房地产开发经营企业的会计账务处理.docx

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1、账务处理房地产开发经营企业的会计账务处理一、房地产开发经营的基本概述房地产开发经营，指房地产开发企业进行的房屋、基础设施建设等开发，以及转让房地产开发项目或者销售房屋等活动。按照工信部发布的中小企业划型标准规定（工信部联企业2011300号），房地产开发经营业中，营业收入200000万元以下或资产总额10000万元以下的为中小微型企业。房地产开发经营业中小企业划型标准中型企业营业收入IOoO万元及以上，且资产总额5000万元及以上小型企业营业收入IOo万元及以上，且资产总额2000万元及以上微型企业营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下根据相关规定，境内设立并符合中小企业划型标准规定

2、所规定的小型企业标准的小企业,适用于小企业会计准则。而企业会计准则一般适用于大中型企业或不适用小企业会计准则的小企业。大家可以参照上述内容，看看自家企业是适用小企业会计准则还是企业会计准则(简称新准则)。房地产业主要会计科目的设置()资产类(1)库存现金(2)银行存款(3)其他货币资金(4)应收票据(5)应收账款(6)其他应收款(8)开发产品(9)投资性房地产(10)投资性房地产累计折旧(摊销)(11)固定资产(12)累计折旧(13)在建工程(14)固定资产清理(15)长期待摊费用(二)负债类(1)短期借款(3)预收账款(4)应付职工薪酬(5)应交税费(6)应付利息(7)应付股利(8)其他应付

3、款(9)长期借款(三)所有者权益类(1)实收资产(2)资本公积(4)本年禾IJ润(5)利润分配(四)成本类(1)开发成本(2)开发间接费用(五)损益类收入类(1)主营业务收入(2)其他业务收入(3)投资收益(4)营业外收入费用类(5)主营业务成本(6)其他业务成本(7)税金及附加(8)销售费用(9)管理费用(10)财务费用(11)营业外支出(12)所得税费用房地产开发成本核算：一、房地产开发成本的组成定数量的商品房房地产开发成本是指房地产企业为开发所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分:1土地、土建及设备费用。这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用

4、。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价）,以此来进行项目的可行性评估。2 .配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配套及其他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%1

5、5%.3 .管理费用和筹资成本。房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。二、加强房地产开发企业的成本核算策略1加强房地产企业成本核算的规章制度建谢口组织落实。房地产开发企业不仅要遵守国家的有关法规和制度，还应该结合企业的实际情况、行业特点，建立和健全企业的规章制度，加强和完善房屋成本核算的规章和制度建设，使成本核算工作有法可依、有章可循，从而保证成本会计资料的真实、可靠，促进企业成本核算水平和会计信息质量的提高。同时,房地产

6、开发企业应该考虑自身规模大小和开发项目的规模特点等因素，在保证成本会计工作质量的前提下，合理地设置会计机构，配备必要的成本核算人员。每一房地产项目应由专人负责成本核算工作，大型项目应设立成本工作组专门负责成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本报表编制和分析等主要工作，使成本核算和管理有机地结合起来，形成算为管用、算管结合的有效机制。成本工作组的工作方式也应根据项目具体实际，确定分别采用集中和非集中工作方式。2 .确定成本核算对象。对于建设一个现代的多功能小区，其成本核算对象就显得复杂。这就需要成本核算人员深入实际，研究分析总体项目的特点、管理要求、经济用途、标准、建设交付期以及

7、预决算的主体分项确定。成本核算对象的设置必须坚持便于核算,利于管理的原则。一般来说，房地产开发企业在确定成本核算对象时，应结合开发工程的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素，分别做如下处理:一般的开发项目，应以每一独立编制的设计概（预）算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个成本核算对象；同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开竣工时间相近,又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核算对象；对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域或部位划分成本核算对象。比如，大型项目首先要分批分期，在分批开发的商品房中再按经济用途和建设标准适

8、当分类，对区内公共建筑配套设施中属于营业性公建设施，应单设成本对象核算，这样就会形成多个成本核算对象。3 .设立合理的成本核算项目。正确划分成本项目，如：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。可以客观地反映产品的成本结构，便于分析、研究降低成本的途径。按现行房地产开发企业会计制度规定:开发成本属一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要，确定成本项目，进行明细核算。成本项目不宜开列太多，对于发生次数较少的成本费用，特别是单笔发生的费用，应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。土建费用如属于合同发包的，还应该按合

9、同进行明细核算，以便随时了解工作量进度和付款情况，为工程的竣工决算提供资料。4 .准确的进行成本的归集、分配与转结。对于单一的房地产项目由于成本对象简单，归集成本费用就容易得多，通过分配间接计入成本对象的内容就相对较少。然而一项大型综合性小区开发就显得十分复杂，成本核算对象比较细化，很多成本费用不可能直接归集到各个成本核算对象，就需要采用一定方法和程序进行分配，再间接地归集到各个成本核算对象。直接归集的成本费用主要是建筑安装工程费用，其他成本费用则需要按期进行分配，而对于间接分配的费用需要在日常归集时按各自成本项目的细目分别归集核算，然后按各个成本对象和对应成本项目进行分配。例如：大型综合性房

10、地产项目的成本核算对象直接归集项目的建筑安装工程费用；土地征用及拆迁补偿费日常发生的成本费用可不按成本对象直接分配，而在此成本明细科目中分细目归集，每月末按各成本对象的实际占地面积计算比例分摊当期所发生的费用，在分配时无需按细目分摊，若成本管理需要可以再按细目结构还原。前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用中的现场管理性费用则按各成本对象的建筑面积计算比例分摊。当月发生的各项成本费用，其归集和分酉曜序同土地征用及拆迁补偿费用。对于利息支出则按各成本对象归集的上月末成本实际发生额计算比例分摊；对于预付款项中若属于预决算范围的按合同支付的款项，应直接进入成本项目归集，并及时取得发票；

11、对于工程决算后欠付的款项应按标准预提，包括应付未付的商品房维修基金等。5 .重视项目竣工成本结转核算。已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的方法进行成本结转。比如：（1）为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。开发完成后,应将其实际成本转入开发产品土地”账户。（2）开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计入有关的房屋开发成本中。（3）房地产开发项目竣工验收取得交付使用许可证后三个月内，应当取得经过审价后的工程决算书，这样成本核算人员即可按照各成本核算对象所归集的费用核对各项合同和工程决算书确定的价款支付情况，按权责发生制要求计提相应的成本费用

12、，从而结转完工实际总成本,并计算各独立核算对象的单位成本进行完工开发产品的明细核算。若属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。商品房的预售业务在前，竣工交付在后，工程决算若不及时完成，成本核算则不可能真实和及时，进而影响企业盈利水平的正确性。商品房销售成本核算应按配比原则，以各个独立销售单元（独立核算对象）进行明细核算，以每平方米建筑面积成本为销售成本转账依据结转销售成本。二、房地产开发企业常用会计分录汇总(-)取得土地使用权阶段的核算(1)支付土地征用及拆迁补偿款借：开发成本一土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款注：入账价值包括土地出让金和相关税费。缴纳印花税时借：税金及附加一印花税贷

13、：银行存款(2)取得自建用房的土地使用权借：无形资产一土地使用权贷：银行存款(二)开发建设阶段的核算(3)支付设计院设计费借：开发成本一前期工程费贷：银行存款(4)支付承包施工企业基础设施工程费借：开发成本一基础设施费贷：银行存款(5)支付建筑安装工程费借：开发成本一建筑安装工程费贷：银行存款(6)公共配套设施开发成本的核算1预提公共配套设施费借：开发成本一公共配套设施费贷：应付账款一预提费用2、实际发生费用时借：应付账款一预提费用贷：银行存款应付账款一应付工程款注：完工结算完后，如果实际成本大于预提成本，应将增加的差额分摊至可售开发产品中，反之，将已分摊到各开售产品中的成本冲回。(7)对开发

14、间接费用进行分配时借：开发成本一开发间接费贷：开发间接费(8)竣工交付使用后，结转完工成本借：开发产品贷：开发成本(三)销售阶段的核算(9)企业收到承购人支付的购房定金、首付款借：银行存款贷：合同负债(10)确认销售收入借：合同负债贷：主营业务收入结转成本时借：主营业务成本贷：开发产品(11)企业支付销售佣金支付佣金时借：合同取得成本贷：银行存款交付确认销售房屋收入时借：销售费用贷：合同取得成本财务管理制度第一章会计机构设置会计机构的设置，必须根据实际情况，以精简、高效率为原则，按本公司实际需要设置适当部门，在总经理的领导下进行工作。第二章财务部人员岗位责任制每个企业要根据本单位的实际情况，建

15、立财务人员岗位责任制，以便分清责任。各施其职，各尽其责。设置一人一岗，或一人多岗，坚持精简、高效率”的原则，切实做到事事有人管，人人有专责，办事有标准，工作有检查，业绩有奖惩，保证会计工作有秩序地进行。第一条设财务部主管一人1在总经理的领导下，开展财务工作，组织本部门内业务分工，明确会计人员职责范围，研究、布置各项具体财务会计工作。2、加强财务管理,严格控制费用开支，3、建立健全财务会计核算制度，利用财务会计资料进行经济活动分析。4.办理向银行借款的一切手续，并组织监督实现。5、加强往来帐目的管理，能及时提供客户的货款资料，协同总经理、出纳催收货款，加速资金回笼，及时与供应商核对帐目，安排货款清偿，加快资金周转速度，提高资金使用效果。6、参加本公司业务经营管理会议，参与经营决策，充分利用会计资料，分析经济效果，预测经济前景，为公司领导决策提供可靠有用信息，当好领导的参谋和助手。7、负责向本公司领导报告财务状况和经营成果，解释财务方面的情况。8、负责会计重要资料档案的保管，做好调查记录。9、负责提供对外的会计报表、资料，并签名盖章，按会计制度及规定时间及时送报各级主管部门。第二条