用工程款冲抵的房屋可排除强制执行--附高院判例范本.docx

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1、最高法：用工程款冲抵的房屋可排除强制执行最高法：用工程款冲抵的房屋可排除强制执行理解：这是法律规定的施工单位、在建设单位欠款的情况下对所建工程有“留置权”的权利延伸，本来就是天经地义的事情。再延伸一下：比如恒大的工抵房大家可以放心买的，购买后，不会被其他单位强制执行，大家可以一起协助陷入困境的房地产项目去库存、化解危机。导读：近期恒大以及很多开发商的楼盘因拖欠工程款被法院依法查封，很多施工方在催讨工程款无果的情况下，接受以冲抵工程款的方式以很低的价格购买了该房地产的楼盘，那么法院是否能够执行该房屋，购买工抵房的业主有何保障？请看最高院判例：裁判要旨：施工方以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质

2、是通过协商折价抵偿实现其就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。工程款债权优先于所涉普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，故本案施工方就案涉房屋享有的权利可排除该债权人的强制执行。全文:I基本信息案由：申请执行人执行异议之诉案号：(2020)最高法民再352号审理法院：最高人民法院案件类型：民事文书类型：判决书裁判日期：2020-12-23审理程序：再审数据来源：普通案例|当事人信息再审申请人(一审被告、二审上诉人)：四川省建筑机械化工程有限公司。住所地：四川省成都市成华区。法定代表人：曹向东，该公司董事长。委托诉讼代理人：明向阳，四川

3、明炬律师事务所律师。委托诉讼代理人:胡玲，四川明炬律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都紫杰投资管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区*。法定代表人:袁海忠，该公司董事长。委托诉讼代理人:刘显海，四川拓泰律师事务所律师。一审第三人：宁波市银都房地产开发有限公司。住所地：浙江省慈溪市。法定代表人:孙建生，该公司总经理。一审第三人：大邑银都房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市。法定代表人:孙建生，该公司执行董事兼总经理。一审第三人：孙建生，男，汉族，1954年3月13日出生，住浙江省慈溪市。一审第三人:徐兰珍，女，汉族，1956年8月1日出生，住浙江省慈溪市。一审第三人：孙

4、乐添，男，汉族，1985年5月21日出生，住浙江省慈溪市。一审第三人：马开纳，女，汉族，1982年3月10日出生，住浙江省慈溪市。审理经过再审申请人四川省建筑机械化工程有限公司（以下简称建机工程公司）与被申请人成都紫杰投资管理有限公司（以下简称紫杰投资公司）及一审第三人宁波市银都房地产开发有限公司（以下简称宁波银都公司）、大邑银都房地产开发有限公司（以下简称大邑银都公司）、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳申请执行人执行异议之诉一案，认为四川省高级人民法院（2019）川民终1009号民事判决存在中华人民共和国民事诉讼法第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形,向本院申请再审。本院于2020年9月2

5、9日作出（2020）最高法民申2888号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。|原告诉称建机工程公司再审请求：（1）撤销成都市中级人民法院（2018）；1| 01民初3248号民事判决及四川省高级人民法院（2019）川民终1009号民事判决；（2）驳回紫杰投资公司的诉讼请求；（3）本案一审、二审诉讼费由紫杰投资公司承担。主要事实和理由如下：（一）二审中，建机工程公司提交了案涉13套抵偿房屋中37栋3单元6层12号、40栋1单元6层12号房屋的商品房现售合同信息摘要，二审法院未对该证据组织当事人质证，亦未对该证据作出认定。（二）建机工程公司基于大邑银都公司拖欠工程款，

6、并在自身享有工程价款优先受偿权的基础上，与大邑银都公司签订以案涉13套房屋折价抵偿工程款的协议书及商品房买卖合同，建机工程公司对案涉13套房屋享有物权期待权，系案涉房屋的真实买受人。虽然协议书签订之初建机工程公司为避免双重纳税,未直接办理案涉房屋的不动产登记，但大邑银都公司出具的情况说明及关于我司为四川省建筑机械化工程有限公司抵偿房屋办理过户登记有关情况的说明足以证明本案系因大邑银都公司清税原因未能给建机工程公司办理案涉房屋的不动产登记。（三）建机工程公司在享有工程价款优先受偿权的基础上，与大邑银都公司达成以案涉13套房屋折价抵偿工程价款的协议,建机工程公司的工程价款优先受偿权已经演变为对案涉

7、房屋的物权期待权，根据中华人民共和国合同法第二百八十六条规定，建机工程公司有权与大邑银都公司协商将案涉房屋予以折价抵偿，而不必通过拍卖受偿。（四）建机工程公司的工程价款优先受偿权已通过房屋折价的方式实现,其就案涉折价抵偿房屋享有实体权利，该实体权利足以排除人民法院的强制执行。被告辩称紫杰投资公司辩称：（一）建机工程公司未在法定六个月期限内向大邑银都公司主张建设工程价款优先受偿权。（二）2013年7月11日建机工程公司与大邑银都公司签订的协议书并非建设工程价款优先受偿权的实现方式。（三）2013年7月11日建机工程公司与大邑银都公司签订的协议书不足以排除紫杰投资公司的强制执行。紫杰投资公司起诉请

8、求:准许执行位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号17栋1单元6层11号、12号，17栋2单元6层11号、12号，17栋3单元6层11号,22栋1单元6层9号、10号,22栋2单元6层10号,22栋3单元6层9号、10号,22栋4单元6层9号、10号,40栋1单元6层12号房屋。I前审经过一审法院认定：案涉13套房屋是大邑银都公司开发的位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号“邑都上城”楼盘的商品房。建机工程公司是“邑都上城楼盘二期、三期土建、水电安装工程的施工人。因大邑银都公司拖欠建机工程公司工程款6830778元，双方于2013年7月11日签订协议书,约定大邑银都公司以包括案涉13套房屋在内

9、的15套房屋共2819. 53平方米作价7330778元抵偿欠付工程款，房款超出的500000元由建机工程公司支付给大邑银都公司，建机工程公司可以将抵偿的房屋出售，大邑银都公司配合购房人办理权属证书；双方在协议书中还约定了其他事项；协议书附表明确了 15套房屋的房号、面积和价格等事项。协议签订后，大邑银都公司将抵债15套房屋的钥匙交给建机工程公司。除抵偿协议中约定的价值526344元的17栋3单元6层12号房屋外,2016年4月28日，建机工程公司与大邑银都公司签订了十四份商品房买卖合同，约定建机工程公司购买协议书附表中约定的其他14套房屋，房屋价款与协议书附表约定一致。17栋3单元6层12号

10、房屋由大邑银都公司自行出卖,所得价款由大邑银都公司收取充抵协议书约定的500000元。商品房买卖合同签订后，其中37栋3单元6层12号和40栋1单元6层12号房屋的买卖合同在登记机关进行了合同备案。2016年4月29日，大邑银都公司开具了 14份商品房买卖合同约定房屋的销售不动产统一发票。紫杰投资公司在与宁波银都公司、大邑银都公司、孙建生、徐兰珍、孙乐添、马开纳等借款合同纠纷一案中申请诉讼财产保全，成都市中级人民法院于2018年5月21日作出160号裁定，对包括案涉13套房屋在内的房产、股权等财产在30760000元范围内予以查封，目前借款合同纠纷案件在审理过程中。2018年7月23日，建机工

11、程公司对160号裁定中的案涉13套房屋提出执行异议，成都市中级人民法院审查后认为建机工程公司的异议成立，于2018年8月20日作出804号裁定，裁定中止对案涉13套房屋的执行。紫杰投资公司不服裁定，提起本案诉讼。|前审经过一审法院认为：民事强制执行中对无过错买受人的物权期待权进行保护，通过赋予其优于普通债权的权利层级保护方式给予优先保护，其价值取向在于:在同是债权的情况下，购房人的债权因为是先履行的债权而应当得到优先保护。无过错的买受人对物权的期待权应当特殊保护。在执行异议之诉中，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（以下简称执行异议和复议规定）有参照适用的价值。参照执

12、行异议和复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”建机工程公司因与大邑银都公司因先存在的建筑工程施工合同关系，大邑银都公司拖欠工程款未支付，双方通过协商一致采用以物抵债的方式消灭拖欠工程款的合同之债，由此订立商品房买卖合同，并按照合同约定的价款以金钱债权抵偿合同价款,可

13、作为履行付款义务的一种方式，不违反法律规定，也不影响国家、集体和他人的合法权益，法律上应予以认可。作为依法成立的合同，对双方均发生约束力，双方只需按照合同约定履行则可最终完成以物抵债的约定并实现物权变动。但建机工程公司在双方商品房买卖合同成立后，并未主动行使合同权利和履行买受人的义务，这一点从建机工程公司一直没有交纳物业服务费可以看出，再结合建机工程公司与大邑银都公司签订的协议书看，明确约定了物管赛从建机工程公司将房屋转让给第三方后才计收,且第三方购房后大邑银都公司需无条件配合办理权属证书，说明建机工程公司最根本的目的还是处置约定的抵偿房屋以实现债权，这才是导致在商品房买卖合同签订后仍迟迟未办

14、理权属登记的根本原因，拖延两年以上后又因其他案件的执行被查封,属于建机工程公司自身的原因所致。建机工程公司于房屋的合同权利是真实的，但因自身的原因造成权利的不完整，不足以排除人民法院强制执行。一审法院判决：”准许执行位于四川省大邑县晋原镇大邑大道458号17栋1单元6层H号、17栋1单元6层12号、17栋2单元6层11号、17栋2单元6层12号、17栋3单元6层11号、22栋1单元6层9号、22栋1单元6层10号、22栋2单元6层10号、22栋3单元6层9号、22栋3单元6层10号、22栋4单元6层9号、22栋4单元6层10号、40栋1单元6层12号房屋。“案件受理费55807. 24元，由四

15、川省建筑机械化工程公司负担。”建机工程公司上诉请求：（1）撤销一审判决，依法改判驳回紫杰投资公司的诉讼请求；（2）本案一、二审诉讼费用由紫杰投资公司承担。二审法院认定的事实与一审一致。二审法院认为，建机工程公司排除执行的主张不能成立，理由如下：首先,本案不能参照执行异议和复议规定第二十八条的规定进行处理。对于申请执行人执行异议之诉案件，案涉房屋应否继续执行、案外人对不动产的权利能否阻却执行,应参照法律、司法解释关于执行程序的有关规定加以判断。从执行异议和复议规定第二十八条规范的目的来看,该条意欲保护的权益，均是真实的买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权，保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。而本案中，建机工程公