可行性报告-XXXX0404象屿珑庭三期可行性研究.ppt

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1、谨致：象屿集团象屿珑庭三期可行性研究2014.04.03同策咨询本案所在城南片区周围有三个相邻板块，城中板块为昆山老城区，传统商贸局极地，地段优势明显；城东板块是昆山经济开发区的所在地，聚集了大量加工产业；花桥商务城为江苏省政府重点打造的省级CBD，轨交11号线开通后已能够无缝连接上海市中心。 本案所在的昆山南部新城是昆山近年来重点打造区域，随着上海、江苏两地政府统筹兼顾，特别是规划中的京沪高铁、沪宁城际轻轨开通后，昆山城南和上海市区就在15分钟左右，昆山城南版块已完全融入“上海1小时经济圈”。如今的昆山城南已然成为昆山的新中心所在，发展前景令所有人期待。本体梳理-区位 中华商务区位于长江路西

2、侧，小虞河路东侧，沪宁铁路南侧，总占地2平方公里；整体功能为商务和综合配套服务，总建筑面积200万平米，其中商业面积约170万平米，包含办公、酒店、公寓及零售商业，住宅约30万平米； 中华商务区是昆山的城市门户，一个交通高度密集的枢纽地区，将成为面向上海、服务长三角的现代商务区，不仅为昆山打开一扇对接世界的窗口，更将承载昆山国际工商名城的使命，也将成为昆山现在及未来最具期待的板块之一。 本体梳理-中华商务区距离高铁站500米, 车程2分钟 距离火车站1.5km，车程10分钟 铁路线 高速公路 距离昆山客运中心站1.8公里车程10分钟， 距离京沪高速入口2.6km，车程15分钟。项目周边有昆山国

3、际学校、柏庐公园、乐购等生活配套。区域内成熟，交通发达，娱乐餐饮、学校教育配套齐全。【交通配套】【生活配套】昆山国际学校柏庐公园昆山乐购1km500m本体梳理-周边配套项目信息（三期）项目A栋B栋楼层数27F27F建筑面积25946.122912.7总户数700套566套标准层层高3.1m3.1m标准层面积1027.8946.5标准层户数27户23户户均面积37.140.5本体梳理-项目指标A栋标准层B栋标准层p A栋标准层为3梯27户，东西板式排布，11户朝东，16户朝西；p B栋标准层为3梯23户，南北板式排布，10户朝南，13户朝北；p 标准层房间层高3.1m，面宽3.6m户型尺度为标准

4、层高，基本无额外附加值面宽较小，居住舒适度一般本体梳理-产品户型我们认为，本案拥有得天独厚的优势，也存在部分不足那么我们周边的项目情况又是如何？周边市场-市场概况&项目选取距离本案3km内在售的酒店式公寓共有四个，分别为：巴比伦国际广场（城南）重点参考衡山城（城南）新城香溢紫郡（城南）金茂云庭（城中）Ps：巴比伦国际广场的产品品质在四个项目中最好，档次最高，对本案的借鉴意义较大。周边市场-重点项目盘点-巴比伦国际广场物业类别：商铺、住宅、酒店式公寓所属区域：城南建筑面积 : 12万平方米 当前单价：11500元/总 价 段 ：35-60万元开 发 商 ：和融房地产开发有限公司 物业地址：玉山镇

5、人民南路998号项目基本信息项目规划与特点 巴比伦国际广场位于昆山城南京沪高铁、沪宁高铁、沪宁铁路三铁交汇处，毗邻中华商务区。 项目，规划由7幢住宅、3幢公寓式酒店和主题商业街构成; 目前在售三期12#，13#公寓式酒店，面积28-55，目前剩余80套左右房源，14#后期规划未定。建筑风格与立面用材园林景观营造 巴比伦在外立面上采用全石材干挂，配以大面积玻璃窗体； 建筑外立面通过石材和玻璃相间，形成规则的竖状线条，极富现代感和品质感。 社区规划酒店式公寓入口在小区内部，可共享社区景观配套； 社区35%的绿化率，规划有多个景观组团，道路植被、人造水景等。周边市场-重点项目盘点-巴比伦国际广场户型

6、配置 巴比伦的标准层为3梯20户，回字形排布，户型面宽4-5m、层高3m、部分户型赠送飘窗。 项目主要户型为一室户（31-36），总价35-40万元；每层有4间一室二厅（55+），总价60-65万元。周边市场-重点项目盘点-巴比伦国际广场p 户型设置常规、无亮点整体户型设置以30+为主，一定程度上控制了总价，但并无太多附加值，户型舒适度也一般，端头套大户型也仅能单面开窗（东or西）。周边市场-重点项目盘点-巴比伦国际广场精装标准2000元/厨房橱柜欧派油烟机欧派灶具欧派卫生间热水器飞利浦坐便器科勒台盆JOMOO花洒科勒龙头JOMOO其他插座西门子电灯欧普衣柜自制周边市场-重点项目盘点-巴比伦国

7、际广场项目精装基本为常规硬装部分，附带一个镜面衣柜，无额外家电赠送；品牌均采用国内外知名品牌，但具体产品选择上，以中下档次为主。整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡社区体量24.9万3.54万10.28万酒店式公寓体量1栋27F住宅性质的小户型公寓1栋18F酒店式公寓1栋16F酒店式公寓产权年限70年50年50年面积段395347583257当前均价830010800元/8800元/6000元/总价段3257万元3855万元2036万元（需全款）目前状态2期在售，1期售完尾盘在售在售项目均为单栋打造酒店式公寓；面积段基本控制在60以下以控

8、制总价；主力总价段下线基本在60万元以下，根据区位、品质不同，单价差距较大。周边市场-其余项目盘点整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡立面风格现代现代现代立面用材全石材+大面积玻璃全石材+大面积玻璃全石材+大面积玻璃+涂料图片展示周边市场-其余项目盘点由于酒店式公寓一般与大面积商业或办公楼相伴而建，所以在立面风格上面多趋向于现代风格；在大多数情况下由于标准层户型同质化严重，且数量众多，外立面较为规整且无新意。整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡标准层梯户2梯10户3梯17户2梯13户

9、户型排列板式排布，单排回字型排布板式排布，两排户型占比39，35%45，40%53，25%47，50%53，30%58，20%42，30%；46，30%；55，30%；其它，10%层高3m4.45m3m面宽3.8m4.2m3.7m特点南部通透买一层送一层阳台打造（面积不赠送）图片展示周边市场-其余项目盘点区域项目标准差多采用双排板式排布和回字形排布方式，也有个别使用单排板式排布（南北通透，主打居住性）；昆山当地项目在附加值上的挖掘较少（少有挑高4.5m，赠送空间等）。整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡当前均价830010800元/880

10、0元/6000元/总价段3257万元3855万元2036万元（需全款）精装/毛坯精装毛坯毛坯精装报价1000元/精装内容地板、空调、抽油烟机/品牌樱花、格力/周边市场-其余项目盘点昆山南部当地项目在精装的选择上较为保守和落后，多愿意采用毛坯交付压低总价，对于精装品质和品牌选择上面花费的心思也较少。这与当地区域尚未成熟，居住客户有限有关。整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场项目衡山城国际花园金茂云庭新城香溢紫郡交房情况期房现房现房大堂5.6m挑高全石材墙面5.6m挑高全石材墙面4m挑高全瓷砖墙面电梯日立电梯无货梯设置KONE,通力电梯无货梯设置日立电梯无货梯设置走廊宽1.21.

11、5m宽1.7m宽1.5m周边市场-其余项目盘点区域项目多将样板房制作在售楼处中以方便展示，对于大堂、电梯井以及走廊的打造较为欠缺，一定程度上影响项目实际品质。周边租赁市场项目衡山城18#四季华城吉田国际广场巴比伦国际广场30+租金/1200-1500元/40+租金1300-1500元/50+租金1500-1700元/1300-1500元/1600-2000元/1600-2000元/租赁情况基本满租基本满租良好目前出租1/3备注部分楼层出售返租，由优嘉统一管理运营较其他项目年代较早部分楼层出售返租，由优嘉统一管理运营目前尚未完全交房p 区域基本均为精装出租，租赁价格根据项目品质有所不同，基本与售

12、价成正比；p 各项目租赁需求旺盛，租赁市场良好，价格较低的衡山城和四季华城均为“基本满租”状态；p 除了个人出租外，衡山城和吉田国际均拿出部分楼层，出售后返租，由优嘉统一运营酒店。整体规划立面/风格户型精装标准大堂/电梯/走廊租赁市场周边市场-小结价格层面：本案周边酒店式公寓，总价基本控制在在60万元/套以内（主力在30-40万），较上海项目在投资门槛上有绝对优势；由于户型相似度较高，单价直接反映了总价范围和项目档次；产品层面：周边项目虽然在传统产品力打造上尚可（立面、景观），但在软性价值（户型附加值、人性化设置等）上的打造理念相对滞后，项目卖点有所欠缺；租赁市场：租赁需求旺盛，租赁市场良好，

13、价格较低的衡山城和四季华城均为“基本满租”状态；个人出租和开发商售后返租等多种租赁方式的存在使客户在区域投资时有更多选择的途径。周边的项目让我们知道，我们未来在产品打造上还可以做得更好接下来让我们把眼光放得更开阔一些看看整个昆山酒店式公寓市场的格局如何？板块项目总供应已售体量余量城南巴比伦国际广场31.81.2衡山城25#1.80.21.6新城香溢紫郡10.80.2城中金茂云庭1.510.5城东中冶昆庭11.86.75.1建伟新世界广场844城北萧林新天地1.80.80.8逸景湾1.70.31.4城西万家汇商贸城642合计36.619.616.8供应分散，以组合产品形式为主，体量小，在售项目未

14、来供应量17万方整体体量不大，但客户可选择面较多；昆山酒店式公寓项目市场余量城西巴比伦国际广场金茂云庭万家汇商贸城中冶昆庭建伟新世界广场城东萧林新天地逸景湾城中新城香溢紫郡城南衡山城编号地块名称用地性质建设用地面积 规划建筑面积成交价截止日期1巴城镇迎宾路南侧、张家港西侧其他商服用地13455020182530946.52013-1-112千灯镇机场路西侧、鹿场路北侧其他商服用地10218722481216554.412013-1-113昆山市高新区美丰路南侧、规划一路西侧其他商服用地11933214791789.952013-1-294开发区吴淞江路西侧、景王路北侧其他商服用地5900265

15、531593.192013-1-295昆山市花桥开发区商银路南侧、彩桥路东侧C19其他商服用地12856282842892.782013-2-206昆山市苇城路西侧、登云路北侧其他商服用地16614448572990.522013-2-207昆山市苇城路西侧、登云路北侧其他商服用地16615448601993.82013-2-208淀山湖镇双永路南侧、淀山湖东侧其他商服用地22238422238424462.312013-2-289花桥开发区规五路西侧、规四路南侧其他商服用地30609612193673.142013-3-810花桥开发区规一路南侧、西环路西侧其他商服用地89781107737

16、5386.892013-3-811花桥开发区曹浦路东侧、沪宁高速公路北侧其他商服用地333331500028816.792013-5-2312开发区长江路西侧、衡山路北侧其他商服用地33740175448151832013-5-2313张浦镇新吴街南侧、馨园路西侧其他商服用地19290540122912.792013-5-2814张浦镇新吴街北侧、桃源路西侧其他商服用地15379338331065.762013-6-2715张浦镇新吴街北侧、桃源路东西侧其他商服用地516831292074067.452013-6-2716高新区中华园西路北侧、新城南路东侧其他商服用地8626198391035.122013-7-2917昆山开发区中华园路南侧、黄山路西侧其他商服用地16233384413594478.212013-8-818开发区景王路北侧、吴淞江路西侧其他商服用地12753573893864.222013-8-2319开发区汛塘路南侧、黄河路西侧其他商服用地234209368314345.242013-8-2320高新区北门路东侧、新塘河北侧其他商服用地566381132761795