不动产产权分割判例研究.docx

《不动产产权分割判例研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《不动产产权分割判例研究.docx（8页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、涉及不动产产权分割纠纷案件，是实践中较为常见的纠纷类型，但是由于民商事法律关于不动产产权分割、权属的认定等较为复杂，在实践中，也存在较多的争议,本文结合相关的判例就不动产产权分割相关的问题，进行分析和研究，以期对大家有所帮助。不动产无法进行产权分割时，不宜进行使用权分割在曾经的一段时间里，对于不动产的产权登记或者产权分割，多注重不动产在物理构造上的区分。但是，近年来随着法律法规的逐步完善，不仅对不动产构造上的独立性有了要求，还更加注重使用功能的独立性，以及是否能够进行分割登记。那么在实务中，对于不动产产权如果能直接进行分割，固然皆大欢喜，但是更多的情况是，无法进行产权分割，此时该如何处理，存在

2、着不同的声音。在此，结合民事审判指导与参考第47辑中，田青穗诉田瑛、田青禾分割共有房屋一案，进行分析。一种观点认为，如果仅以物理构造上是否独立为标准来分割不动产，就可能导致不动产的使用效能得不到充分发挥，相反还可能导致新的矛盾出现，继而大大阻碍资源配置的有效性。从促进不动产资源的有效利用出发，在不动产不能进行产权分割的情况下，应当允许在确认共有份额的前提下，对房屋的使用权进行分割。在田青穗诉田瑛、田青禾分割共有房屋案中，一审法院认为，三人通过继承对案涉房屋按份共有，各自所占比例清楚，当事人之间对此亦无争议。根据物权法第九十九条（民法典第三百零三条）的规定，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可

3、以随时请求分割，因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。因此,原告关于分割按份共有房产的诉讼请求，应当得到支持。鉴于该房屋不具有内部分割后单独进行产权登记的条件，而田青禾、田瑛确实经济困难，无力向田青穗支付补偿款。为了充分发挥案涉房屋的使用价值，判决由田青穗使用案涉房屋一层向阳的一间，与田青禾、田瑛共用一层的卫生间、厨房和通向街门的走道。田青禾与田瑛之间仍按不动产登记簿上记载的份额共有。另一种观点的意见则认为，在分割共有物遇到障碍，致使无法对不动产产权进行分割的情况下，一般应按照按份共有人所占有的份额，进行折价或者拍卖、变卖后分割取得的款项，使不能取得不动产的共有人取得相应份额的收益。在田

4、青穗诉田瑛、田青禾分割共有房屋案中，二审法院就认为，对于案涉房屋属于按份共有，个人所占比例清晰无争议。当事人的争议在于如何分割讼争房屋的产权。对于共有关系解体时应当如何分割共有财产，物权法第一百条第一款（民法典第三百零四条）规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。因此，在案涉房屋不具备拆分使用和内部分割后单独进行产权登记的条件下，不宜强行判决分割房屋的使用权,而是应当判决田青穗将其名下分得的房屋平米数，归田青禾与田瑛所有，并根据评估的结果对

5、田青穗应当分得的平米数折价，由田青禾、田瑛补偿给田青穗。在上述案例中，一审法院基于发挥不动产的使用价值的考虑，照顾由于经济困难给分割不动产带来的难题，希望用分割使用权的办法来解决矛盾，明显符合法律原则，是将按份共有理解为分别所有，在不变动按份共有人共有份额的前提下，对不动产的使用权作确认区分明显是存在问题的。而二审法院依据物权法（民法典）共有物分割的相关规定，对一审进行改判，判决被告取得原告在共有财产中的份额并向原告支付该部分不动产的补偿款。使案件的处理结果既符合法律规定，又充分照顾当事人的实际情况。不动产产权分割按照约定的份额比例进行处理，不以出资比例为依据在进行不动产产权分割时，如何确定份

6、额，是实务中常见的问题，法律也规定的比较明确，但是由于每一个案件的背景及具体情况并不相同，依然存在不小争议。在王秀彩与徐跃同居关系析产纠纷一案中，一审法院认为，虽然房产证载明二人的份额均为50%,但仍应以评估价值为基础，按照双方各自实际的出资比例分割房产。二审法院也同样认为，因双方分居后没有对涉案房产的处置达成协议，故应在等分原则的前提下，考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，对涉案房产进行处理。广东省高级人民法院在(2016)粤民再489号案件中，认为：涉案房产是双方按照50%份额享有权利，还是以共有人出资比例为依据进行分割。物权法第一百零四条(民法典第三

7、百零九条)规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为按份共有。本案王秀彩与徐跃于2006年3月8日购买涉案房产时已明确约定双方各占50%的份额，2007年4月30日，深圳市国土资源局和房产管理局宝安分局颁发的房地产权证亦明确载明房产权利人为徐跃（占有份额50%）、王秀彩（占有份额50%）。因此，依照上述法律规定，本院确定涉案房产应由王秀彩与徐跃各占50%的份额，并按照该份额比例进行分割处理。原审以一方缴纳的房款多，对涉案房产贡献大等出资比例作为分割房产份额的依据不当，本院予以纠正。根据上述案例可以看出，虽然涉及的不动产登

8、记了各自的份额，但是在进行不动产产权分割时，虽然相关法律进行了相对明确的规定，由于客观上对该不动产出资份额存在差距，基层法院甚至中院对法律的理解依然存在偏差，最终经高院再审才进行了纠正。土地使用权证因被撤销，不影响成立在后的抵押权的成立并实现如果不动产登记办理登记违法，随后办理抵押进行借款,并办理抵押登记，此时利害关系人起诉撤销不动产登记,而抵押权人主张取得涉案不动产抵押权，此时，该如何理解和适用抵押权善意取得是问题处理的关键所在。最高人民法院在（2018）最高法行再183号中认为，瑞华公司在取得涉案土地使用权及地上房屋所有权后，将其作为抵押物，向中国邮政三门峡支行申请贷款，并获得批准。期间，

9、中国邮政三门峡支行因信赖房地产管理部门作出的不动产登记，于涉案不动产上设定抵押权，并根据评估结果发放贷款，符合物权法第一百零六条（民法典第三百一T-一条）的规定。故，虽然瑞华公司取得的土地所有权证存在违法之处，但在无确凿证据证明中国邮政三门峡支行系在明知瑞华公司违法办理被诉土地使用权证而恶意取得涉案抵押权的情况下，中国邮政三门峡支行仍可善意取得涉案不动产上所设抵押权。物权法第一百八十五条（民法典第四百条）规定，设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。第一百八十七条（民法典第四百零二条）规定,抵押权自登记时设立。据此，抵押权的设立，系由当事人之间设立抵押权的合意与抵押登记两个法律行为共同

10、构成，抵押权自抵押登记时起设立。具体到本案当中，中国邮政三门峡支行于2016年7月26日取得灵宝市房他证市区字第XX号他项权证时，涉案不动产上所设抵押即正式成立。而根据物权法第一百七十九条和第一百八十条（民法典第三百九十四条、第三百九十五）的规定，抵押权的标的为债务人的财产，而非财产的物权凭证，故，即使作为抵押财产物权凭证的灵国用（2013）第72号国有土地使用权证因违法被撤销，亦不应影响中国邮政三门峡支行对涉案土地所享有的抵押权。灵宝市人民政府应当在依法办理涉案土地相关权证后，对中国邮政三门峡支行取得的抵押权登记依法进行相应变更。根据上述案例，抵押登记符合不动产物权善意取得的构成要件，其已经

11、善意取得涉案不动产的抵押权。当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取不动产产权登记的，并不能排除不动产抵押权善意取得制度的适用。因此，生效判决确认被诉的行政登记行为违法，但不撤销登记行为，保留了行政登记的效力。I不动产权属证书仅是权利人对该不动产享有物权的证明在实务中，不动产权属证书记载，权利人对该不动产权属确认的依据，效力较其他证据要高很多，是否就完全不能推翻，也并非一定，下面结合案例进行分析。在海南省高级人民法院在(2019)琼民再41号案件中，认为：(1)关于王世宝对涉案土地是否享有45.6%的权益问题。虽然根据物权法第十七条(民法典第二百一十七条)规定，不动产权属证书是权利人享

12、有不动产物权的证明，但不动产权属证书仅具有权利公示推定的证据效力，而不具有绝对的终极意义上的确定物权归属的效力。在有相反证据的情况下，人民法院应当综合审查所有相关证据，判断各证据证明力的大小，依据优势证据规则确认不动产物权的最终归属。本案中，争议土地登记在添诚公司名下，王世宝起诉主张其对涉案土地享有45.6%的权益并要求分割，提供了证据。通过对全会林书面材料，两份土地股权证明书、双方借款结算单以及原一二审调取的村委会书记、村小组组长证言以及多名证人证言等进行分析，结合本案的实际情况，本院认为，王世宝对涉案土地享有45.6%的权益。（2）关于王世宝要求分割土地是否有事实和法律依据的问题。共同共有

13、人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。涉案土地是王世宝与全会林共同出资所取得，借用登记在添诚公司名下。当时添诚公司的法定代表人是全会林，添诚公司的股东王凤与全会林系夫妻关系，孙宏禧为全会林雇工。王世宝同意将土地登记在添诚公司名下，也并非是向添诚公司出资，不因此成为添诚公司的股东。因此，王世宝享有涉案土地使用权45.6%的权益，是涉案土地的共有权利人。共有物分割请求权以共有物的存在为前提，以权利人提出分割为基础。现因添诚公司原三股东已将公司股权转让给陈津，王世宝与全会林合作共有的基础丧失，王世宝起诉请求分割土地，依法有据，应予支持。在上述案例中，海南省高院，并未完全依赖不动产权属证书登记的权属内容，而是综合案件全部证据，推翻一二审法院作出的判决，对登记在他方名下的不动产产权份额直接进行确认，并依据实际情况进行不动产产权分割。