不动产司法拍卖税费负担研究.docx

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1、一、不动产司法拍卖税费负担的起因近年来，受到疫情大环境的影响，房地产行业并不景气，很多人贷款买房后由于经济条件的限制，出现断供，最后导致涉案房产被司法拍卖。有相关数据表明，郑州法拍房数量已经跃居全国前几名。不动产司法拍卖价格较低，这对于很多购房者而言很有吸引力。但是这些法拍房往往存在多方面的问题，不仅是产权、贷款而且还普遍存在欠缴税费的问题。法拍房的井喷式增长产生了大量的司法拍卖税费，这些税费如何负担成为了法院、税务机关、购房者都必须面对的问题。国不动产司法拍卖税费负担的几种规则（一）买受人承担一切税费不动产司法拍卖，究其本质与二手房交易无异。在二手房交易市场里买受人承担所有税费已经成为约定俗

2、成的规则。该习惯沿袭至不动产司法拍卖领域后，买方承担法拍房过户所产生的税费成为了大部分法院的选择。法院往往会在拍卖公告中约定由买方负担不动产司法拍卖所涉及的一切税、费和所需补交的相关税费及可能存在的一切欠费，其中的具体费用需要竞买人前往政府相关职能部门自行查询缴纳。强制执行案件中，很多被执行人已经债务缠身无其他财产可供执行，税费负担能力也严重不足，通过让被执行人承担不动产司法拍卖税费可能难以具有可操作性；另一方面，人民法院办理的执行案件数量与日俱增，很多法院出于减轻自身工作负担、选择由买受人负担不动产司法拍卖所产生的税费。2007年，最高人民法院在（2007）民一终字第62号民事判决书中认为当

3、事人在合同中约定由纳税义务人以外的人承担转让土地使用权税费的，并不违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。2015年，最高人民法院对（2015）民申字第2282号民事裁定书中认为税款承担条款并不违反法律关于依法纳税的强制性规定。可见，最高人民法院对买受人承担不动产司法拍卖所涉及的一切税费持认同态度。（二）相关主体各自承担相应税费司法拍卖中不动产所涉及的税费不宜一刀切地规定由买受人承担，但是如果全部税费由被执行人、申请执行人负担也会出现新的问题。比较极端的一种情况就是可能最终拍卖款的相当一部分要用于缴纳税费，这不利于当事人之间债务的化解。所以一些法院规定不动产司法拍卖所涉及的税费由相关

4、主体各自承担。笔者了解到的上海市的大部分法院、北京市海淀区人民法院、成都市包括成华区人民法院、青白江区人民法院、武侯区人民法院、自由贸易试验区人民法院、简阳市法院在内的人民法院在不动产司法拍卖税费负担问题上基本实现各自承担。从一些执行异议案件的裁判观点来看,如四川省高级人民法院（2019）川执复90号、福建省高级人民法院（2019）闽执复133号，一些地区法院开始认为法院在竞买公告及竞买须知中要求办理产权过户过程中所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费，均由买受人承担的内容，不符合相关司法解释的规定。依据税收法定原则，纳税义务人的身份不能因拍卖公告载明的内容而发生变更，被执

5、行人对其财产被司法拍卖后，应主动依法申报缴纳税款，执行法院亦应当协助税务机关依法优先从拍卖价款中征收因网络司法拍卖本身形成及其他法定优先的税费。该次拍卖本身形成的税费,应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体各自承担。国不动产司法拍卖税费负担存在的问题(-)司法拍卖程序中约定税费负担合法性值得商榷关于税收问题，我国立法法第8条第6款规定，税种的设立、税率的确定以及税收征收管理等基本法律制度只能制定法律。税收的种类、数量、纳税义务人由法律明确规定。税务征收受到法律的严格限制，税务部门征税必须严格依照法律的规定。从司法权性质来说，法院并不能僭越税收相关法律规定,在司法拍卖程序中指定纳税义务人。

6、司法权是判断权，法官根据证据与法律对于特定问题的进行裁决，作出判断，但是司法权的行使并不能创设法律，并不能对不动产司法拍卖产生的税费负担主体进行裁定。2016年8月2日公布、2017年1月1日施行的最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定对财产处置环节的税费负担问题作出了明确规定，其中第六条规定，确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等是人民法院应当履行的职责；第十三条规定，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担，没有规定或者规定不明的

7、，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。最高院该法条通过司法解释的方式对税费负担作出规定、法院在不动产司法拍卖环节通过约定对纳税义务作出规定值得商榷。(二)不动产司法拍卖所涉及的相关税费信息不明确受限于工作量，目前很多法院在发布拍卖公告的时候并没有调查拍卖标的所涉及的税费信息，而是笼统规定由购买人自行查询拍卖标的存在的税费信息。司法拍卖中，买家虽然对法拍房的税费负担具有一定的心理预期，但是如果存在相应的税费种类多、费用过高等情形，竞买人可能不大愿意接受。所以从某种意义上来讲，购买法拍房有些像“拆盲盒”，结果充满未知。竞买人拍下涉案房产后如果面临较高的税费，不仅不愿

8、意接受，而且可能会与法院产生矛盾与隔阂，潜含着致使当事人信访等风险。()不动产司法拍卖产生的税费征收程序不完善我国关于不动产登记与税费缴纳之间的关系问题上，采取的是“先税后证”的模式。详言之，需要不动产竞买人和被执行人将应当缴纳的税款清缴并取得税务机关出具的完税证明后，方可办理不动产权属变更登记。由于税收具有优先性，指当税收债权和其他债权同时存在但债务人的全部财产或特定财产不足以清偿所有债务时，税收债权享有优先于某些债权而受清偿的权利。税收征管法第四十五条第一款确立了税收优先原则，指明纳税人的财产不足于同时缴纳税款和偿付其他有关债务时，税务机关有优先征收税款的权利。国家税务总局在国家税务总局关

9、于人民法院强制执行被执行人财产有关税收问题的复函中针对最高人民法院关于人民法院依法强制执行拍卖、变卖被执行人财产后，税务部门能否直接向人民法院征收营业税的征求意见稿（2005）执他字第12号）的回复中明确，“人民法院实际控制纳税人因强制执行活动而被拍卖、变卖财产的收入，应当协助税务机关依法优先从该收入中征收税款。”从拍卖款中优先支付税款顺应税务机关的税款征缴符合相关法律规定，据此也可以认为人民法院配合税务机关征缴税款符合相关法律规定，但是人民法院不是税费征收主体、也不是代扣主体，不动产司法拍卖税收征收这方面的相关法律规定并不明确，实践操作效果并不乐观。B不动产司法拍卖税费负担的改善建议(一)完

10、善不动产司法拍卖税费征收相关法律规定立法质量关乎法律的生命力，高质量的税收法治是实现税收法治的基础。税收问题事关国家主权，从根源上解决不动产司法拍卖中涉及的税费问题首先有赖于税收法律体系的完善，其次也有赖于最高人民法院与国家税务总局合作，可以联合颁布司法解释等方式为全国范围内的不动产司法拍卖税费负担以及缴纳问题奠定基石。最高人民法院在执行纲要(2019-2023)中提到，将促进执行联动工作机制常态化运转。本文认为有必要建立法院与税务机关的协作查询系统，保证司法拍卖买受人知情权。不动产涉及的税费信息一直都是需要竞买人自行前往诸多相关职能部门咨询，如此不仅浪费时间、而且效率较低；实践中竞买人还经常

11、遇到政府部门工作人员以“非本人办理”、“信息保护”为由予以拒绝。为了保障竞买人的知情权，可以规定建立法院与税务机关的协作查询系统，人民法院将案涉相关不动产信息输入系统后，该不动产所存在的全部税费的种类、缴纳标准、缴纳金额、历史欠税等信息，自动反馈给人民法院，人民法院可以在拍卖公告中予以公示，让买受人获悉相关税款情况，保障不动产司法拍卖效果。通过线上一键办理的形式，最大化便利不动产买受人。（二）税费以各自负担为原则、买受人垫付为例外司法拍卖所产生的一切税费由买受人负担的规定不仅有违税收法定原则，而且加重了买受人义务。一些地方法院已经明确发文明确禁止，比如江苏省高院于2017年4月10日发布了关于

12、正确适用最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定若干问题的通知，该通知要求“在法律、行政法规对税费负担主体有明确规定的情况下，人民法院不得在拍卖公告中规定一律有买受人承担。”笔者相信随着司法的推进，不动产司法拍卖所产生的税费一律由买受人负担的做法将逐渐被淘汰。笔者认为最为公平合理的税、费负担方式是司法拍卖本身所产生的税费由竞买人承担，但是涉案不动产本身存在的税费（如欠缴的水电费、燃气费、物业费）由被执行人承担。但是我们应当考虑到的是司法拍卖的最终目的在于消弭生效法律文书既定的债权债务关系，不动产只有变现成功才能够最大限度地维护在债权人的合法权益，不动产司法拍卖的税费设计原则有必要以促

13、进法拍房交易为宗旨，从不动产司法拍卖实践来看，竞买人取得不动产所有权的完税证明后才能够取得不动产所有权。基于我国“先税后证”的背景，此时，若被执行人下落不明或无力负担税款，而买受人有垫付能力，为了提高拍卖效率，“垫付制”即为最优选择。那么为了提高拍卖效率，由竞买人去税务机关办理手续时，先行垫付被执行人应缴纳税费；随后持税务机关开具的抬头为被执行人的发票至执行法院从执行款中“报销”，这个“先行垫付”的方法也有助于促进强制执行案件结案。这无论对于法院、还是债权人还是不动产竞买人来说都是共赢的局面。（三）多渠道查明案涉不动产的抵押、税费信息法拍房意向购买者有必要理性购买，自己应当认真研读司法拍卖的相关法律规定，以及法院的拍卖公告；法拍房意向购买者如果对是否竞拍拿不准主意，可以就涉案房产、拍卖公告、购买法拍房的法律风险等信息咨询律师，或者委托律师前往房管局、不动产登记中心代为调查拍卖标的涉及的产权变更信息、查封信息以及所欠税费等信息。