房地产行业REITs市场分析报告六.docx

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1、房地产行业REITs市场分析报告六2023年5月图1:美国权益型RE1TS涉及各个领域图2:美国RE1TS发展迅速，以权益型RErrS为主导(单位:亿美元)基建住宅零售工业数据中心医疗健康办公自助仓储其他综合酒店用木地一权益型R日TS市值抵押型R日TS市值RErTS版市值r14000-12000-1000080006000-4000-2000014000-12000-10000-80006000-4000-2000-0-*Vh不资料来源：NARE1T,市场研究部资料来源：NARE1T(2023.3),市场研究部日本J-REiTS:亚洲先行，总量第一。日本是亚洲最先发行RErrS(J-REITs

2、)的国家，总市值排亚洲第一。截止2023年3月，共有61只J-REITs上市发行，总市值约16.22万亿日元。日本市场的第一只REITs于2001年9月上市，J-R日TS是在日本房地产长期处于低迷的背景下推出，主要目的是为了剌激房地产发展，J-R日TS的到来及时地为商业地产提供了新的资金来源。2010年起日本央行实施量化宽松政策，大量购买J-REns,进一步推动了R日TS市场和房地产市场的发展。从基础资产来看，J-REITS底层资产构成仍是以房地产为主，包含综合不动产(多种房地产)，写字楼，酒店，公寓等C相比之下，投资于基础设施的领域主要是仓储物流行业。新加坡S-REITs:跨境投资，遍布全球

3、。新加坡是亚洲第二大的REiTS市场，允许跨境投资。国际化投资的政策使得S-R日TS的基础资产除了投资于新加坡本国的不动产以外，还有很大的比例投资于中国，马来西亚,印度尼西亚，美国，欧洲等国家。S-REITs的推出也是在经济低迷的宏观环境下，1998年的东南亚金融危机使新加坡房地产市场受到重挫，新加坡金融管理局随即推出了REITs的相关指引。据REITAS统计（截止2023年10月），超过85%的S-RErTS投资于新力口坡境外的基础资产，投资于新加坡境外资产的S-REITs从2012年的18只增至2023年的37只。现在的新加坡R日TS市场是国际化的REITS市场，足迹遍布世界各国，也为投资

4、者投资全球不动产提供了有效途径。只投资新加坡资产只投资新加坡境外资产投资新加坡资产和新加坡境外资产投资新加坡境外资产的REnrS个数只投资新加坡资产的REITS个数资料来源：REITAS.市场研究部资料来源:REITAS市场研究部中国香港REnrS(H-REITs):后起之秀，引领亚洲。中国香港REITS市场较为年轻，起始于2005年，共上市10只RE1Ts,主要的基础资产覆盖香港和内地的零售和购物中心，写字楼，酒店，综合不动产等。在香港上市的R日TS发起人有三类：一是在香港上市的内地公司，如越秀地产有限公司，发起了中国内地境内第一只在香港上市的RErr越秀房地产投资信托基金；二是香港的房地产

5、企业，如泓富产业信托，是上市公司长江实业发起；第三类是政府部门，如香港房屋委员会，发起了香港首个公募RErr-领展房地产投资信托基金（领展RErT）。这其中，领展RE1T单个REITs的市值占香港REITs市场总市值的63%（根据2023年3月30日数据统计）。领展REn经过多年的发展，对老旧公屋进行改造，强化管理，提高物业流动性，同时收购优质物业，引领R日TS行业的发展，是香港乃至亚洲市场上R日TS的典范。表1:中国香港RE1Ts市场上市的REITsREiTS名称REITs类型市值（港币）冠君产业信托综合271亿置富产业信托写售146亿汇贤产业信托综合105亿领展房地产投资信托基金综合151

6、2亿开元产业投资信托基金酒店20亿泓富产业信托综合39亿富豪产业信托酒店52亿春泉产业信托综合41亿阳光房地产基金综合69亿越秀房地产投资信托基金综合132亿资料来源：戴德梁行，Wind（2023.3）,市场研究部十多年探索迎来中国基础设施公募R日TS元年中国内地境外RE1Ts发行，类REITs产品的推出是中国REITs发展的重要里程碑。2004年1月，国务院发布的关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见中指出“要积极探索并开发资产证券化品种”,R日TS作为重要的资产证券化产品的一种，开始被关注。2005年12月，越秀REn在港交所上市，是中国内地资产首次在境外资本市场（中国香港）发行的R

7、EITs。2006年12月，凯德商用中国信托在新交所上市成功，是中国首个在新加坡市场发行的RE1TS产品。2014年开启了中国类RErrS的发展时代。2015年6月发行的鹏华前海万科是首个以公募基金为载体的REITs产品，被定性为封闭式混合型发起基金。我国先后成立了各类R日TS专题研究小组，对中国R日TS市场功能，作用，模式，产品设计与估值，监管，风险进行深入研究和探索，为公募RErrS的到来奠定了扎实的基础。中国基础设施领域公募REITs的政策风向标逐步落地。2023年4月30日，中国证监会和发改委共同发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知（以下简称通知）

8、，同时发布公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）（征求意见稿）公开征求意见，正式启动基础设施领域的公募RE1TS试点工作，标志着中国公募R日TS制度与市场建设正式拉开帷幕。2023年8月7日，中国证监会发布公开募集基础设施证券投资基金指引（试行），标志着中国内地基础设施公募R日TS试点有了正式的法律政策支持。随后，北京，上海，深圳，陕西，安徽等多地相继开展R日TS相关工作会，并开展地方项目申报启动工作。2023年1月15日，国家发展改革委办公厅发布关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知，加强项目储备管理。此后，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，

9、中国证券登记结算有限责任公司制定并发布了正式的R日TS试点配套规则。自此，基础设施公募RErrS的政策逐步落地，公募RE1TS蓄势待发。图7:基硼设施建设RErrS政策逐步落地中国比监会和发改委共同发布美Hffia基g：设胞率域不动产投费信托恭金（RE1Ts）试点相关I：作的通知.上港证界交易所,深圳证券交易所分别发布就加44设能强域不动产投资信托基金（RErrs）相关配货业务短时公开征求Jfi见的迹知.上海证券交M所，深圳证券交易所,中国证券业协会M定并发布门E式的RE1Ts试点足隹爆则，自发布之H起慎俺十四日规划提出“推，力基删设依不动产投费信托幅金（RErrS）健康发展,有效燃活存址镀产

10、.形成存Iit货产和新增投资的良性循环”国家发展改革委办公厅发布关F建立全国基础设儡领发不动产投费信托基金（REITs）试点项目底的通知中国证ISi会发布公开募集基础设俺证券投货基金拊中（试行）2023.4.302023.8.72023.9.42023.1.152023.1.292023.2.52023.3.13中国证券量记结算有限员任公司发布正式的RE1TS试点西院细则资料来源：中国政府网，上海证券交易所，深圳证券交易所，中国证券业协会，中国证券登记结算有限责任公司,市场研究部我国以基础设施领域开启公募REITs的上半场。根据2023年4月证监会和发改委同时发布的通知，此次基础设施RErrS

11、试点项目有三个重要的准入标准。第一，在区域选择上，优先支持京津冀，长江经济带，雄安新区，粤港澳大湾区，海南，长江三角洲等。第二，从行业领域来看，优先支持基础设施行业，包括仓储物流，收费公路，水电气热，城镇污水垃圾处理，固废危废处理，信息网络等新型基础设施，国家战略性新兴产业集群，高科技产业园区，特色产业园区等。第三，在项目质量上，要求必须通过严格的合规要求并且是具有成熟经营经验的优质项目。自2023年发布通知以来，已有首创股份，渤海水业，东湖高新，协鑫能科，光华新网等上市公司陆续发布了开展基础设施公募RErrS申报发行工作的公告。可以看出，目前申报的项目类型涵盖了城镇污水垃圾处理，数据中心，水

12、电气热工程，收费公路，特色产业园区等基本领域。从募集资金用途来看，上述公司的主要资金多用于存量项目的提标改造，新增项目投资，以及偿还存量债务，也体现了RErrS在防风险、去杠杆、稳投资、补短板方面发挥的重要价值。表2:已有多家公司正式发布关于开展基础设施公募REITs申报发行工作的公告公司公告日期项目领域底层资产拟募集规模管理人2023年8月29日城镇污水深圳首创水务有限责任公司持有特许经营权的深圳市福永、燕川、公明污水处理厂BOT特首创股份许经营项目、合肥十五里河首创水务有限责任18.35亿元-垃圾处理公司持有特许经营权的合肥市十五里河污水处理厂PPP项目2023年9月8B城镇污水天津市润达

13、环境治理服务有限公司持有的天津市武清区第七污水处理厂项目、天津武清汽车产业园污水处理厂项目、天津市金博企业孵化器有限公司污水处理厂项目、天津市润达金源公募基金管理人：泰达宏利渤海水业水务有限公司持有的天津市静海区大邱庄综合7亿元专项计划管理人：渤海汇金垃圾处理污水处理厂项目、天津市润达清源污水治理服务有限公司持有的天津武清城关镇污水处理厂项目、天津宜达水务有限公司持有的自来水供水厂项目证券东湖高新2023年9月22日高科技产业园区汉软件新城1.1期产业园项目8.5亿元公募基金管理人：平安基金专项计划管理人：平安证券协鑫能科2023年10月28B水电气热如东燃煤热电联产项目，南京燃机热电联产项目

14、27-31亿元公募基金管理人：鹏华基金专项计划管理人：国信证券光华新网2023年11月12日数据中心中金云网数据中心57亿元-中国铁建2023年3月20日收费公路渝遂项目42亿-资料来源：各公司公告，市场研究部REITs起源于房地产领域，而我国以基础设施领域开启公募REITs是符合当前实施国家重大战略，深化金融供给侧结构性改革的重要部署。首先，我国基础设施存量庞大，现有的基础设施领域具有很大的证券化潜力，有吸纳海量资金的能力。其次，我国现有的基础设施投资模式较为传统，存在投资效率低、融资渠道单一、资金退出难等问题，利用R日TS金融工具的推出，可以有效盘活存量资产，缓解企业和政府降杠杆的压力，通

15、过R曰TS在公开市场的价格引导来实现资源的优化配置，提高投资效率。再次，存量基础设施运营成熟，具有稳定的现金流，风险较低；新基建项目有政策支持，发展前景光明。REITse中信证券cmcSECURITIES认购认购网上/网下配售投资人机构投资者及个人投资者以基础设施为底层资产，为其获取长期稳定的较高收益率奠定了基础，也为投资者在投资一种新型产品时，在收益率和投资风险方面提供了保障。我国公募R日TS计划采用“公募基金+资产支持证券化”的交易结构。“公募基金+资产证券化”的模式可以有效利用现有的资产支持证券制度和公募基金制度，有助于我国R日TS制度的尽快出台。与海外成熟REITS市场的模式相比，我国所采用的这种交易结构相对复杂，存在多层次的交易结构和管理模式。首先，基金管理人设立公募基金并进行公开发售。公募基