园区开发排坑指南经验分享参考.docx

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1、区开发十大谎言导读：园区开发排坑指南身处一个行业，最怕的就是人云亦云。如果大家不断重复一个错误的信息，人们就会开始相信这是真的，心理学上将这种现象称为真相幻觉效应(illusory truth ef feet ), 结果就是： 谎言说多了，也就成了真相。今天，笔者和大家揭露园区开发中似是而非的十大谎言，把真相还给园区人。正文:1、未来这里将是投资热土产业地产的最大诱惑是享受政策，低价拿地。一些地方政府利用地产商捡便宜的心理，给企业在郊区划一块地，并许以各种优惠政策让你去圈地投资，并告诉你未来这里的长远规划、繁荣景象，现在是抄底的绝佳机会，让地产商浮想联翩。殊不知，那些真正有潜力的地块，不知有多

2、少眼睛盯着，抢都抢不到，更别提什么优惠政策了。这些附带特殊政策的土地，不说100%,至少95%都是鸟不拉屎、地不长草的遗忘之地。政府口中的r未来即便能来，也是10年20年以后的事情了，难不成地产商还要一直陪在这里吗？2、我们这儿没地了这句话，说它对也对，说不对却也不对。首先，地方政府口中的没地，其实是指建设用地指标不够了，换句话说，不是土地本身少，而是人为减少了供应。至于为什么减少，在笔者看来原因有二：一是出于土地财政的考虑，毕竟稀缺的才是值钱的；二是前些年发展确实太粗放了，需要通过控制新增用地来倒逼存量用地节约集约和高效利用。但物理上的空间，一定还有大把（包括北上广深）。从国家顶层战略看，现

3、在需要它稀缺，他自然就稀缺，可如果哪天真的需要用地，别管北京还是上海，肯定立马供应上。而对地方政府而言，用地指标确实受限，可一旦遇到好企业，即便一时没有指标，也可以通过土地置换、淘汰落后产能、收储闲置用地、以及通过申报国家、省重点建设项目使用预留指标等方式获取土地。总结起来就一句话，地肯定不缺，关键要看你是谁。3、核心地段越来越值钱很多开发商说，我的园区建在市中心，将来一定升值。但从过往的经验看，事实却并非如此。第一，随着城市扩张和交通方式的改变，区域间的差距会越来越小，住宅还有学区房护身，园区只能和郊区大盘硬碰硬；其次，由于新入市的楼宇有更好的办公体验，而旧的园区很难拆迁，会逐渐成为新一代的

4、低端企业聚集地；第三，出于城市外扩和政绩工程的需要，政府未来的发展重心也一定会放在大面积的空地上，而没有太多想象空间的成熟区域则会慢慢失宠。所以，除了北上广几个寸土寸金的一线，大部分城市的地段优势都是不稳固的。4、不要在意眼前的收益生活中，人们最看重结果，但到了嘴边往往变成结果不重要，要享受过程。在地产商拿地时，政府也经常以不要太在意眼前的回报，更要看长期的收益勉励企业。诚然，产业地产作为长周期行业，确实需要有长期经营的思维，但这一商业模式的实现是要以充足的现金流和对赚钱逻辑足够有了解为前提。如果企业资金并不充裕，则必须通过销售尽快回笼资金、滚动开发，否则宁可不做。不少地产商看到土地两眼冒光，

5、加上政府一劝说，结果头脑一热，盲目上马重资产持有项目，却忽视了现金流能否支撑这么长的周期，最终导致整个项目被死死套牢。5、产业是政府规划出来的在产业升级的大背景下，很多政府会把产业升级和高新技术等同起来，一拍脑袋，便以行政手段强行勒令产业结构调整，一窝蜂建设数字经济产业园。但从实际情况看，产业升级几乎不可能自上而下规划出来。纵观世界工业发展史，几乎所有重要的技术，特别是那些导致新工业诞生的技术，如半导体晶体管、合成纤维、光纤、液晶显示器等都是由在位企业发明或创造的；即便是孵化器中培育的创新性企业，也大多是从在位企业分离出来、而非政府规划出来的。6、大院出品、必属精品当地产商拍下地，很多老板会安

6、排到北京、上海请顶级设计院来策划，以为有了大院加持，就一定会做出精品项目。然而隔行如隔山，很多大院是空间规划和建筑设计的专家，但并不代表他们也了解产业。没有行业专家的方案，直接把园区开发的核心环节交给建筑设计院，这样的项目在后期运营中往往会遇到很多现实问题：比如，本来是文创园，企业进来发现层高不够；项目定位是轻生产，结果楼板承重不达标；园区需要餐饮配套，用电负荷又不够.7、定位太低端,园区肯定做不好笔者见过很多规划单位，本身没有、或只有很少的园区操盘经验，仅凭经验与想象便给出高大上的产业定位，政府看得高兴、地产商也被弄得得激情澎湃，结果做的时候发现，定位根本难以落地。造成这种情况，主要原因是很

7、多人陷入一个误区-园区定位一定要高，不然时代变化这么快，马上就被淘汰了。但事实情况却是：有园区因为定位过高而死，也有园区因为业态混乱而死，却极少有园区是因为定位过于低端而死的（踩到环保红线的除外）。8、这项目好多企业都来看过，拿到就是赚到当有人说出这句话，你就要多留一个心眼。这种项目，可能有几个不好的点，一是人明明很旺，但可能只是看上去生意红火，实际并不赚钱（周边项目内卷，根本没利润）；二是项目本身质地不错，但背后关系错综复杂，如股权结构混乱、债务纠纷频繁、违法违规建设等，而这些企业正是看出了端倪，才不敢再进一步，此时贸然冲进去，很可能沦为接盘侠；三是项目根本无人问津，这只是编造出的谎言。9、

8、我们背后有大集团支持这一条最适用于从制造业和互联网跨界来的园区新兵，它们动辄以雄厚的产业资源作为说辞，以展示它们的与众不同。事实上，集团有很强的产业和金融资源不假，但园区只是其多元化业务的冰山一角，大家都有各自的分工，各自的利益，不可能围着一块新业务去转。所以，这样的园区，即不具备串联集团产业资源的能力，也无园区运营的基本经验，所谓导入资源，不过是一句空话。10、你们才是专家很多政府或国、央企领导在与民营地产商、运营商打交道时，经常会把这句客套话挂在嘴边。但对于民营老板来说，这句话听听就得了，千万别太当真。对政府来说，他们一不缺钱，二不缺人（体制内的公务员，往往是社会上最聪明的一群人），三不缺资源，他们缺少的只是体制机制的灵活性。政府之所以愿意引进外部的投资商，并不是因为他们不懂产业地产，而是希望借助民企的灵活性,做一些他们（受困于体制）做不到、或不方便做的事情。很多时候，对开发商的做法，他们不是不懂，只是出于利益平衡的考量不愿点破而已，可如果你真的认为他们迷糊，那就大错特错了。在专业性上，政府往往比民企强得多。欢迎下载分享9