诸葛研究院2023H1总结与展望土地篇.docx

《诸葛研究院2023H1总结与展望土地篇.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《诸葛研究院2023H1总结与展望土地篇.docx（14页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、2023上半年总结与展望【土地市场篇】目录土地市场篇：拨云见日，回暧向稳2一、2023年宅地计划供应量严重“缩水”，“高库存”城市降幅更为显著2二、“量缩质提”趋势延续，土地揽金同比下降3成4三、溢价升温但仍处于历史低位，一线城市土拍热度领先9四、房企拿地格局有所改变，民营房企进，城投退12五、展望：持续稳中向好或将成为下半年土地市场的主旋律142023上半年总结与展望【土地市场篇】土地市场篇：拨云见日，回暖向稳一、2023年宅地计划供应量严重“缩水”，“高库存”城市降幅更为显著2023年土地市场计划供应量止升转降，宅地“缩水”更为严重。进入2023年，多地计划供地规模出现下滑局面，尤其是住宅

2、用地方面，近两年持续秉持着谨慎的供应原则,继去年首度小幅转降后，今年宅地计划供应降幅进一步扩大。根据诸葛数据研究中心监测值点40城计划供地数据显示,2023年计划供地总为899亿m较去年下降2.8住宅外，截至目前40城实际供应土地总及住宅用地规模均仅完成全年计划的15%左右。究其原因，去年12月，自然资源部办公厅印发关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知，要求因城施策安排计划总量，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住宅供地规模，其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。今年多城供地收紧宅地供应与

3、这一政策的出台脱不开关系，多数城市考虑到自身库存积压严重、楼市去化缓慢等问题，制定出相应的供地收紧策略，避免供大于求状况的出现，由此来看，对于房地产市场整体发展而言，此举也是具有正向意义的举措之一。此外，也从侧面印证了楼市修复缓慢、库存积压对土地供应端具有一定的制约作用。另外，可以看到，近五年住宅用地计划供应玉占比基本呈现步下降局面，至2023年占比仅17.6%,创近五年新低。今年1月，在全国自然资源工作会上，自然资源部部长王广华表示，要统筹优化“十四五”时期土地计划指标分配，适当增加2023年指标，支持“十四五”规划重大工程尽快落地，支持交通、能源、水利、信息等基础设施建设，支持城市群和都市

4、圈建设现代化基础设施体系。因此，今年土地市场计划供应俨然打开了“宅地适当收紧、产业用地增加”的局面。图：近五年重点40城计划供地总及住宅用地计划供应走势近四年计划供堆总量及住宅用地量同比变化计划Ot应住宅用地2闰比计划慎培电It同比：齐地土储中心.iSfiRSi研究中心总理一线城市供地规模稳健，“高库”存城市的宅地量降幅更为显著。分等级城市来看，仅一线城市继续保持稳健的供地策略，2023年计划供应规模仍呈小幅上升态势，二线、三四线城市计划供应量则呈现收紧态势，且宅地的供应规模缩减更为显著，降幅均超15%o从各城市计划供地情况来看，住宅用地计划供应缩减为2023年全国范围内的城市普谑状态。40个

5、城市中有22个城市2023年计划供地总呈现下滑态势，超8成城市住宅用地同比减少，且高库存城市的宅地降幅更为显著。其中,去化压力较大的2个东北城市沈阳、长春，2023年大幅削减了宅地供地计划，沈阳住宅用地计划供应量同比降幅高达70%,长春同比减少52%。与之类似的还有重庆、淮北、南宁等，同比降幅均在38%以上。此外，也有少数城市计划供地表现出平稳或积极的态势。其中，北京在推地上持续保持相对稳定的力度，截至2023年住宅用地计划供应量已连续4年持平。广州、珠海的宅地计划供应更具积极性，2023年广州住宅用地计划供应901公顷，较去年大幅增加20%,这是广州住宅用地供应量连续第五年保持增长，充足的住

6、宅用地供应量是广州实现“稳地价、稳房价、稳预期”的有力保障。珠海亦是如此，2023年住宅用地计划供应量同比增加18%。2023上半年总结与展望【土地市场篇】表：40个城市近三年计划供地总量及住宅用地供地总量同比变化情况一城城市2023年供应总学同比H文一rwtWTVKI2023年住宅用地供应吊同比2023年供应总事同比2023年住宅用地供应0同比2023年供应总审同比2023年住宅用地供应才同比二姣城市三四歧城市*中；1b一姣城市广州28%20%-21825%16%北京-14%0%0%0%0*6%上海-6%-3%13%9%一一深提0%-10%6%0%-6%24%二妓城市珠海4%18%-37%-

7、25%7%7%海口24%8%-33%12%58%54%石家庄34%-1%-20%-8%4-8%中山-15%-2%7%-712%62%厦门10%-5%-8S36%14%3%宁波13%-54%19%-6%-37%无相28%-3%9%-8%72%苏州-3%-11%-5%-8%74%49%大连36%-11%33%26%-8%-14%佛山12%-13%-4%-16%16%1%杭州7%-13%-13027%-9%成都-17%-15%-10S-12%416%275%金华0%-21%-1A-53%90%178%天津-2%-24%18%-20%-22%-10%东莞47%-24%-39%-41%17%39%绍兴-

8、7%-25%-22%-16%2%3%济南-5S-26%38%24%51%39%福州-20%-26%11%-1-29%-2%合肥-12%-26%-822%29%2%南昌-20%-31%2%-16%58%19%常州-23%-35%-21%-6%-35%4南宁6%-38%-1%-24、210%重庆-1%-48%4%-16%14%4%长春-33%-52%-973、10%沈阳-29%-70%-19-19%9%-14%三四妓城市廊坊-40%25%283%71%45%-19%连云港-2%2%10%120%8%-21%台州-17%-6%-2%-6%2%16%扬州n18-9%28%68%湖州1%-10%-7%-

9、26S14%80%泰州-5%-19%-25%-34、20%51%三受47%-23%6%59%914%地州43%-23%74%294%16%-33%宜春-7%-27%5%84%-37%-46%保定-37、-30%33%-35%27%124%淮北0%-40%-19%11%-13%-43%Si据来源：各地土健中心.诸马效据翻究中心掩理二、“缩质提”趋势延续，土地揽金同比下降3成土地供需两端持续收紧，成交规模创新低，楼面价创新高。进入2023年，在多城计划减少土地供应的背景下，加之“少量多次”供地模式在全国范围内密集开展，使得土地市2023上半年总结与展望【土地市场篇】场供需节奏再度发生了明显变化，“

10、加速收缩”为了今年土地市场供需两端最为显著的特征之一。此外，房企资金流动性压力仍然不小，以及楼市修复缓慢，房企拿地热情仍处于温和回升阶段，因此成交端暂且发力不足。不过，在不少城市持续推出优质地块的带动下,成交楼面价持续上行，创历史同期价格新高。根据数据显示，2023上半年土地供应规划建筑面积为21854.23万而，同比下跌37.02乐较去年下半年下跌63.88%；成交规划建筑面积15438.32万行，同比下跌37.43%,较去年下半年下跌71.5%。2023上半年土地成交楼面价为5846元ms同比上涨946乐环比上涨30.14%,再度刷新了成交楼面价新高。土地市场量缩质提的趋势仍在，在土地量缩

11、减下，地块的质量有所提升。上半年土地供需规模“四连升”后小幅回落，6月楼面价亶遇月度峰值。从月度数据来看，今年上半年土地供需两端基本呈现稳步上升趋势，2023年1月供需规模低位开场，供应、成交规模建筑面积均低于2000万m，随着市场逐渐复苏，多城陆续拉开今年拍地活动序幕，供需规模逐月增加，直至5月份，迎来了年内首个供需小高峰，供应规模为5183.77万m成交3903.47万m，。价格方面也是低位开场，2023年1月成交楼面价为3386元/m，随后部分城市纷纷按下拍地键，重点一二线城市更是迎来首场土拍“开门红”，成交价格涨势愈加强劲，至2023年6月成交楼面价升至7416元m达近6年月度成交楼面

12、价次高峰。图：土地市场供应、成交规划建筑面积及成交楼面价半年度走势1000007000备注：2023上半年数据统计时间截止至6月20日，下同。2023上半年总结与展望【土地市场篇】供或规划斑吉（万）MB成交规划建面（万E）成交楼面均价（元/E）依娓东源：各地上他中心，诸葛数据研究中心祭理各等级城市土地成交规模同比全线下跌、楼面价同比全线上扬，一线城市韧性更强。分能级城市来看，一线城市成交同比跌幅相对较小，主要系今年北京、上海供地节奏明显加快影响；二线城市、三四线城市跌幅均超30%o根据数据显示，2023上半年，一线城市土地成交规模同比下跌25.9二线和三四线城市成交规模同比分别下趺36.303

13、9此外，土地市场局部升温之下，三四线城市表现更为失力，成交规模缩减最多。从各等级城市成交楼面价同比来看，一、二线城市价格涨势相对坚挺，已分别连续6个、9个半年度呈现正增长。数据显示，2023上半年一线城市成交楼面价同比上涨9.1乐二线、三四线城市同比分别上涨4.5%、4%o图：各等级城市成交规划建筑面积及成交楼面价同比走势各等级城市成交规划建筑面积同比走势线城市一二烷城市三四线城市各等级城市成交楼面价同比走势姣城市二线城市三四14城市数据来源：各地土储中心，诸葛数髭研究中心整理全国土地收金同比下降3成，重点一二线城市土地揽金能力更优。受供应规模的影响,上半年土地市场成交规模也呈下降态势，收金规模俨然难掩下滑局面。根据数据显示，2023上半年全国土地成交金额为9027.88亿元，环比下降62.43%,较去年同期下降3124%。另外，不可否认的是，在地方财政收入中，土地收入也起着不可或缺的作用，近两年土地收入的下滑也在一定程度上加剧了地方的财政收入压力。部分土地财政依赖度过高的城市,则需要进一步优化调整财政收入结构，谨防土地收入下滑加大财政压力。数据来源：各地土储中心，诸葛数据研究中心整理2023上半年总结与展望【土地市场篇】从城市来看，重点一二线城市土地收金出众。其中，北京以1008.72亿元位居土地出让金首位，入年以来,北京开启了“少量多次”的拍地模式，同时优质地块频