舟山市定海永存船舶修造有限公司船坞占用土地使用权项目资产评估报告目录.docx

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1、舟山市定海永存船舶修造有限公司船坞占用土地使用权项目资产评估报告目录声明错误！未定义书签。评估报告摘要3报告正文4一、委托方与产权持有者概况及其他评估报告使用者4二、评估目的4三、评估对象和评估范围4四、价值类型及其定义5五、评估基准日5六、评估依据6七、评估方法7八、评估程序实施过程和情况8九、评估假设8十、评估结论9十一、特别事项说明10十二、评估报告使用限制说明11十三、评估报告日11评估报告附件12声明我们接受委托，根据国家有关资产评估的规定，按照公认的资产评估方法，对宁波海事法院委估的资产进行了评估。我们谨就本项评估声明如下：1 .我们在本评估报告中陈述的事实是真实、客观的。本评估报

2、告中的分析和结论是我们在恪守独立、客观、公正的原则基础上形成的，我们没有受到他人的影响和制约。2 .根据资产评估准则，遵守相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见，是资产评估师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。3 .我们按委托方指定的评估对象和范围进行了评估，我们对可能属于评估范围内的其他资产给予了应有的关注，我们提请有关当事方高度注意交易对象、范围与评估对象、范围的一致性。4 .我们与被评估资产在过去、现时和将来都没有利益关系。我们与有关当事方及相关人员没有任何利

3、益关系和偏见。5 .我们执行本项资产评估业务的目的是对委估资产所具有的价值进行估算并发表自己的专业意见，我们不会为当事人的决策承担责任。我们提请报告使用者注意，评估结论仅在本报告载明的假设和限制条件下成立，并且不应该被认为是委估资产在市场上可实现价格的保证。6 .我们对评估对象的法律权属状况给予了必要的关注，但是我们仅对委估资产的价值发表意见，我们无权对它们的法律权属作出任何形式的保证。本报告不得作为任何形式的产权证明文件使用。7 .我们对船坞占用土地使用权等实物资产的勘察按常规仅限于其外观质量和使用、保养状况，未触及被遮盖、隐蔽及难于接触到的部位，我们未受委托对它们的质量进行专业技术检测和鉴

4、定，我们的评估以委托方提供的资料为基础，如果这些评估对象的内在质量有瑕疵，评估结论可能会受到不同程度的影响。8 .为了合理地正确使用本评估报告，我们提请评估报告使用者密切关注本报告的“评估中的假设和限制条件”、“特别事项说明”和“评估报告使用限制说明”。9 .本报告仅供委托方为本报告所列明的评估目的服务和送交财产评估主管部门审查使用，本评估报告的使用权归宁波海事法院所有。除按规定报送有关政府管理部门或依据法律需公开的情形外，未经本评估公司许可，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。舟山市定海永存船舶修造有限公司船坞占用土地使用权项目资产评估报告摘要重要提示本摘要内容摘自宁文评报字【2

5、023】第1426号评估报告正文，欲了解本评估项目详细情况和合理理解评估结论，应认真阅读评估报告正文。宁波文汇资产评估有限公司接受宁波海事法院的委托对委估资产进行价值评估。现将资产评估报告摘要如下：评估目的：为宁波海事法院司法处置委估资产提供价值参考依据。评估对象和范围：评估对象为位于定海册子桃天门厂房内的船坞所占土地使用权。评估基准日：2023年05月27日。价值类型：市场价值。评估方法：市场法。评估结果：经评估，委托评估的船坞占用的土地使用权评估价值为人民币3,275,126.00元，大写为人民币叁佰贰拾柒万伍仟壹佰贰拾陆元整。（四舍五入至元）以上评估结论详见评估明细表。本评估报告仅为评估

6、报告中描述的经济行为提供价值参考依据，评估结论的使用有效期限自评估基准日2023年05月27日起一年有效。评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。在阅读过程中，应请特别关注评估报告正文“十一、特别事项说明”及“十二、评估报告使用限制说明”对评估结论可能造成的影响。舟山市定海永存船舶修造有限公司船坞占用土地使用权项目资产评估报告正文宁文评报字2023第1426号宁波文汇资产评估有限公司接受宁波海事法院的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原

7、则，按照必要的评估程序，对委托评估的舟山市定海永存船舶修造有限公司所有的位于定海册子桃天门厂房内的船坞占用土地使用权在2023年05月27日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方与产权持有者概况及其他评估报告使用者1、委托方：宁波海事法院2、产权持有者名称：陆亚君（产权证上仍为舟山市定海永存船舶修造有限公司）3、其他评估报告使用者：无二、评估目的为宁波海事法院司法处置委估资产提供价值参考依据。三、评估对象和评估范围1、评估对象及范围根据评估目的，评估对象为的位于定海册子桃天门厂房内的船坞所占用土地使用权，土地使用权面积为4437.84平方米（约6.66亩）。委托评估对象和评

8、估范围与本次经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。2、委估资产的法律权属状况、经济状况和物理状况根据委托方提供的“定国用(2012)第号”和“定国用(2012)第号”土地证复印件，船坞用地占用了该二本土地证上所载部分国有出让工业用地。这两本土地使用权目前证载的产权所有人仍为舟山市定海永存船舶修造有限公司，但根据陆亚君提供的2017年3月1日浙江森洋股权投资基金管理有限公司与陆亚君的债权购买协议显示，原舟山市定海永存船舶修造有限公司所有的定国用(2012)第号、定国用(2012)第号这两宗土地使用权已转让给陆亚君，但产权证尚未变更。评估人员于2023年5月27日与宁波海事法院法官及案件当事人一起

9、进行现场勘测，经现场测量并经法官、案件当事人、土地使用权所有人确认，船坞所占的土地使用权面积为4437.84平方米(长132米，宽33.62米)，四至为：北至舟山市定海永存船舶修造有限公司厂区围墙，南至坞门，东西各至船坞两边铁轨外沿0.5米，所涉及的土地使用权证有定国用(2012)第号、定国用(2012)第号。委估资产所处桃天门社区，地处舟山市定海区册子岛东北部，桃天门大桥横贯东西，交通便捷。社区地域面积4平方公里。周边工业企业密集度一般，集聚效应一般，工业氛围一般。四、价值类型及其定义根据评估目的，确定本次评估对象的价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方，在各自理性行事且未受任何

10、强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本项目评估基准日是2023年05月27日。评估基准日的选择是委托方根据评估目的、评估要求所对应的经济行为所定的交易时点确定。评估基准日尽可能接近评估目的所对应的经济行为发生日期。六、评估依据（一）经济行为依据1、宁波海事法院（2023）浙72执恢51号函。（二）法律依据1 .企业国有资产评估报告指南（中评协2008218号）；2 .国有资产评估管理办法（国务院第199191号令）；3 .中华人民共和国企业国有资产法；4 .企业国有资产评估管理暂行办法（国务院国资委令第12号）；5 .宁波市属企业国有资产评估管理暂行

11、办法；6 .中华人民共和国主席令2001年第61号中华人民共和国海域使用管理法;7 .国家海洋局国海发200627号海域使用权管理办法；8 .国家海洋局国海发200628号海域使用权登记办法；9 .浙江省海域使用管理条例10 .其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。（三）准则依据1 .资产评估基本准则（财资201743号）；2 .资产评估职业道德准则（中评协201730号）;3 .资产评估执业准则资产评估程序（中评协201836号）；4 .资产评估执业准则资产评估报告（中评协（2018）35号）；5 .资产评估执业准则资产评估委托合同（中评协201733号）；6 .资产评估执业准则资产评

12、估档案（中评协201837号）；7 .资产评估执业准则机器设备（中评协201739号）；8 .资产评估机构业务质量控制指南（中评协201746号）；9 .资产评估价值类型指导意见（中评协201747号）；10 .资产评估执业准则利用专家工作及相关报告（中评协201735号）；11 .国海管字2013708号-海域评估技术指引的通知;12 .资产评估师关注评估对象法律权属指导意见。（四）产权依据13 债权购买协议复印件。（五）取价依据14 评估人员现场勘察记录；2、委托人提供的相关资料；3、评估人员收集的各类与评估相关的佐证资料。七、评估方法资产评估方法主要有市场法、收益法和成本法。按照资产评估

13、准则一基本准则，评估需根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。市场法，是以市场上新近售出的与被评估资产相同或相似的资产价格为基础，通过比较售出资产与被评估资产之间的差异，对售出资产价格进行修正，从而确定被评估资产价值的方法。收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。成本法，是指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和利息之和，再结合估价对象的现状进行成新修正，测算估价对象评估价值的方法。三种基本方法是从不同的角度去衡量资产的价值，它们的独立存在说明不同的方法之间存在着差异

14、。某项资产选用何种或哪些方法进行评估取决于评估目的、评估对象、市场条件、掌握的数据情况等等诸多因素。不选用收益法的理由：收益法是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。本次委评的船坞占用土地使用权单独出租的案例极少，且不能获取在市场上出租的租金价格，故不宜采用收益法对估价对象进行估价。不选用成本法的理由：本次评估的为占用其他权益人的土地使用权，无法取得准确的购置日期及确切金额等，故本次评估不采用成本法予以确定资产价值。选用市场法的理由：因该类工业土地使用权近几年本地市场上存在较多交易案例，故采用市场法对估价对象进行估价。八、评估程序实施过程和情况评估人员于2023年

15、05月27日对纳入此次评估范围内的资产进行了评估。主要评估过程如下：接受委托：接受委托后，根据评估目的、评估对象及其分布情况和计划安排，经与委托方协商，拟定了相应的评估计划。现场实地勘察：包括实测评估范围内的船坞占用土地使用权面积及实物状态O评定估算：评估人员根据企业实际情况确定委估资产的评估方案，明确具体评估参数和价格标准，进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。内部审核、征求意见及出具报告：项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、稽核部三级审核以及公司主管领导的最终审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方进行沟通和汇报。根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。九、评估假设1、交易假设：交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2、市场假设：本次评估对象对应的市场交易条件为公开市场假设。3、使用假设：假设评估范围内的资产按现有用途不变并继续使用，并能从原产权证中单独分隔办证。