园区四字箴言分析:唯快不破.docx

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1、园区四字箴言:唯快不破导读:园区江湖,唯有快能无往不胜在功夫里面,火云邪神提过:天下武功,唯快不破,意思是说天下的武功都有应对之法,但唯有快无法破解。在园区行业,速度往往也起着决定性作用,快的园区总会抢占先机,而慢慢雕刻打磨精品,则很难在竞争激烈的园区江湖中立足。正文:01快周转:节省资金成本园区开发是典型的资金密集型行业,建好的房子卖不掉、租不出,每一天都要产生债务、损失租金,更关键的是,一旦资金流转出现问题,哪怕前面风头再盛,资金链断裂就是分分钟的事情。早年,有很多开发商拿地后并不急于开发,因为当时市场环境好,无论售价还是租金都有快速上涨的预期,只要能超过资金占用成本,囤地就能赚大钱。但在

2、近两年,随着土地调控继续深入,加之园区市场趋于饱和,园区价格上涨的预期被打破;同时,在金融去杠杆的大背景下,开发商的融资难度增加,融资成本上升,此消彼长间,销售端能保住成本已是不易,习惯了躺着数钱的开发商也要向成本端要利润。园区不仅要在最短的时间融到尽量多的钱,还要能以最快的速度去化库存,才能最大限度节约资金成本。02快周转:提升抗风险能级快速周转除了能节约资金成本,还能降低园区的财务风险,提高园区的抗风险能级。因为产业地产是强政策导向型的行业,园区发展不仅与产业地产政策本身有关,还与园区主导产业的行业政策相关。万一园区租金大幅下行,或者园区产业出现系统性风险(如前几年的P2P、去年的教育行业

3、),速度就是生死线,开发慢、招商慢的园区可能立刻陷入被动,甚至一夜之间破产,而速度快的园区,消化风险的时间和空间就会大很多。03快招商:提振政府信心笔者在此前的文章中一直强调:园区想有好的发展,绝对离不开政府支持。但话说回来,政府领导,一届任期满打满算也就五年,而一个热点从提出到衰退,蜜月期也差不多是三年左右(前些年的小微园区、特色小镇、众创空间等皆是如此)。对政府来说,你们签约的一刻,他的任务就已经完成了一半,剩下的就是看你能在双方剩余的合作期内做哪些事情。因此,站在政府的角度,他绝不会听你画饼,也不想听你谈未来五年,十年,甚至更久的规划蓝图(这也是园区行业普遍存在的悖论:我们都知道园区要精

4、耕细作,但人性往往追求立竿见影)。他只需要知道,在他的任期内,园区能引进多少项目?培育多少人才?创造多少税收、多少就业?你项目引进越快、影响力越大,政府越高兴,对你的支持也就越多,哪怕有一天政府换届,新领导看你干得不错,也得高看你一眼。反之,如果你一直不温不火,政府的耐心很快耗尽,没了政府支持,沦为冷宫院也只是时间问题。04快发展:抢占优势资源园区发展好坏与政府配置的资源息息相关。地方政府手里的土地资源、经济资源、人才资源、技术支援要配到哪里、配给谁,都是政府说了算,资源配给谁,谁就会更好。那么政府能把资源给谁呢?不用说,首先肯定是政府的高新区、经开区,因为它们是地方经济发展的主平台、主阵地;

5、其次是以国、央企、或龙头企业为主体的重点园区和项目,因为这些项目都是省、市重视的大项目,影响力较大;其他的,大家公平竞争,谁做得好给谁。这点在很多新城、新区体现尤为明显,园区都是从零起步,没有特别突出的,而此时政府也急于培育和树立典型。那么谁招商招得快、招得好,政府就会重视谁,就会把资源给谁。比如,一家园区人气最旺,政府接待肯定把这家园区作为主要参访点,到时宣传部门也会主动去推;政府有大型活动、赛事,也会优先考虑放在这家园区;政府手里有申报名额、或者有一些牌照,也会优先考虑它,很好地诠释了何为一步领先,处处领先。其实,相对于残酷的市场竞争,这种非市场化的东西往往更好捕捉,这种资源配置就是想政府

6、所想,人虽有智,不如乘势,只需要发现大势,跟随大势,就是最好的方法。05聚人气:为后续招商做铺垫笔者在此前的文章中说过,园区招商需要三气一一人气、名气、财气,三者是循序渐进的关系,先有人气,再有名气,最后转化为财气,而快速招商就是聚集人气的过程。首先,企业家也是人,是人就有从众心理,到一个陌生的地方考察,人是缺乏安全感的,而从众能够给人带来安全感。如果园区入驻率高,人气兴旺,企业家的内心活动一定是:这么多企业都来这家园区,这家园区肯定不差,至少不会坑我们,哪怕园区产业集中度还没有那么高,产业生态也还未形成,企业家依然可能选择从众来降低风险,让企业处于相对安全的处境;反之,如果一家园区冷冷清清,

7、哪怕定位再高、环境再好,企业的决策压力也会非常大。另一方面,随着越来越多企业的进驻,以商招商的路径也被打开,进而会慢慢形成一种良性的互引生态。06快决策:迅速锁定政策园区投资,第一年的政策力度往往是最大的。因为此时项目刚起步,政府的信心最足,也有意愿给予园区一定的扶持;况且,此时双方正处在联姻的蜜月期,彼此关系也还不错。而当园区建成,政府的要求提高,政策力度必然减弱;另一方面,最开始的激情和新鲜感褪去,双方到了互相看不上眼的阶段,政府每天催你要项目,说你吹牛;你呢,反过来骂政府外行管内行、吹毛求疵。政策衰减加上态度转变,再想要钱就难了。退一步说,哪怕你和领导关系处得好,但政策不连续却是老生常谈

8、的话题,尤其在政府换届过渡时,政策不连续最明显。虽然这几年国家大力整治营商环境,问题得到一定改善,但在市场经济体制发展尚不完善的今天,政府的诚信建设依然任重道远。前任领导的允诺随着新官的上任而泡汤,这种现象仍然普遍。因此,对园区来说,必须把握好前两年的蜜月期,尽快把任务做足,政策拿全。07快运营:迅速填坑在实际操作中,有些人会把运营后置,即先全力做招商,等商招得差不多了再搞服务。而笔者有一个不同观点:很多运营服务,尤其是那些貌似效率不高的服务,必须要在第一年快速做掉。因为园区呈现给政府的PPT,有些是实际要去做的,也有些是噱头,噱头这部分内容,虽然看起来花里胡哨,但每个人都深知,这些可能并不是

9、企业真正所需要的,如果在第一年把这些内容做掉,一是可以充实当年的运营报告,毕竟第一年招商成果普遍不会太好,需要一些辅助内容来展示工作;二是这些服务虽不一定有效,却可以成为对外招商的说辞,说不定哪家企业正好需要这些东西呢。当然,如果这些东西在第一年没有做,那么后面也就不要再做了。首先,政府不是傻子,只是第一年园区各项条件还不健全,你做些务虚的东西,政府睁一只眼闭一只眼也就过去了;如果第二年再来做这些,政府可就看不上了,因为随着项目成熟,政府对你会有新的要求和期望,要的东西都是很实的。此时的运营工作只有两个,一是把基础服务(比如物业服务、智慧园区等)做到位,能让企业心无旁督的研发生产;二是竭尽所能,为提供企业其真正需要的,具有产业特色的创新服务。其他,做再多都是无用。最后总结一下,园区的快,并不是不顾质量,5+2、白加黑的蛮干;也不是眉毛胡子一把抓,一心想着把园区塞满,这样就有悖于园区精细化运作,赚取长期收益的商业本质了。笔者真正想说的是,园区的规划、开发、招商、运营,每个环节都是环环相扣、层层推进的,不同的阶段你需要做不同的事情,在某些阶段,我们要学着接受不完美。前期快速去化,是为了降低风险,抢占先机,但最终的目的,仍然是为了后续更好的运营,切勿本末倒置。

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