湖北琅美卫浴有限公司位于孝昌城区站前三路1宗土地使用权价值评估项目资产评估报告书.docx

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1、湖北琅美卫浴有限公司位于孝昌城区站前三路1宗土地使用权价值评估项目资产评估报告书鄂大成评报字【2019】笫12号目录评估报告声明2资产评估报告书摘要3资产评估报告书正文5一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者5二、评估鉴定目的5三、评估对象和范围5四、价值类型及定义6五、评估鉴定基准日7六、评估鉴定依据7七、评估鉴定方法8八、评估鉴定过程8九、评估假设及其对评估结论的影响9十、评估鉴定结论9十一、特别事项说明9十二、评估报告使用限制说明10十三、评估报告日10十四、评估机构、评估师签字盖章10资产评估报告书附件10声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立

2、、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产由委托方申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们己对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求，但以上工作并不构成对

3、资产权属的保证。五、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、本次评估，评估人员按照必要的程序对资产单位进行了现场调查和座谈，相关评估结果是评估人员基于现场工作后经过专业判断作出的，是本评估机构出具的，但受本机构评估人员执业水平和能力的影响。若资产的实际状况与评估人员的专业判断有变化，并对评估价产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价。七、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。资产评估师：二

4、O一九年一月二十七日湖北琅美卫浴有限公司位于孝昌城区站前三路1宗土地使用权价值评估项目资产评估报告书摘要鄂大成评报字2019笫12号重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文，本摘要单独使用可能会导致对评估结论的误解或误用。湖北大成资产评估有限公司接受孝感市金丰小额贷款有限公司的委托，就委托方确定委估地产公开拍卖变现价值之事宜，对湖北琅美卫浴有限公司位于孝昌城区站前三路1宗土地使用权在评估基准日的市场价值进行评估工作。本次资产评估目的是拟为委托方确定委估地产公开拍卖变现价值提供价值参考依据。在评估过程中，我们依据国家有关资产评估的法律法规、现行

5、经济政策及规范化要求，以委托方提供的资料为基础，严格遵循资产评估独立性、客观性、公正性、科学性、专业性的工作原则及资产持续使用、替代性、公开市场等原则，公正、客观、科学的对评估对象在评估基准日的市场价值进行评定估算。依据评估特定目的和评估对象资产特征，本次评估采用基准地价系数修正法、成本逼近法评估其价值。在评估过程中，我们对委托方提供的法律性文件及相关资料进行了验证审核；对委估资产进行了实地勘察；对公开市场的价格资料进行了收集、整理、对比、分析，按照评估工作的规范要求，我们已完成了资产评估必要实施的工作程序。实施了上述资产评估程序和方法后，孝感市金丰小额贷款有限公司委托评估的地产在本次评估目的

6、下于评估基准日所表现的合理市场价值为人民币柒佰捌拾陆万陆仟柒佰零陆元整（RMB：7,866,706元）。本资产评估报告有效期为1年，即从2019年1月15日起至2023年1月14日前有效。本报告仅供委托人为本报告所列明的评估目的和送交上级主管部门备案使用。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，也不得用于本报告所述评估目的之外的其他目的。湖北琅美卫浴有限公司位于孝昌城区站前三路1宗土地使用权价值评估项目资产评估报告书鄂大成评报字2019笫12号孝感市金丰小额贷款有限公司：受你公司的委托，我公司对孝昌城区站前三路1宗土地使用权的市场价值进行了评估鉴定。鉴定所用的评

7、估资料由你公司提供。我们按照资产评估及鉴定评估工作的相关规定，按照必要的评估程序，在查阅、市场调查与询证、实地勘查基础上，对委估资产在2019年1月15日所表现的市场价值作出了合理反映。现鉴定如下：一、委托方、产权持有者及其他评估报告使用者1、资产委托方孝感市金丰小额贷款有限公司2、产权持有者湖北琅美卫浴有限公司3、资产委托方以外的评估报告使用者资产委托方以外的评估报告使用者为司法部门、交易竞购者及相关者二、评估鉴定目的拟为委托方确定委估地产公开拍卖变现价值之事宜提供价值参考依据。三、评估鉴定对象和范围待鉴定的对象为不动产。鉴定范围为孝昌城区站前三路1宗土地使用权。具体为：1. 土地登记状况宗

8、地位置：孝昌城区站前三路宗地面积：33333.50平方米土地使用权证号：孝昌国用（2011）第3号使用权类型：出让土地登记用途：工业土地终止日期为：2061年10月24日2. 土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家所有，土地使用权由湖北琅美卫浴有限公司以出让方式取得，宗地出让终止日期为2061年10月24日，至评估基准日2019年1月15日土地剩余年限约为42.78年。3. 土地利用状况估价对象登记用途为工业用地，待估宗地地上建有1栋7层商住楼，建筑面积6164.97平方米。至评估基准日，土地开发程度基本达到宗地红线外“三通”（即通水、通电、通路）。4. 地上附着物状况现场勘察，委估宗地上有

9、1栋7层商住楼，建筑面积6164.97平方米，不动产权证号为鄂（2017）孝感市不动产权第号，根据委托方提供信息，该商住楼有销售情况，已抵押给银行，故不纳入本次评估范围。纳入评估范围的资产范围与委托评估的资产范围一致。四、价值类型及其定义（一）价值类型本次评估采用市场价值类型。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，委估资产在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。（二）假设前提条件1、委估资产在公开市场上公平的进行交易。2、委估资产按评估时的实际用途和正常管理条件下继续使用或持有。五、评估鉴定基准日本项目资产评估基准日是2019年1月15日。该评估基准日经与

10、资产委托方协商共同确定。评估中所采用的价格是2019年1月15日的价格标准。六、评估鉴定依据我们在本次资产评估工作中所遵循的国家、地方和部门的法律法规，以及在评估中参考的文件资料主要有：行为文件1、评估委托书；2、执行裁定书(2017)鄂0902执742号之二。主要法律法规、准则1、中华人民共和国资产评估法；2、中华人民共和国土地管理法；3、财政部关于印发资产评估基本准则的通知，财资(2017)43号，2017年8月23日；4、中国资产评估协会关于印发资产评估执业准则一一评估报告等4项资产评估准则的通知，中评协20173134号，2017年9月8日；5、其他与资产评估有关的法律、法规等。产权依

11、据1、土地使用权证；3、其他资料。取价依据、参考资料及其他1、国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料；2、资产评估常用数据与参数手册；3、评估委托方提交材料及其他资料；4、孝昌县城区基准地价标准；5、其他资料。七、评估鉴定方法为客观公正的反映委估资产的价值，本次评估遵循最有效使用原则、市场需求原则、贡献原则、替代原则、预期原则等经济原则，采用基准地价系数修正法、成本逼近法对土地进行评估。基准地价系数修正法：就是指在求取一宗待估宗地价格时,根据当地基准地价水平,参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积

12、率、微观区位条件等,确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方法。成本逼近法：是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的投资利润、投资利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。八、评估鉴定过程评估鉴定时间从2019年1月23日至2019年1月27日，经过接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等过程。具体如下：1、接受委托：接受项目委托、评估目的，确定评估对象及范围、选定评估基准日和拟定评估方案；2、资产清查：收集准备资料，检查核实资产与验证有关资料；3、评定估算：现场检测与鉴定，选择评估方法，收集市场信息，具体计算；4、评估汇总：对评

13、估结果进行汇总，并进行评估结论分析，撰写评估说明与报告，进行内部复核。九、评估假设及其对评估结论的影响（一）评估采用的假设1、评估对象和评估范围按规划用途使用；2、被评估资产产权清晰，不存在权属纠纷；3、委托方所委托的资产资料是真实的、合法的和完整的。（二）评估假设对评估结论的影响1、若被评估资产改变用途，会造成资产评估方法、取价依据的选择不当；2、若被评估资产权属存在产权纠纷，委托方提供的评估资料不够真实、合法、完整,会影响评估时的认定、判断和分析、估算。十、评估鉴定结论本项目委托的评估对象，在本次评估目的下于评估鉴定基准日所表现的合理市场价值为人民币柒佰捌拾陆万陆仟柒佰零陆元整（RMB:7

14、,866,706元）。十一、特别事项说明1、本次评估的相关资料由资产委托方负责提供，资产委托方应对其所提供的资料的真实性、准确性和完整性负责，评估机构仅对评估价值发表专业意见。2、本次评估鉴定对象范围由委托方界定，纳入本次鉴定范围的评估对象为位于孝昌城区站前三路的1宗土地（地上1栋7层商住楼已抵押给银行，建筑面积6164.97平方米，该栋商住楼不列入本次鉴定范围），我们仅对纳入评估范围的地产进行评估。3、本报告书是对证载出让性质的土地价值进行评估，其评估值已包含应交纳给政府的土地出让金；委估宗地的占地面积以证载面积为准，若存在分割转让情况，应以不动产登记部门最终确权面积为准，我公司未予实际测量

15、。4、地产最终成交价格受政策、市场等诸多因素影响，故本鉴定结论仅供公开拍卖参考，不应视为是对该宗地产可实现价值的保证。对于上述特别事项，提请资产委托方、产权持有者及相关报告使用者予以特别关注。十二、评估报告使用限制说明1、本评估鉴定结论仅作为向委托方确定委估地产公开拍卖变现价值之事宜提供参考依据之用，不得作为其他经济目的使用。2、本评估报告只能用于委托方、产权持有者及以外的评估报告使用者-司法部门、交易竞购者及相关者使用。我所及执行该项业务的评估师对委托方、产权持有者及其他评估报告使用者不当使用评估报告所造成的后果不承担责任。3、未征得我公司同意.评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关事方另有约定的除外。4、本资产评估报告有效期为1年，即从评估报告基准日2019年1月15日至2023年1月14日前有效。5、本评估报告使用相关方如对评估结论有异议，可在接到本结论书之日起5日内向孝感市孝南区人民法院提出另行委托鉴定。6、本评估鉴定结论仅供委托方作为评估鉴定目的使用和送交财产评估主管机关备案使用。评估报告