合资建设商住大楼争议仲裁案裁决书.docx

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1、合资建设商住大楼争议仲裁案裁决书中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会（下称深圳分会）根据申请人与被申请人签订的“合资建设XX商住大楼合同书”（下称合同书）中的仲裁条款以及申请人提出的仲裁申请，于1996年12月2日受理了双方当事人关于上述合同书的争议仲裁案。依照中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则（1995年10月1日起施行文本，下称仲裁规则）的规定，申请人指定的仲裁员和被申请人指定的仲裁员与因双方未在规定的期限内共同指定而由中国国际经济贸易仲裁委员会主任指定的首席仲裁员3人于1997年3月27日组成仲裁庭审理本案。仲裁庭审阅了双方当事人提交的仲裁申请书、答辩书及其证明材料等，于1997年4月29

2、日、1998年1月8日两次在深圳开庭审理本案。双方当事人均依时到庭。开庭时，仲裁庭听取了双方当事人的陈述和辩论，并对本案的有关事实作了调查。庭后，双方当事人补交了有关材料，深圳分会秘书处已将上述材料分别送达给对方当事人。经仲裁庭要求，深圳分会秘书长两次作出延期裁决决定，最后决定将本案作出裁决的期限延长至1998年3月31日。仲裁庭于1998年3月31日决定审结本案，并作出本裁决书。现将本案的案情、仲裁庭的意见及裁决分述如下。一、案情1995年3月10日，申请人与被申请人签署合同书，就合资建设开发位于XX市XX路三号的XX大厦商住楼作出如下主要约定：（一）申请人提供XX市规划国土局批准之红线图，

3、该大楼占地总面积7225.4平方米，总建筑面积76000平方米。（二）根据申请人与XX市XX股份有限公司（下称XX股份公司）于1993年11月8日在XX市签署并于1993年12月13日经XX市公证处公证的合作开发XX大厦商住大楼合同书，申请人已取得了承包兴建XX大厦的承包权。在业已取得XX股份公司同意及确认的前提下，被申请人愿意按以下条件及价格与申请人合资建设XX大厦商住大楼：（1）该大楼之外销楼房不得少于70%,内销楼房不得多于30%。（2）被申请人将付申请人以人民币每平方米计算之价格为：外销楼房为人民币6500元/平方米，内销楼房为人民币6000元/平方米，阳台所有之面积以一半价格计算，平

4、台及天台不予计价；地库共2层停车位置，申请人以建筑成本价格售予被申请人，后者有优先购买权。（3）以上价格包括所有国家规定该项目作为住宅楼的手续及一切证照、批文等费用，并包括但不限于该项目之拆迁费、补地价、建筑直接成本费用、大楼之内外装修及内外配套设备费用、勘察设计费用、水电增容费、煤气管道（直达每户）、消防设施费、道路绿化费、城建费、国家征收的增值税。营业税及其他一切税费，所有上述税金及费用均由申请人支付，亦即被申请人按照双方确定之付款方式付予申请人以上价格后，无须加付任何金额即可合法地出售该大楼给予国内外人士。（H）双方确定该大楼之开工日期原为1995年3月29日，工程为期两年，即1997年

5、3月29日交付给申请人。双方之责任及权益如下：1.申请人责任及权益保证大楼的兴建已取得XX市有关政府部门的一切合法批准，将向被申请人提供一切与兴建该大楼之有关文件，包括并不限于：土地使用证、建筑许可证、建设许可证。立项批文、开工许可证等；申请人负责在本合同生效后1个月内，前往XX市工商行政管理局办妥登记注册手续；申请人应于双方确认之日期内完成所有工程并按时交予被申请人，如因被申请人改变申请人所设计方案，该工程将延期2个月完成；申请人负责在国内成立一个由被申请人为法定代表人的中外合资物业管理、房地产代理中介服务有限责任公司，成立该公司的费用由被申请人负责，公司须于被申请人付出第一期款项后3个月内

6、完成；申请人在工程期间提供免费之办公地点给予被申请人作办公使用；申请人并需于预售楼宇前15天完成至少2间不同面积的示范单位免费提供给被申请人作销售示范用途，其内部装修及设计必须与设计图及被申请人之要求符合，其费用由申请人负责；申请人免费提供该大楼之模型给予被申请人，房产证由申请人负责。2.被申请人责任及权益：按合同书确定的付款金额，分期向申请人付款：合同书生效后3日内，付人民币IOOO万元整；基础工程开工前10日内，被申请人收到工程进度表后付给申请人人民币IOOO万元整；工程进度至正负零时前10日内，付予申请人人民币2000万元，直至全栋大楼工程全部完成；批准预售证及外销许可证前15天，被申请

7、人应付予申请人人民币2000万元整，申请人收款后15天内必须交予被申请人预售证及外销许可证正本；余款于被申请人收到大楼入伙通知书45日内付清。该全栋大楼完成后30000平方米之产权，全部归被申请人全权所有，超出之部分，申请人必须以同等价格优先售予被申请人；被申请人全权负责对该栋大楼的销售事宜，全部销售款项人被申请人指定之银行账号内，申请人须按被申请人的要求提供一切协助；该栋大楼的管理权归被申请人全权所有。（四）违约责任：任何一方违反合同书的规定，应当承担违约责任，并需赔偿守约方所受到的一切经济损失；如果申请人不能向被申请人提供所有必须的政府批准文件，而令被申请人无法合法地（或延迟）出售该大楼单

8、位予国内外人士，申请人必须赔偿被申请人已付出的全部款项及利息，并从延迟之日起按一分半月息计算罚息；如申请人提供销售批文之内销比例超过50%时，则超过部分，被申请人有权每平方米罚款人民币500元（即只以每平方米人民币5500元支付）；如申请人不能按照工程完成日期即1997年3月29日前把大楼交付被申请人（如因被申请人改变申请人原设计方案时，申请人可延期2个月内完成，即1997年5月29日前。开工日期不变下，不算违约），其延交罚金为被申请人己付予申请人总金额月息一分半计算，从延迟之日起计算。合同书签订后，双方当事人在执行合同书的过程中发生争议，本案的被申请人以本案的申请人未履行合同书中责任及合同书

9、未生效为理由，曾向深圳分会提出仲裁申请，深圳分会于1996年9月17日作出96深国仲结字第XX号裁决书（下称X号裁决书）。由于本案的申请人在前述仲裁案中没有及时提出反请求，现申请人另案向深圳分会提起仲裁，其仲裁请求如下：（一）根据申请人与被申请人所签合同书中关于争议处理的约定，请求在依法裁定合同书及其附件无效的同时，依法裁定被申请人按其过错责任，对于申请人因此合同的执行所产生的直接经济损失人民币2061.29万元和必然要产生的关联损失承担赔偿责任。（二）仲裁费用由被申请人承担。申请人在开庭后于1997年5月16日将上述第（一）项请求变更为向被申请人索赔总额为人民币2055.1万元。之后，申请人

10、又于1997年12月25日增加一项请求，即被申请人承担XX大厦住宅楼修改设计所加付的设计费用人民币1027656元。申请人诉称：（一）本案合同书是被申请人一手起草的，并由XX市XX律师事务所作了见证，在有效性问题上对申请人有明显的误导作用。合同书之所以定名为“合资建设”，实质上乃是起草者看到合作双方都不具备房地产预售、外销和包销的充分条件，因而以双方对利益目标的共同认定为前提，将“合资建设”作为利益目标的实现方式和保证手段来确定的。合同书既有合资建房的“名”与“实”，又具有“包销”房地产的特性，因此在相当意义上，可以将合同书看做是起草者根据合作双方共同认定的利益目标及现有的并不充分的条件而有意

11、识规避法规所形成的产物，是契约主体自觉实施的行为。因此，导致合同书无效并具有规避法规性质的主要责任应由被申请人承担。法理不应该允许一个有意识规避法规的契约主体反过来以契约的无效性来作为它逃避责任的充分理由。（二）给申请人造成巨大损失的合同书中的有关条款是被申请人为了满足自身利益执意提出的，即被申请人提出了修改整体设计的特殊要求。为了满足被申请人这一特殊要求，申请人重新修改了整体设计，重新向规划国土局报批新的设计要点和整体方案，由此导致了一系列相关后果，造成申请人巨大损失。因此，被申请人应承担由于其重新修改整体设计的特殊要求及相关后果直接给申请人造成的已有损失和可测算的后续损失。被申请人答辩称：

12、（一）无论合同书实质上被认定为合资建房合同，还是具有预售性质的包销合同，合同书无效的主要责任均应由申请人承担。1综合XX号裁决书中的各点理由，合同书无效的关键在于申请人在签署合同书时，未经其他共有人同意出售XX大厦以及不具备预售XX大厦的法定条件，因而，申请人应承担主要过错责任。2.合同书的订立包括要约和承诺两个过程，若将被申请人提出合同书草稿看做是要约，那么申请人同意并在合同书上签字便是对被申请人的要约作出的承诺。没有申请人对合同书草稿同意和签署，合同书是不可能生效的。因而不能以合同书草稿是由被申请人草拟为理由，说明被申请人有意规避法律而造成合同书无效。3.若申请人主张在合同书起草时，双方是

13、以合资建房为实现方式和包销为目的，申请人应负相应的举证责任，而不是随意杜撰。（二）申请人并非因为被申请人向其提出修改设计图纸而向XX市规划国土局申请修改设计要点和整体方案。申请人在签订合同书之前，于1995年2月22日向规划国土局申请调整建筑功能比例并获得批准，因此，申请人需对设计要点重新设计方案。被申请人按合同书规定，在申请人提供的施工方案中选择其中一种，不可能给申请人造成任何时间上的延误，亦不可能给申请人造成任何经济损失。申请人在庭后补充的书面意见要点如下：（一）申请人计算损失的出发点和原则：1一是由于被申请人要求修改设计所引起的直接性关联损失，二是由于被申请人不愿意继续履行协议，提起仲裁

14、，导致项目无法进行而产生的直接性关联损失。2.必须是已经发生的现实损失，能提供直接真凭实据。3.虽然尚未成为现实，但必须要得到执行和兑现的损失，能提供令人信服的真凭实据。（二）关于时段划分和不同计算方法的说明：1.由于在1995年12月与被申请人已开始洽谈合作事宜，其要求住宅达到3万多平方米，并须按香港市场需求重新设计，因而原定于1995年2月底的正式开工耽搁了下来。1995年3月10日，双方签署合同书后，申请人便要求设计部门重新设计，并正式向国土部门作了申报。新的设计于1995年9月通过，申请人在1995年12月26日获得开工许可证，设计部门也于1996年1月完成全部设计方案。因此，申请人将

15、1995年3月10日签订合同书至1996年1月设计部门完成方案之间的10个月，作为第一时段是有充分根据的。这10个月时间完全是为了满足被申请人重新进行设计的要求而不得不使用的，一旦被申请人毁约，其间的一切支出，包括人力、物力、财力等，全部从成本转为不应发生的浪费和损失。2.在XX大厦刚刚开工后，被申请人就提出退出合作的建议，申请人对此是根本不能接受的。为此，被申请人于1996年2月14日正式提出仲裁申请，申请人只得将工程重新停下来。1996年9月17日裁决书下来。1996年10月25日申请人提出索赔损失的仲裁申请，直到此时，申请人对如何处理XX大厦项目一直感到无所适从。后来，申请人与原先施工队

16、伍洽谈，于1997年1月20日达成了处理施工遗留问题的一揽子协议，其中明确规定在申请人支付了230万元工程款后的7个工作日内，新的施工队伍可正式动工。申请人已于1997年4月3日付完230万元工程款，新的施工队伍从1997年4月12日便可以开工，因而将1996年2月14日至1997年4月12日明确定为第二时段，约14个月。本着合情合理原则，对于第一时段中申请人产生的直接性损失，被申请人应承担全部赔偿责任，对于第二时段中申请人产生的直接性损失，双方各承担一半。（三）关于申请人实际损失和索赔额的计算：1.第一时段从1995年3月10日至1996年1月10日，为期10个月，损失包括：（1）重新设计补偿费和赶工费计250万元人民币。（2）申请人实付XX股份公司无息保证金1953万元人民币，月息率按1.5%计，10个月利息共292.95万元人民币（注：申请人实付XX股份公司2453万元人民币，按合同书只有500万元为动迁费，其余均为保证金。有450