房地产成本控制研究论文.docx

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1、地产公司房地产成本控制研究案例分析一、引言1（-）研究背景及意义1（二）研究方法及内容2二、房地产成本控制理论基础3（-）目标成本管理理论3()1匕3三、荣安地产公同房地产成本控制体系4（-）荣安地产公司概况4（二）房地产成本控制现状6四、荣安地产公同房地产成本控制存在的问题分析7（-）荣安地产公司对成本管理的重视程度不高7（二）施工管理漏洞较多8五、荣安地产公同房地产成本控制的对策建议9（-）决策环节成本控制对策9（二）目标成本控制环节成本控制对策10（三）项目采招规划环节成本控制对策10（四）动态成本管控环节成本控制对策11六、结论H荣安一、引言(-)研究背景及意义1 .研究背景改革开放4

2、0年来，中国经济快速发展，许多行业焕发出光彩，为中国经济发展带来了了不可或缺的动力，房地产业是其中的领导者之一，在中国经济发展中起着举足轻重的作用。随着人们收入水平的空前提高，对住房的需求也有了很多变化，对居住环境的需求也越来越高。住房问题已经成为了大家都关注的问题。房地产业的持续健康发展,将对经济社会持续稳定发展，早日构建和谐社会起到重要作用。中国的房地产业也从暴利时代向微利时代转变。底地产开发管理模式也从粗放型开发模式向精细化管理模式转变。还有国家的政策带来的影响，尤其是自从党的十九大报告提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”的基本的理论，现在已经出现了很多的大大小小的调控政策有了200多

3、个。市场的严格的调控，去杠杆，融资难等一些形式给房企带来了很多的压力。房地产现在变得越来越不好生存，如果还想要继续发展下去的话，就要改变一下发现的形式,找到一个新的发展的道路。2 .研究意义理论意义首先，建议建立一套有利于其他中小房地产企业发展和完善的成本控制体系。这几年来,我国房地产行业竞争激烈，中小房地产企业对成本控制没有什么正确认识。另外，我国对房地产成本控制体系的研究起步不够早，没有系统、科学的成本控制体系可供借鉴。本文以主流房地产企业的成本控制体系为研究对象，提出建立一套有利于其他中小房地产企业发展和完善的成本控制体系。以荣安房地产公司项目成本控制为例，对其成本控制体系进行了总结。第

4、二，丰富我们国家房地产企业成本控制管理方式这部分的研究。房地产企业成本控制管理要跟随着房地产的发展一起跟上时代的脚步。本子以荣安地产公司中小型房地产公司作为例子，探究它在项目的成本控制管理形式方面的特点,再总结出它的管理模式运作形式，对丰富我们国家房地产企业成本控制管理模这部分的文献研究是有好处的。现实意义第一，发现荣安地产公司在房地产项目开发里面的成本控制的问题。当作入主三线城市的港资房企业，荣安地产房地产公司怎样在微利时代找到更高的利润空间还有能够一直发展的办法，现在是迫在眉睫的一个重要的人物。所以，对这个问题进行研究，对有针对的找出现在荣安地产房地产公司在项目成本开发里面的成本控制问题是

5、有好处的。第二，有利于对此公司项目开发里面的成本控制有的问题说出一些有建设性的办法和建议。通过本文来分析荣安地产公司作为中小型地产公司在地产开发项目里面出现的一些成本管理问题，可以专业，有针对性的想出对应的处理的办法还有建议，来成立有用的而且是个这个企业本身运行的微观管理形式。并且，还能给别的工行业公司在成本控制方面带来一些有用的参考。（二）研究方法及内容1 .研究方法文献研究法通过在CNKI、VIP,中国学术期刊网、地方图书馆等有关资源数据库中收集有关文献、书籍等学术资料，形成论文研究思路，通过文献积累加深对研究问题的深入了解。在此基础上，完成了对项目成本管理模式的总体初步分析和判断，初步构

6、建了项目成本控制研究的理论框架。理论分析法根据研究的需求，用实证研究里的深度的访谈的方法，跟荣安地产公告难受成本管理人员，项目现场管理员，项目策划管理员等一些专家来做一个访谈，深入的了解荣安地产公司在成本管理部分的主要的影响原因还有存在的一些问题。完成主要的数据的收集工作，还要在这个基础上，成立项目成本控制评价系统跟运作管理方式。案例分析法本文以融安房地产公司为案例，深入分析了公司管理的现状和存在的问题，分析了改进具体项目成本控制办法的效果，对荣安房地产公司引进项目成本控制方法前后的成本控制情况进行了比较，验证了成本控制体系和运营管理形式。2 .研究内容本文把荣安房地产公司当作一个研究的例子，

7、希望能够根据这个案子的分析的办法让居地产企业项目的成本控制问题变得更加具体，在这个项目成本管理形式，项目成本控制体系部分可以直接的得到一些研究的效果。二、房地产成本控制理论基础(-)目标成本管理理论目标成本控制是说在房地产公司运营的管理阶段，通过项目成本的计划，对影响成本控制的各种因子来做一个调整，来让房地产公司减少开发的成本。目标成本控制概念要在目标成本的基础上，有着前馈控制，全参加，全过程控制的特点的目标成本管理概念觉得，企业的成本管理要通过企业的经营目标来拟定，一般都要在对企业的某一个项目来做成本预算的基本上，但是通过项目里的各个环节来做成本控制的分解，在项目实行以后还要对这个成本管理流

8、程做一个考核。在房地产行业里面，因为这个项目进行的时间比较长，资金投入的也比较多，资金回收的比较慢。目标管理成本变得非常重要。目标管理成本的进行能够减少房地产项目的进行的成本还有风险。一般状况下，房地产项目的目标成本的管理都要通过制定目标成本，对目标成本的责任做一个分解，对成本控制的执行的状况来做一个实施的动态检测，事后对房地产建设项目做一个成本控制考核评价时代重要的部分。除了这个以外，目标管理成本还要遵守一定的使用的原则，比如说价格引导，全面成本，价值链参与，跟公司战略一样的目标梦。就是因为目标成本管理概念在它的原则上两全顾客，公司目标还有价值链环节的各个主体，它的成本管理关系着之前的预算，

9、事中调控，事后考核等全面的分解还有控制，这个理论在房地产项目成本管理还有控制里面被普遍的应用。(二)成本控制理论成本控制是说通过企业之前制定的目标成本和成本控制的基本理论，对开发项目进行干预和成本监控。在权限范围里面,，根据影响成本的各种因素和条件进行成本控制，达到成本管理的目的。根据成本控制理论，企业在经营过程中需要通过一系列的成本计划和核算，计算方法能使企业成本显示出良好的财务数据报表，从而使企业成本控制在一个合理的范围里面，从而提高企业抵御外部风险的能力，提升企业的市场竞争力。企业有用的成本控制基本上都有着非常重要的意义，比如可以减少有关项目的资源的消费,可以提高企业的经济效益，让企业在

10、同行同企业的竞争里面是一个好的地位。而且，成本控制的完成，对激发企业内部创新是有好处的，新的成本的控制方法还有节约的人力，物力和财力资源可以集中用于对付某一个重点还有难点项目。成本控制理论的出现，被用到各种企业的项目管理里面。比如房地产项目的开发，物流营销环节，隧道工程施工阶段，餐饮连锁企业等等。成本控制理论给国内外企业在项目的进行的呵呵环节还有阶段来代理理论还有想法上的指导，里面精益思想就是经典的一个例子。三、荣安地产公司房地产成本控制体系(-)荣安地产公司概况荣安地产有宁波康园底地产开发有限公司、宁波荣安居地产开发有限公司、江苏荣安置业有限公司、宁波市人民房地产开发有限公司、宁波永元置业有

11、限公司、宁波荣安物业管理有限公司、宁波同城置业有限公司、荣和置业集团有限公司等八家子公司，成拥为一家纯地产类的上市公司。近二十年的房地产从业历程，荣安地产集团经历了房地产改革开放、快速发展、经济危机、限购、房价调控等一系列过程，对房地产行业的发展有着较深刻的认识。一直以来，荣安地产集团致力于开发建设团队的打造，注重公司文化的建设及良好社会形象的展示。但是房地产行业早期的丰厚利润，使得整个行业充满了浮躁，公司管理层未能认真思考过公司未来的发展规划，随着政府调控力度一轮又一轮的加大，土地上涨，人工、材料成本的大幅提升，房地产开发的利润不断削薄，加之缺乏项目整体规划能力，年度间的项目开发平衡失调，员

12、工待遇缺乏竞争力，人员流动加快，管理层变动频繁，导致公司组织架构多变，管理制度多变，虽成立多年，但一直未能形成具有荣安特色的管控制度及核心竞争力。去年三季报显示,前9个月，荣安地产实现的营业收入和净利润分别为23.25亿元、4.07亿元,分别较上年同期的38.90亿元、4.79亿元下降了40.24%、15.01%。去年前三季度业绩较大幅度下滑主要源于一季度几乎无楼盘销售。当年一季度，其营业收入只有9404.88万元，净利润为亏损4103.51万元。二三季度较为稳定，营业收入在12亿元左右，净利润接近2亿元。表1荣安地产2010-2018年度营业收入与净利润情况（单位：万元）2010年2011年

13、2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年营业收入124,810162,617205,605464,185343,373112,446172,764426,422396,777同上期增减比-37.24%30.29%26.44%125.76%-26.03%-67.25%53.64%146.82%-6.95%净利润24,65740,47542,42745,33930,01310,32714,89354,15454,815同期增减比-69.62%64.15%4.82%6.86%-33.80%-65.59%44.21%263.62%1.22%数据来源：网易财经荣安地产201

14、0-2018主要财务指标荣安地产前身是宁波第一股中元股份,主营金属切削机床，1993年在深市主板挂牌,简称甬中元。6年后，公司实施第一次资产重组，并更名为宁波成功信息，简称甬成功。因经营亏损，2006年开始，公司股票暂停上市，直到2009年，荣安地产参与重组，并更名为荣安地产，主营业务变为房地产开发与销售。借壳上市之后,虽然处于地产黄金期,荣安地产似乎并未享受到这一红利。抛开2009年因重大资产重组因素业绩暴增外，其后的业绩极不稳定。由表1可知，2010年至2017年的8年间，其营业收入在2010年、2014年、2015年大幅下降，同比降幅为37.24%、26.03%、67.25%o增幅较大的

15、是2013年、2017年,分别为125.76%、146.82%。同期,净利润也在2010年、2014年、2015年出现较大幅度下降，降幅分别为69.62%、33.08%、65.59%o而在2013年，虽然营业收入增速超过一倍，但净利润仅微增6.86%。2013年，公司实现的净利润就达到45339万元，此后不断下降，2017年才超过2013年达到54154万T1jO表2荣安地产宁波地区营业收入情况（单位：万元）2014年2015年2016年2017年2018年宁波地区营业收入57848.1323766.9990578.04377854.1138220.91占营业收入比率16.69%21.11%52.43%88.61%96.33%同上期增减比率-86.72%-58.91%281.11%317.16%-89.88%宁波地区销售毛利率33.65%33.29%25.86%24.08%41.84%宁波地区以外销售毛利率15.42%27.88%22.61%31.01%21.77%数据来源：荣安地产20142018年度报告根据表2,2016年开始，荣安地产才大肆发力大本营宁波地产市