园区四字箴言分析：唯快不破.docx

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1、园区四字箴言：唯快不破导读：园区江湖，唯有快能无往不胜在功夫里面，火云邪神提过：天下武功，唯快不破，意思是说天下的武功都有应对之法，但唯有快无法破解。在园区行业，速度往往也起着决定性作用，快的园区总会抢占先机，而慢慢雕刻打磨精品，则很难在竞争激烈的园区江湖中立足。正文:01快周转：节省资金成本园区开发是典型的资金密集型行业，建好的房子卖不掉、租不出，每一天都要产生债务、损失租金，更关键的是，一旦资金流转出现问题，哪怕前面风头再盛，资金链断裂就是分分钟的事情。早年，有很多开发商拿地后并不急于开发，因为当时市场环境好，无论售价还是租金都有快速上涨的预期，只要能超过资金占用成本，囤地就能赚大钱。但在

2、近两年，随着土地调控继续深入，加之园区市场趋于饱和，园区价格上涨的预期被打破；同时，在金融去杠杆的大背景下，开发商的融资难度增加，融资成本上升，此消彼长间，销售端能保住成本已是不易，习惯了躺着数钱的开发商也要向成本端要利润。园区不仅要在最短的时间融到尽量多的钱，还要能以最快的速度去化库存，才能最大限度节约资金成本。02快周转：提升抗风险能级快速周转除了能节约资金成本，还能降低园区的财务风险，提高园区的抗风险能级。因为产业地产是强政策导向型的行业，园区发展不仅与产业地产政策本身有关，还与园区主导产业的行业政策相关。万一园区租金大幅下行，或者园区产业出现系统性风险（如前几年的P2P、去年的教育行业

3、），速度就是生死线，开发慢、招商慢的园区可能立刻陷入被动，甚至一夜之间破产，而速度快的园区，消化风险的时间和空间就会大很多。03快招商：提振政府信心笔者在此前的文章中一直强调：园区想有好的发展，绝对离不开政府支持。但话说回来，政府领导，一届任期满打满算也就五年，而一个热点从提出到衰退，蜜月期也差不多是三年左右（前些年的小微园区、特色小镇、众创空间等皆是如此）。对政府来说，你们签约的一刻，他的任务就已经完成了一半，剩下的就是看你能在双方剩余的合作期内做哪些事情。因此，站在政府的角度，他绝不会听你画饼，也不想听你谈未来五年，十年，甚至更久的规划蓝图（这也是园区行业普遍存在的悖论：我们都知道园区要精

4、耕细作，但人性往往追求立竿见影）。他只需要知道，在他的任期内，园区能引进多少项目？培育多少人才？创造多少税收、多少就业？你项目引进越快、影响力越大，政府越高兴，对你的支持也就越多，哪怕有一天政府换届，新领导看你干得不错，也得高看你一眼。反之,如果你一直不温不火，政府的耐心很快耗尽，没了政府支持，沦为冷宫院也只是时间问题。04快发展：抢占优势资源园区发展好坏与政府配置的资源息息相关。地方政府手里的土地资源、经济资源、人才资源、技术支援要配到哪里、配给谁，都是政府说了算，资源配给谁，谁就会更好。那么政府能把资源给谁呢？不用说，首先肯定是政府的高新区、经开区，因为它们是地方经济发展的主平台、主阵地；

5、其次是以国、央企、或龙头企业为主体的重点园区和项目，因为这些项目都是省、市重视的大项目，影响力较大；其他的，大家公平竞争，谁做得好给谁。这点在很多新城、新区体现尤为明显，园区都是从零起步，没有特别突出的，而此时政府也急于培育和树立典型。那么谁招商招得快、招得好，政府就会重视谁，就会把资源给谁。比如，一家园区人气最旺，政府接待肯定把这家园区作为主要参访点，到时宣传部门也会主动去推；政府有大型活动、赛事，也会优先考虑放在这家园区；政府手里有申报名额、或者有一些牌照，也会优先考虑它，很好地诠释了何为一步领先，处处领先。其实，相对于残酷的市场竞争，这种非市场化的东西往往更好捕捉，这种资源配置就是想政府

6、所想，人虽有智，不如乘势，只需要发现大势，跟随大势，就是最好的方法。05聚人气：为后续招商做铺垫笔者在此前的文章中说过，园区招商需要三气一一人气、名气、财气，三者是循序渐进的关系，先有人气，再有名气，最后转化为财气，而快速招商就是聚集人气的过程。首先，企业家也是人，是人就有从众心理，到一个陌生的地方考察，人是缺乏安全感的，而从众能够给人带来安全感。如果园区入驻率高,人气兴旺，企业家的内心活动一定是：这么多企业都来这家园区，这家园区肯定不差，至少不会坑我们，哪怕园区产业集中度还没有那么高，产业生态也还未形成，企业家依然可能选择从众来降低风险,让企业处于相对安全的处境；反之，如果一家园区冷冷清清，

7、哪怕定位再高、环境再好，企业的决策压力也会非常大。另一方面，随着越来越多企业的进驻，以商招商的路径也被打开，进而会慢慢形成一种良性的互引生态。06快决策：迅速锁定政策园区投资，第一年的政策力度往往是最大的。因为此时项目刚起步，政府的信心最足，也有意愿给予园区一定的扶持；况且，此时双方正处在联姻的蜜月期，彼此关系也还不错。而当园区建成，政府的要求提高，政策力度必然减弱；另一方面，最开始的激情和新鲜感褪去，双方到了互相看不上眼的阶段，政府每天催你要项目，说你吹牛；你呢，反过来骂政府外行管内行、吹毛求疵。政策衰减加上态度转变，再想要钱就难了。退一步说，哪怕你和领导关系处得好，但政策不连续却是老生常谈

8、的话题，尤其在政府换届过渡时，政策不连续最明显。虽然这几年国家大力整治营商环境，问题得到一定改善，但在市场经济体制发展尚不完善的今天，政府的诚信建设依然任重道远。前任领导的允诺随着新官的上任而泡汤，这种现象仍然普遍。因此，对园区来说，必须把握好前两年的蜜月期，尽快把任务做足,政策拿全。07快运营：迅速填坑在实际操作中，有些人会把运营后置，即先全力做招商，等商招得差不多了再搞服务。而笔者有一个不同观点：很多运营服务，尤其是那些貌似效率不高的服务，必须要在第一年快速做掉。因为园区呈现给政府的PPT,有些是实际要去做的，也有些是噱头,噱头这部分内容，虽然看起来花里胡哨，但每个人都深知，这些可能并不是

9、企业真正所需要的，如果在第一年把这些内容做掉，一是可以充实当年的运营报告，毕竟第一年招商成果普遍不会太好，需要一些辅助内容来展示工作；二是这些服务虽不一定有效，却可以成为对外招商的说辞，说不定哪家企业正好需要这些东西呢。当然，如果这些东西在第一年没有做，那么后面也就不要再做了。首先，政府不是傻子，只是第一年园区各项条件还不健全，你做些务虚的东西，政府睁一只眼闭一只眼也就过去了；如果第二年再来做这些,政府可就看不上了，因为随着项目成熟，政府对你会有新的要求和期望，要的东西都是很实的。此时的运营工作只有两个，一是把基础服务（比如物业服务、智慧园区等）做到位，能让企业心无旁督的研发生产；二是竭尽所能，为提供企业其真正需要的，具有产业特色的创新服务。其他，做再多都是无用。最后总结一下，园区的快，并不是不顾质量，5+2、白加黑的蛮干；也不是眉毛胡子一把抓，一心想着把园区塞满，这样就有悖于园区精细化运作，赚取长期收益的商业本质了。笔者真正想说的是，园区的规划、开发、招商、运营，每个环节都是环环相扣、层层推进的，不同的阶段你需要做不同的事情，在某些阶段，我们要学着接受不完美。前期快速去化，是为了降低风险，抢占先机，但最终的目的，仍然是为了后续更好的运营，切勿本末倒置。