福泉及汇源路2号楼地块项目房屋征收补偿方案.docx

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1、福泉及汇源路2号楼地块项目房屋征收补偿方案（征求意见稿）因旧城区改建需要，需对福泉及汇源路2号楼地块目范围内的国有土地上房屋进行征收。根据国家和省、市、区国有土地上房屋征收补偿相关法规政策，结合实际情况，制定本项目房屋征收补偿方案。一、征收目的因旧城区改建需要，需对福泉及汇源路2号楼地块目范围内的国有土地上房屋进行征收，符合国有土地上房屋征收与补偿条例第八条第五项规定的公共利益情形。二、征收范围福泉及汇源路2号楼地块目所涉及国有土地上房屋征收范围为：东至汇源路、南至懈浦大河、西至规划地块、北至懈浦建设银行。如有出入，以区人民政府公布的征收范围为准。三、调查基本情况本项目涉及国有土地上房屋总建筑

2、面积约1.1万平方米，其中住宅约0.3万平方米、非住宅约0.8万平方米；涉及总户数18户（家），其中住宅17户、非住宅1家。四、补偿依据国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号）、浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例（浙江省人大常委会公告第14号）、宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法（市政府令219号，根据市政府令第244号第一次修正，市政府令第248号第二次修正）、关于实施宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法的若干意见（甬政发（2015）75号）、宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定（甬政发（2023）28号）和宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定（镇政发（2023

3、（23号）等有关规定。五、房屋用途和面积确定（一）被征收房屋用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。（二）被征收房屋的建筑面积，按被征收房屋所有权证或者其他合法的房产凭证记载的建筑面积认定；其他合法的房产凭证未记载房屋建筑面积的，其建筑面积按有关规定依法认定。征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载建筑面积各户不一致的,以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。（三

4、）征收范围内的未经登记建筑按照宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法（甬政发（2014）13号）进行补偿。六、住宅补偿方案被征收人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，或者选择部分产权调换部分货币补偿方案。（一）住宅货币补偿方案1 .补偿（1）房屋价值的补偿被征收房屋价值由评估机构按照评估时点确定比准价格，根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、容积率等因素确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。本项目预评估时点为2023年6月24日，按照市场比较法评估，预测本项目中砖混二等结构，南中朝向（朝向差价率为0）,标准层次（层次差价率为

5、0）,土地使用权用途为住宅，土地性质为国有出让，使用年限为20年（建成于2001年），室内无装修,住宅房屋预评估比准价格为13380元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。（2）低收入住房困难补偿属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米最低补偿建筑面积标准的，不足54平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿,但被征收人他处另有房屋的除外。申请低收入住房困难补偿的，按照宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法（甬政办发（2015）107号）的规定办理。（3） 一

6、次性补偿搬迁费一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算；其中不足1万元的，按1万元补偿。2 .补助（1）货币补偿补助按被征收房屋评估价值的25%给予补助。（2）住房困难补助对不符合低收入住房困难家庭的被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积低于54平方米的，不足54平方米部分按被征收房屋评估比准价的50%给予住房困难补助，但被征收人他处另有房屋的除外。申请住房困难补助的，按照宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法（甬政办发2015）107号）的规定办理。（3）临时过渡费补助按被征收房屋建筑面积每月每平方米20元给予6个月的临时过渡费补助；其中每月不足I1O

7、o元的，按I1Oo元计算。（二）住宅产权调换补偿方案1产权调换房屋房源及预评估比准价格（1）住宅产权调换为期房安置，安置房源为云栖水苑新建住宅，安置房套数预计约1482套，面积约20万平方米。（2）产权调换房屋评估比准价格。经由有资质的评估机构以2023年6月24日为预评估时点，按照市场比较法评估，预测本项目中钢混一等结构，南中朝向（朝向差价率为0）,标准层次（层次差价率为0）,室内无装修，新建住宅产权调换房屋预评估比准价格为15110元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。3 .产权调换面积及差价结算（1）产权调换住宅房屋建筑面积按

8、被征收住宅房屋补偿价值【包括被征收住宅房屋评估价值（不包括装修、附属物等）与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和】与产权调换房屋评估比准价格换算，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。其中，住房困难补助或者低收入住房困难补偿按货币补偿方案中规定处理。上述产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。符合低收入住房困难家庭的被征收人，产权调换房屋建筑面积54平方米部分或者被征收房屋补偿价值（含低收入住房困难补偿）部分不结算差价；产权调换房屋建筑面积超过54平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的，按规定结算差价。（2）产权调换面积补助向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上

9、靠前，按被征收住宅房屋补偿价值（不包括装修、附属物等）与产权调换住宅房屋评估比准价换算面积的15%给予产权调换面积补助；补助面积超过10平方米的，按10平方米给予补助。补助面积部分不支付房款。（3）产权调换公摊面积补助产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。（4）产权调换差价结算补助产权调换住宅房屋向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠建筑面积部分，按该部分住宅房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接

10、核减。4 .一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算；其中不足1万元的，按1万元补偿。4.临时安置方式和临时安置费被征收人选择产权调换自行解决过渡用房的，按被征收房屋建筑面积每平方米每月20元给予自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后6个月内的临时安置费补偿，其中每月不足HOO元的按I1OO元补偿。超过24个月未交付用于产权调换住宅房屋的，将按规定自逾期之月起按最新的临时安置费核算标准的2倍支付临时安置费。如被征收人确实需要周转用房的，在懈浦镇范围内提供。（三）部分产权调换部分货币安置补偿方案1、房屋价值的确定。被征收房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建

11、筑结构、建筑面积、成新、层次、容积率等因素确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。2、补偿方式的确定被征收人可以按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和，不包括装修、附属物）与产权调换房屋评估比准价格换算后，部分按照产权调换方式补偿；扣除产权调换面积部分的被征收房屋补偿价值，其余部分实行货币补偿。选择产权调换部分的被征收房屋建筑面积在换算后（不包括补助面积）不得低于可安置房屋最小套型面积标准。3、产权调换补助确定的产权调换面积部分给予15%的产权调换面积补助；补助面积超过10平方米的，按10平方米给予补助。补助面积部分不支付房款

12、。产权调换住宅房屋的因套型建筑面积上靠部分，按该部分住宅房屋评估价值的15%给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。4、货币补偿补助扣除产权调换面积部分的被征收房屋补偿价值(不包括装修、附属物),给予25%补助。5、临时安置方式和临时安置费被征收人选择部分产权调换部分货币安置补偿方式，自行解决过渡用房的：(1)选择货币补偿部分的临时安置费：按被征收房屋建筑面积扣除产权调换部分建筑

13、面积后，按每月每平方米20元给予6个月的临时过渡费补助；其中每月不足I1(X)元的，按I1OO元计算。(2)选择产权调换补偿部分的临时安置费：按被征收房屋建筑面积扣除货币补偿部分换算的建筑面积，按每平方米每月20元给予自搬迁之月起至产权调换住宅房屋交付后6个月内的临时安置费补偿，其中每月不足I1OO元的按U(X)元补偿。超过24个月未交付用于产权调换住宅房屋的，将按规定自逾期之月起按临时安置费核算标准的2倍支付临时安置费。6、一次性补偿搬迁费按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算；其中不足1万元的，按1万元补偿。七、住宅房屋改变用途的补偿方案住宅用途房屋属于未经批准改变为非住宅用途的住宅房屋

14、,被征收人已经领取营业执照并合法经营的，房屋按照住宅用途补偿；改为经营用途部分面积，另给予停产停业损失补偿。其中改为商业用途使用的，按建筑面积每平方米400元给予停产停业损失补偿；改为办公用途的，按建筑面积每平方米200元给予停产停业损失补偿。对于已经领取营业执照并合法经营的，根据合法经营用途并实际使用的房屋，以定向拍卖方式购买经营用房，具体实施办法另行制定。八、工业用房补偿方案工业用房补偿一般以货币补偿为主。如被征收人确实需要产权调换的，征收部门将在全区范围内提供产权调换房屋（土地）,被征收人需按规定结算被征收房屋与产权调换房屋（土地）的差价，补偿方案如下：（一）补偿1被征收房屋价值补偿被征

15、收房屋价值，由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。2 .一次性搬迁和临时安置费按被征收房屋评估价值的5%补偿；选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的5%。补偿。征收被征收人自用的工业用房，被征收人认为其搬迁和临时安置损失超过上述规定计算的补偿费用的，应当及时向房屋征收部门提供相关证明文件，由具有相应资质的评估机构评估确定搬迁和临时安置费。3 .停产停业损失补偿费按被征收房屋评估价值的5%,或者按被征收房屋建筑面积或者按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。工业用房的标准容积率为1.0。被征收人或生产经营者认为其停产停业损失超过上述规定计算的补偿费用的，按照浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例第二十九条的规定执行。停产停业期限按不超过12个月计算。4 .重大设施搬迁损失费重大设施搬迁损失费由具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估，按评估结果给予补偿。补偿后，重大设施由被征收人自行处置。（二）货币补偿补助按被征收房屋评估价值的30%给予货币补偿补助。九、奖励标准（一）住宅签约搬迁奖励被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的10%给予签约搬迁奖励；每户低于2万元的，