹的理论推理，他们运用不同的统计模型进行分析。从而得到具体化的研究结论。国外最早研究住宅价格影响因素的文章可以追溯到19世纪。A1onso,MinS和MUth采用均衡分析法，对土地价格和店价的关系作出了分析。OISen和MUIth还得到了住宅需求方程的一般形式，从他们的研究中可以看出住房的需求量和家庭收入，住宅价格，其他商品价格和服务以及贾爱婷偏好有着密不可分的关系。Abraham和HenderSh

2、oOt(1996)建立了一个关于住宅变化的模型，模型提示了住宅价格上涨和住宅建设成本，收入等有着直接的关系。也有外国文献对中国房价做过研究分析，RaymoUnd就对香港的低价和房价关系做过实证检验,他通过因果分析排除了土地价格和房价之间存在因果关系这个说法。A1oson(1964)和MUth(1969)通过构建了空间竞价函数，从空间经济学的角度来研究高房价的成因，认为在土地供给缺乏弹性的情况下，高地价引起高房价，并且政府对止地利用的控制也会影响土地供给进而对房价产生影响。Dowa11和1aIKiiS(1982)用相关数据研究发现：止地的可获得性、土地的利用密度W及对止地使用的调控政策都会引起土

3、地价格的变化，从而影响房地产市场新建住宅的价格和销售量。基于房地产市场的一般均衡理论，同时构建引致需求的分析框架，并深入研究T房价与地价之间的关系，得出结论表明：高房价导致高地价，而不是反之。阿瑟.奥沙利文(2002)在城市经济学一书中通过构建地价模型分析后得出的结论是：随着对住房的需求增加，房价必然会上涨，从而导致开发商需要购买更多的王地来建更多的住房，这样对土地需求的增长提高了地价。也就是说房价上涨拉动地价上涨，即是因为来自居地产市场胚盛的需求，才推动了城市土地的需求从而推动地价的上涨。Po11akWSki和WaChter(1990)采用美国蒙哥马利郡的数据做实证分析后得出结论：王地供给的

4、限制对住宅价格和土地价格都有溢出效应，而且限制越严格,住宅价格和土地价格就会上涨得更快。即土地价格和住宅价格会同时受到住宅供给限制的影响。GyoUrko和VO她(1992)选取1971到1989年美国56个城市住宅价格增长率变化数据进行实证分析。分析中分别用年份虚拟变量和区域虚拟变量代表影响住宅增长率变化的全国效应和区域效应，并利用滞后期住宅增长率、年份虚拟变量和区域虚拟变量作为解释变量，而住宅增长率作为被解释变量，进行回归分析后得出结论：全国效应和区域效应相比，全国效应对住宅价格增长率的变化影响更大，前住宅价格增长率对当期住宅增长率影响较大。Peng和Wheaton(1994)利用1965年

5、到1990年的香港年度数据对土地供给约束的溢出效应进行了实证分析后得出结论；土地供给不足会同时导致土地价格和住宅价格上涨。原因在于土地供给减少使得往宅供给减少，并且消费者预期未来土地稀缺性增强，会增加对住用的需求，这样又进一步推动底价和地价上涨。【综上所述，国外学者主要对地价与房价的影响因素和影响房价上涨的原因进行了研究分析，得出家庭收入，建筑成本，住宅的需求量等都与房价上涨有着密不可分的关系。2国内研究现状F近些年来，国内房价和地价之间的互动关系也成为了学者探讨的热点话题。杨慎(2003)通过规范分析认为由于地方政府借助自己是土地一级市场的唯一供给者的优势，地方政府采用饿狼政策，通过限制土地

6、出让量进而抬高地价将大幅抬高房价。包宗华(2004)认为地价上涨会拉动房价上涨，要有效抑制房价上涨，只有降低地价。况伟大(2005)分别采巧全国住宅消费价格指数和住宅用地价格指数表示房价和地价,并利用1999年到2005年的季度数据进行格兰杰因果检验，检验结果表明短期中国房价与地价相互影响，长期地价影响房价，但房价不影响地价。周彬、杜两省(2010)从土地财政的角度对我国的高房价给出了解释。首先他们构建了一个简单的理论模型，并以此得出房价越高地方政府的效用越大，原因在于越高的房价可使得地方政府获得更多的财政收入，所以地方政府有着强大的动机去帮忙抬高地价。牡江等(2011)通过建立无约束模型，利

7、用2000年到2008年4个直辖市和西部大中城市的住房和止地价格指数的面板数据进行实证分析发现：地价与房价之间呈现显著的正相关关系。.1郑光辉(2004)认为舄居价导致高地价，而不是高地价导致高层价。因为在他看来地价只不过是各期土地地租的折现，而地租的决定就在于土地的产出物,并且由于地价占房价的比例不高，房地产开发商存在足够的利润空间，所W这更不能说明岛地价导致高层价。李珍贵(2005)利用协整检验理论和自回归分布模型对房价和地价的相互关系进行实证分析。实证检验得出：房价是影响地价的主要原因，但是地价却对房价不存在显著的影响。郑娟尔和吴次芳(2006)从城市层面分析得出结论各城市地价与底价的关

8、系不是唯一确定的，房价的增长更多的受自身因素而不是地价的影响;况伟大(200引从全国层面分析认为短期内房价和地价相互影响，长期内地价是房价的Granger因;游和远和谭术魁等(2007)以深圳市为例分析地价与底价变动因果关系,得出深圳市地价变动与房价变动不存在因果关系;高波和毛丰付(2003)从全国层面分析认为长期内房价决定地价，短期内两者相互影响;曾向阳和张安录(2006)以武汉市为例分析得出短期内，武汉市底价与地价互为因果，其中地价对房价的影响更大，长期内房价与地价之间没有显著的因果关系。崔光灿在2009年对我国1995-2006年之间31省市的数据进行了有效的分析，分析发现用地产价格受利

9、率和通货膨胀率的影响比较大。叶阿忠，杜青川，郑万吉，林章秀(2011)将全国31省市截面数据分四项和两个时间段分别进行分析，通过常识及蒜泥研究分析摘到影响房价的根源是普通大众对住房的需求状况。项卫星，李宏瑾，白大范(2007)通过对美国、日木以及东南亚国家和地区20世纪80年代以来房地产泡沫的考察，指出银行信贷过度扩张足可以造成房地产泡沫的重要原因。3结论综上所述,国内外学者都认为房价与地价之间存在因果关系,房地产市场需求及供求关系是影响房价地价的主要因素。同时国内外有关学者的研究结论存在差异,国内学者的研究文献侧重用成本解释底价地价的关系。国外学者认为成本论不能解释房价与地价之间的因果关系,

10、从房地产的需求与土地的供给约束角度分析房价与地价关系。国内部分学者还研究了我国土地获取制度对房价地价的影响。房价与地价之间存在着长期均衡的关系，但是，很显然房价对地价的影响不论是在长期还是在短期都存在一定的影响。由此可以得出，在我国当前的状况下，地价的上涨在虽然在一定程度上推高了房价,但是房价在推动地价上涨方面明显大于地价对房价上涨的推动作用。因此，要想改变当前我国房价与地价居高不下的状况，在出台宏观调控政策时，必须考虑房价与地价的长短期关系，且主要的是要从控制房价入手，以地价调控为辅，并在此基础上不断完善我国的土地供应制度，才能使房价回归到合理的区间。当然本文仅选取房价与地价两个指标对二者的

11、关系进行了分析，其结果可能在一定程度上具有局限性。如果在未来的研究过程中噌加其他相关性指标对我国房价与地价之间关系的认识可能更加准确可靠。近年来，高房价是一个经济问题，也是一个社会问题。房价过快上涨必然会导致金融市场机制的混乱。民生问题最基本的住房问题将难以控制，进一步加剧了两地严重分化的差距,所以目前中国应采取各种有效措施遏制住房价格上涨太快，以至于避免房地产泡沫。进一步完善土地供应管理，提高住居用地供应计划的效率，稳定商品房供应。通过税收，法律等有效措施,增加居地产用地供应量，噌加保障性住房供应，保障性住房，坚决遏制投机性房地产需求，加强执行监管政策，放宽实施区域管理责任制监管房地产市场，

12、完善监管机制，增加房地产市场信息的透明度，对公房价格对房地产价格有一定的了解，从而避免房地产买家因信息模糊而导致对心脏的恐惧。国家应该出台一些有力措施来加强房地产市场,从而从根本上遏制住房价格涨幅过快。参考文献1阿瑟.奥沙利文.城市经济学M.北京：中信出版社，2002.I2包宗华.怎样看待我国的住房价格化中国房地产，2004(1):18-19.3陈强.高级计量经济学及Stata应用M,北京：高等教育出版社，2010.,4杜江，许多，李恒.中国大中城市地价对房价影响的实证研究(可重庆大学学报(社会科学版)，2011(1):30-34.I5郝寿义，王旺平.我国房价与地价关系的动态研究印.经济问题，

13、2012(9):52-56.6况伟大.房价与地价关系研究:模型及中国数据检验机.财贸经济,2005(11):56-63.李子奈，叶阿忠.高级应用计量经济学M.北京：清华大学出版社，2012.8卢建新,苗建军.中国城市住房价格动态特征及其影响因素J.投资研究,011(7):14-159况伟大.土地出让方式、地价与房价J金融研究，2012(8):56-69.口0李子奈，叶阿忠.高级应用计量经济学M.北京：清华大学出版社，2012.11卢建新，苗建军.中国城市住房价格动态特征及其影响因素U1投资研究，2011(7):141-152.12刘哈.房地产价格与土地价格、房屋租赁价格的关系一基于大连市房地产指数的实证研究J.全国商情(经济理论研究)，2007(11):120-121.13梁云芳，高铁梅.中国房地产价格波动区域差异的实证分析J.经济研究，2007(8):133-142.