神湾镇广东晟泰鸿智能包装有限公司地块项目低效工业用地改造方案.docx

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1、神湾镇广东晟泰鸿智能包装有限公司地块项目低效工业用地改造方案根据现行控制性详细规划，神湾镇人民政府拟对位于外沙村光辉路1号的广东晟泰鸿智能包装有限公司低效工业用地进行改造，由广东晟泰鸿智能包装有限公司进行自主改造，采取全面改造的改造方式。改造方案如下：一、地块基本情况（一）总体情况改造地块位于神湾镇外沙村光辉路1号，北至福源路，南至中山市利丰盛服装印花有限公司，西至农地，东至光辉路，用地面积17629公顷（17629.41平方米,折合约26.44亩）。（二）标图入库情况改造地块因土地利用总体规划为非建设用地（但国土空间总体规划为建设用地）、最新的土地利用现状涉及部分（4055.61平方米）用地

2、为非建设用地，不满足“三旧”改造标图入库要求。（三）权属情况改造地块属国有，土地用途为工业，改造涉及的土地已经确权、登记，不动产权证号为粤（2023）中山市不动产权第号，为土地产权人广东晟泰鸿智能包装有限公司（原土地产权人为鲍含文，自2003年12月开始使用）o（四）土地利用现状情况改造范围内原有3栋建筑物，建筑面积5836.69平方米，现状容积率0.33,作存储仓库所用。现已全部拆除，拆除建筑面积5836.69平方米，改造前年产值为O万元，年税收为O万元。参照神湾镇镇域工业用地产出和税收平均值，经研究，认定该宗地属于低效工业用地。不涉及闲置、抵押、历史文化资源要素等。（五）规划情况改造地块不

3、符合土地利用总体规划，但符合国土空间总体规划和控制性详细规划。其中，在土地利用总体规划中，属城镇建设用地O公顷（0平方米，折合约O亩），属非建设用地17629公顷（17629.41平方米，折合约26.44亩）；在国土空间总体规划中，属城镇建设用地用地面积17629公顷（17629.41平方米，折合约26.44亩），属非建设用地O公顷（0平方米，折合约O亩）；在中山市神湾镇外沙南片区控制性详细规划（2023）（批复文号：中府函2023）377号）中，一类工业用地1.6575公顷（16575.45平方米，折合约24.86亩）,规划容积率10-3.5,建筑密度35%-60%,绿地率10%-15%,建

4、筑高度50m（特殊工艺除外；配套设施建筑高度100米；），公园绿地0.1044公顷（1044.29平方米，折合约157亩），城市道路用地公顷0.0009（9.67平方米，折合约0.01亩）。改造地块位于城镇开发边界内，不涉及永久基本农田、生态保护红线等管控要求。二、改造意愿情况改造范围涉及广东晟泰鸿智能包装有限公司1个权利主体，神湾镇人民政府已按照法律法规，就改造范围、土地现状、开发主体及拟改造情况等事项征询涉及所有产权人改造意愿，同意将涉及土地、房屋纳入改造范围。三、开发主体及拟改造情况根据有关规划要求，改造项目严格按照国土空间总体规划、控制性详细规划管控要求实施建设。在规划中属非建设用地部

5、分，按照非建设用地进行管控。改造项目拟采取土地产权人自主改造，由广东晟泰鸿智能包装有限公司作为改造主体，实施全面改造。改造后将建设一栋厂房、一栋宿舍楼和一处门卫室，用于造纸和纸制品业，在符合详细规划的基础上，容积率不小于2.3,计容总建筑面积不小于40547.64平方米（按权属用地计算），其中新建建筑面积40547.64平方米，保留建筑面积0平方米。项目相关情况符合国家产业结构调整指导目录、中山市“三线一单”生态环境分区管控方案、中山市涉挥发性有机物项目环保管理规定。改造后年产值将达到158亿元（约600万元/亩），年税收将达到661万元（约25万元/亩）。四、资金筹措开发主体拟投入资金132

6、22万元，其中自有资金6000万元,银行借贷7222万元。五、开发时序项目开发周期为2年,不分期开发。开发时间为2023年8月，拟投入资金1.32亿元，拟建建筑面积不小于40547.64平方米，保留建筑面积0平方米。六、实施监管结合项目实际情况和实施监管协议的内容执行，改造后应履行如下产业准入的内容：1 .投资产业类别：造纸和纸制品业；2 .自持比例：不低于51%；3 .固定资产投资强度：人民币500万元/亩；4 .改造后年产值：人民币158亿元;5 .改造后年税收：人民币661万元；6 .单元分割：分割或分割销售部分的厂房应当符合独立通行、独立使用和消防安全要求，以幢或层为固定界线为基本单位，且幢和层的单元面积分别不小于2000平方米、500平方米。本次项目针对厂房建筑，一二层分割为四个单元、三四层分割为五个单元,共计18个单元。