可行性报告-写字楼、办公楼可行性研究报告.doc

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1、目 录第一章 概 述3一、项目名称4二、项目组织实施单位4三、项目建设的背景4四、项目编制依据5五、项目选址5六、建设规模6七、投资估算及资金筹措6八、主要技术经济指标（见表11）6九、研究的主要结论6十、项目的进度安排7十一、项目建议7第二章 需求分析、建设的必要性及建设规模的确定9一、需求分析9二、建设规模10三、项目建设的必要性10第三章 场址选择13一、场址现状13二、场址条件13三、建筑材料来源及运输条件16第四章 设备工程17一、给排水设计17二、采暖、通风设计19三、电气设计22第五章节水、节能措施27一、设计依据27二、节能目标27三、节能措施27第六章 环境保护31一、编制依

2、据31二、主要污染来源31三、具体防治措施31第七章 建筑节能33一、设计依据33二、节能目标33三、节能措施33第八章 组织机构及人力资源配置37一、项目组织机构37二、项目监理38第九章 实施计划40第十章 投资估算与资金筹措41一、投资估算41二、资金筹措43第十章社会评价44一、项目对社会的影响分析44二、项目与所在地区互适性分析44第十一章结论与建议45一、研究结论45二、建议45第十二章 项目招标47一、招标范围47二、招标组织形式47三、招标方式47附件：1、投资估算汇总表2、设备安装工程一览表3、室外总体估算表4、党政机关办公用房建设标准第一章 概 述一、项目名称大厦建设项目二

3、、项目组织实施单位房地产开发公司三、项目建设的背景市是我国一座典型的能源重化工基地城市，目前，根据本市城市总体规划，对一些在拆迁范围内许多单位的办公楼进行重修和改建，这些办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有统一的规划设计，存在着功能严重不足等问题。经过30年的发展，随着单位人员的增多，办公用房紧张，公共服务设施不齐全等问题日益凸显，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。另一方面，一些市政单位大院处于城市中心位置，不仅没有扩建的余地，而且影响城市的扩展与发展。基于此，市人大代表、政协委员多次提出建议、提案，要求将一些行政单位的办公区搬出老城区，以改善人居环境、提升城市形象。市委

4、、市政府决定将旧机场国有土地作为城市扩容发展方向，决定在中心商务区新建一座大厦，以安排相关单位的集中办公。为了从根本解决事业的办公设施落后、场地拥挤的局面，市政府提出建设本项目工程。工程拟选址在中心商务区，计划总占地50亩，筹集28000万元，建设写字楼及配套设施，解决事业单位办公用房需求。此项目完成以后，有利于缓解目前状况，改善现有办公条件，为创国家卫生城市提供更优质的办公环境。四、项目编制依据1、党政机关办公用房建设标准； 2、市“十二五”城镇化发展规划；3、省建筑工程概预算指标及有关费用标准；4、市城市总体规划；5、市统计局榆林统计年鉴、统计公报；6、建设单位提供的基础资料；五、项目选址

5、根据市关于党政机关办公用房建设标准，结合本市城市建设总体规划及社会经济发展的需要，拟建的大厦位于路东、此地地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求，是较为理想的办公地址。六、建设规模根据国家计委投资（1999）2250号党政机关办公用房建设标准，项目拟占地50亩，建设大厦及其配套设施，总建筑面积120560平方米。其中办公用房建筑面积为110000平方米；公共服务用房，包括功能性用房、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等，建筑面积为5560平方米；设备用房，包括变配电室、水泵房、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，建筑面积为2500 平方米；附属用房，包括食

6、堂、汽车库、人防设施、消防设施等，建筑面积为2500 平方米；地下停车场建筑面积500平方米。七、投资估算及资金筹措经估算，该建设项目总投资28000万元,其中工程直接费24000.0万元，其他费用2400.00万元，预备费1600.00万元。资金筹措：此项目建设资金由建设单位自筹，不集资，不挪用各类专项资金。八、主要技术经济指标（见表11）九、研究的主要结论研究认为，该大厦的建设，一方面能极大改变事业单位现有办公环境，满足现代化、信息化办公的需要，提高行政办公效能，改变行政机关的形象，另一方面，项目的建设，将会有利于旧城区基础设施的建设，带动城市区域均衡发展。因此，本项目的实施不仅十分必要，

7、也是切实可行的。主要技术经济指标表表11序号名称单位数量备注1建设规模1.1占地面积m23333450亩1.2总建筑面积m21205601.2.1办公用房m21.2.2公共服务用房m21.2.3设备用房m21.2.4附属用房m21.2.5地下车库m22人员定编人3绿地率%4总投资万元其中：建筑工程万元其他费用万元预备费万元5建设期年十、项目的进度安排本项目建设期为2.5年，计划20XX年9月前完成可研项目编制、施工图设计及项目前期立项等前期工作，20XX年3月开工，至20XX年9月完工。十一、项目建议1、在项目建设资金不十分充裕的情况下,严格控制费用支出，设立帐户专款专用。尽可能把资金集中用在

8、项目的土建安装部分和建筑配套设施费用上。2、主管部门在政策、资金上予以及时指导和支持，使项目能尽快进行建设。3、建议项目建设单位进一步加强管理，坚持按建设程序办事，精心组织、精心设计、精心施工。4、在项目实施当中，要力求保证区域的环境卫生，布局规划满足城市总体规划要求。建设中要强调绿化建设，在资金许可的情况下，增设与城市环境相协调的景观、园林及绿地建设。5、本项目建设用地较为紧张，设计中应做多方案比较，使项目即能满足实际需要，同时又能符合相关建设标准。 第二章 需求分析、建设的必要性及建设规模的确定一、需求分析根据对市单位的编制人员的统计，定编860名。详细名单如下：人员编制基本情况表单位名称

9、编制定员根据党政机关办公用房建设标准，大厦的建筑面积测算如下：1）办公用房：根据国家计委投资（1999）2250号党政机关办公用房建设标准，本建设项目属于二级办公用房，单位编制定员共860人，每人平均建筑面积为20 m2，同时考虑到预留和发展，增加20%的调整系数，则办公区建筑面积2064m2。2）公共服务用房：包括功能性展厅、招投标大厅、会议室、接待室、档案室、文印室、资料室、收发室、计算机房、储藏室、卫生间、公勤人员用房、警卫用房等。按总建筑面积的35%计，另外考虑到功能性展厅和招投标大厅可适当增加相应面积，则公共服务用房的总建筑面积为42196 m2。3）设备用房：包括变配电室、水泵房、

10、水箱间、锅炉房、电梯机房、通信机房等，按总建筑面积的25%考虑，建筑面积为30140 m2。4）附属用房：包括食堂、汽车库、人防设施、消防设施等，按总建筑面积的7%计，则附属用房建筑面积8439 m2。5）地下停车场：参考有关市建筑工程配建停车场（库）规划设置规则，按总建筑0.8车位/100m2计，需停车964辆。按地上停车60%，地下停车40%考虑。地下停车场与人防工程一同考虑，平战结合。二、建设规模通过需求分析，根据党政机关办公用房建设标准,本项目总建筑面积120560m2，占地面积50亩。主要建筑包括办公用房、公共服务用房、设备用房、附属用房、地下停车场等。此外还有大院内的道路、绿化、停

11、车场等辅助设施的建设。三、项目建设的必要性（一）现有办公场所严重影响了机关正常办公现行办公楼都是80年代的旧房改建而成，没有依照行政办公需要统一规划设计，且位于旧城区，地势低洼，城防设施差，年久失修，办公用房紧张，公共服务设施不齐全，干部群众前往办理公务、反映问题极不方便，对此意见颇多。同时也无接待室、计算机房、大型会议室等必要的公务用房，总体功能布局没有达到要求标准，无法满足现代化、信息化办公的需要，严制约了行政效能的提高，影响了行政机关的形象（二）本项目的实施有利于旧城改造和旧机场的扩展与发展近年来，市虽然对老城区进行了改造，但由于经济的快速发展，城市人口急剧增加，地域狭窄、人口密度过大的

12、矛盾始终没有得到很好的解决。加上以重化工项目为龙头的工业的上马与规模的不断扩张，对城区更形成了挤压之势。城市发展用地受到限制，老城区已没有发展的余地，只能向城郊拓展。根据中国的城市发展规律，行政单位的选址对调节城市空间布局具有重大的影响力，因此本项目的建设必将带动服务设施、商贸、地产等一系列的发展，加速城乡一体化进程，对城市发展具有重要战略意义。（三）建设本项目有良好的的经济基础20XX年上半年全市经济保持良好发展态势。据统计局的最新统计，全市实现生产总值亿元，同比实际增长%，名义增长%。其中，第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长23.8%；第三产业实现增加值亿元，增长

13、%。种植业生产形势较好，粮食播种面积增加。20XX年上半年全市夏粮播种面积万亩，同比增长%；夏粮产量万吨，增长%；蔬菜产量增长较快。我市工业生产在市场需求增加、产品价格上涨等有利因素带动下，呈现出高速增长的良好势头。20XX年上半年全市规模以上工业企业完成工业总产值亿元，同比增长%，实现增加值亿元，增长%。因此，建设本项目是有经济保障的。第三章 场址选择一、场址现状（一）地点与地理条件拟建场址位于此处地理位置平坦，环境优越，出行方便，也便于群众办事，周围无地质灾害，符合建设要求。（二）场址土地权属类别及占地面积本项目的建设用地属于国有土地，共50亩，规划土地用途为公共建设用地。二、场址条件（一

14、）地理位置（二）气象条件（三）工程地质、水文地质及地震情况1、地层岩性2、地质构造3、水文地质4、地震烈度三、建筑材料来源及运输条件区域内主要建筑材料较少，基本都要从邻近省份购买，成本较高、运距较远。砂子、碎石可就近购买。项目的水、电都已到位，只需根据项目的供水、供电的设计要求，用相应的水管、电缆与市政给水管网、供电网相连，即可满足市供水、供电需要。第四章 设备工程 一、给排水设计1、设计依据有关本专业收集到的当地市政资料； 建设单位提供的楼周围设施、资料和设计要求； 本工程其它专业提供的作业图和设计资料； 有关现行设计规范和规程；A、建筑给水排水设计规范（GB50015-20XX）B、建筑设计防火规范（GB50016-20XX）C、建筑灭火器配置设计规范（GB50140-20XX）D、建筑设计规范（JGJ25-2000）2、设计内容（1）生活给水：