安徽合肥房地产市场分析.docx

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1、1 .总体发展情况及特征1.1 合肥市房地产总体概况I .1.1合肥房价上涨较快，04年表现最为突出合肥在售商品住宅预售价格变化趋势表上图可以看出，合肥住宅销售价格在2004年内呈飞跃性增长，全年涨幅为26.3%,房地产业进入高位运行阶段发展阶段。II 2住宅预售量总体呈上升趋势，且增幅较大合肥市商品房预售量（万平方米）最近4年来，合肥商品房的预售状况：2000年合肥市批准预售商品房总面积155万平米、2001年为217万平米、2002年为234万平米、2003年为341万平米，年均增幅达到31.1%,2004年为450万平米。一一合肥市产权监理处113房地产供需两旺，基本为卖方市场合肥作为一

2、个省会城市，在最近几年内，房地产行业供需两旺。1.2 合肥市旧城市改造及二手房市场分析1.2.1 二手房交易量已高于新建商品房2004年合肥的二手房市场紧跟着全国二手房市场的步伐，日趋活跃，不仅在价格上直逼新建商品住宅的价格，其交易量更在下半年首次超过新房的交易量。据政府部门最新数字显示，2004年前3季度二手房成交额和交易量占到新房以及二手房总量的40.9%和50.6%,二手房的交易量已然超过新建商品住宅。1.2.2城市拆迁激活二手市场，带动一手市场由于合肥的现代化建设，旧城改造，以及大量人口的增加，所以带来大量的住房需求，而目前一手房的价格相对较高，所以二手房可能会成为购房者的首选。随着城

3、市经济的高速发展，投资的多元化，二手商品房也将因为“获利套现”等原因而大量流入二级市场，而且这样可以与一手房市场相互应，为一手房市场的发展提供后备力量，供需两旺已是必然趋势。12.3政策的干预，促进了经济适用房的介入随着合肥房价的不断上涨,且大大高于居民可支配收入的增长幅度，因此,政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的介入，计划推出50万平方米的经济适用房以缓解楼价不断上涨带来的压力，但是专业人士认为由于经济适用房自身的开发特点以及区位因素，不会对合肥楼市造成太大的影响。1. 3合肥近期楼市分布情况合肥市下辖四个行政区（蜀山区、瑶海区、包河区、庐阳区）、四个较大的开发区（高新区、政务区、

4、经济技术开发区、新站区），此外也随着房地产的开发中，也形成了一个特殊的板块，龙岗板块。由于地理位置以及当地相关情况，但每个区域具有较为特殊的特征，从目前来看，在合肥的房地产开发中主要形成了高新区、政务区、经济技术开发区、新站区、龙岗开发区等板块，同时结合合肥城市的自身规划建设的影响以及每个板块自身房地产开发的时间和自身特点的不一，在未来合肥房地产市场发展的基本格局，将逐步形成以政务区、经济技术开发区、森林公园、龙岗开发区为核心，包河区以及高新区适度发展的市场态势。1.4市场分析1.4.1 住宅总体价格分析研究(1)合肥市住宅销售价格 2000元/m2以下的楼盘基本没有,在瑶海区的龙岗开发区有部

5、分分布； 2000-3000元?的楼盘数量较少,基本上属于较为偏远的区域,如经济技术开发区,瑶海区等区域,共有21家； 30004000元/m2的楼盘较多,为目前合肥的.主流价格； 4000-5000元/m2的楼盘,基本是别聚楼盘,而且大多集中在高新区,总共11家楼盘,其余还有部分高品质的楼盘如绿城、柏景湾等楼盘,但数量不多。(2)合肥市楼盘规模 10万m2以下的楼盘数量一一74家； 10-20万m2的楼盘数量29家； 2030万m2的楼盘数量一一9家； 3050万m2楼盘的数量一一9家； 50万m2以上楼盘的数量一一6家。以上统计楼盘是按照在售楼盘来计算.合肥在售楼盘规模占比表合肥房地产一个

6、很显著的特征就是“大盘”数量众多，总建筑面积在30万以上的就有15家至多，甚至出现了80万In2、U4m?万等超大型楼盘。我司认为出现这种现状的原因有以下几点，第一，由于合肥市的城市规划，出现了很多新区，如政务区、龙岗、高新等开发区，从而为大盘的形成提供大量的土地资源；第二，由于城市建设速度的加快，旧城改造的步伐也紧跟其上，如上城国际；第三，房地产开发尚处于较为初期的水平，整个市场具有较强的吸纳力，使开发商敢于建造如此大规模的楼盘。对于本案来说，按照总体规划指标，未来的总建筑面积在60万而左右，而且比本项目大的楼盘有国际花都（70万in?）、大溪地现代城（80万痛）、上城国际（114万In2）

7、、阿奎利亚（118in?）、新加坡花园城（60万一）等楼盘。此外这些楼盘都占有一定的优势，如地段、景观等优势。（3）不同建筑类型的占比情况：进入2（X）4年以来，新建多层商品住宅面积下降较快。多层面积占比由年初的60%下降到年底的38%o从目前合肥房地产开发状况并结合大中城市的发展经验，在未来一到三年内，新建多层住宅的占比将会越来越少，并且主要为地段较远；而新建小高层、高层的占比将达到60%以上。造成多层在售面积急剧减少的原因，一方面是因为地价的上涨，从而造成土地利用率较高的小高层、高层产品供应加大。通过我司的监测来看，进入2005年，在售的多层新建商品房的占比呈持续下降的趋势，别墅建筑类型的

8、比例一直维持在新建商品住宅的10%左右，由于国家对别I?的住宅用地的限制，别墅的数量呈现下降的趋势，而且从别墅的地域分布来看，绝大多数分布在高新区及周边一带，如维多利亚别墅、维也纳森林花园、城市庭院、和庄、碧海山庄、蜀山名筑、御景山庄等，其中庐阳区在世纪别墅后，已没有别孽住宅在售。在售各建筑类型占比图43%数据截至到2005年4月30日（4）不同建筑类型的售价情况： 多层与小高层平均差价257元/tn?根据我司的监测数据表明，合肥市目前新建多层住宅均价为2918元/M2,而小高层的均价为3175元，每平方的差价在257多元。四大行政区多层、小高层价格示意图由于各区域的区位以及房地产开发水平等方

9、面的不同，那么在价位上也有很大的差距。从上表可以看出，由于瑶海区为老城区，房地产开发较为滞后，多层和小高层的价格差距最大，每平方的售价相差近500元，而包河区和庐阳区则比较接近。此外从一些中高档的楼盘来看，部分多层的价格已经超过小高层，如国际花都、绿城桂花园、大溪地现代城等，而且多层的每平方米销售价格甚至超过多层200多元。 高层与小高层的平均差价455元由于地价的不断上升，以及旧城改造等因素，合肥的高层住宅的比例不断增加，但是由于消费需求等问题，合肥的高层住宅还维持在一个相对较低的水平而且主要集中在城区。 别墅价格3000-8000元目前，国内对于“别墅”的界定比较“宽容”，通常依据建筑类型

10、就可以给予确认，而对于各项景观条件并不苛求。而合肥市的别墅开发量较少，而且楼盘规模都比较小，且价格差异很大，如“都市田园别墅”的别墅价格在3000元而地段环境较好的别墅，如高新区人工湖路的别墅则售价在5000-8000元/米2o（5）房价上涨原因分析 有效需求的推动住房的需求量仍然很大,近几年.合肥市的城镇化水平大幅度提高,城市规模和城市人口增长很快.2002年以前,合肥市城区面积为130平方公里,人口为137.95万.但2002年行政区划调整后,根据合肥市的千亿规划,到2010年城区面积增加到280平方公里,人口将增加到300万.庞大的需求决定了房产在一定时期内仍然成上涨趋势。 建筑类型变化

11、2003-2004年,建筑类型发生较大的变化,从原来的多层住宅占据绝对多数，到现在的多足鼎立的状况，那么产品结构的调整，售价相对较高的小高层/高层的比例大幅增加,也促使了房价的上涨。 住宅品质的不断提高随着房地产开发的不断深入,住宅产品不断细分，品质也不断提高,而且由于越来越多的外地的大牌开放商的进入，也为高端房产开发提供了坚实的基础，并竖立了价格标竿，如绿城桂花园/元一旗下等楼盘。 投资成本的增加土地等开发成本的硬性上涨，造成房地产开发的前期费用加大.2005年开发的土地绝大部分是通过“招/挂/拍”的手段取得的，地价节节攀升,平均地价上涨到七十多万左右一亩.此外，由于旧城改造的力度加大,拆迁

12、成本也增加了开发费用。 宏观趋势的影响由于全国的房价仍然呈现一种惯性上涨的态势,那么这种情况也直接促使着合肥的房价呈不断上涨趋势。1.4.2土地供应状况研究合肥市严格土地储备交易。提出土地储备交易城区、城郊、县区三大战略,并向成片组团式开发、促进旧城改造、保障重点项目建设延伸。全市“四类”经营性用地供应100%在土地交易市场进行公开配置。(1) 2004年的土地审批计划根据合肥国土资源局土地审批计划，2004年计划供应土地3676.77亩，其中高新区为323亩、政务区1200亩、经济技术开发区453.77亩、新站区734亩。市区主要以旧城改造为主，单宗地块面积较小。(2) 2004年的实际成交

13、2004年，土地交易市场共收购、储备土地万余亩，出让土地约7000多亩,出让金总额60多亿元，政府纯收益近30亿元。(3) 2005年一季度土地市场交易状况2005年1-3月份，土地交易市场呈现出良好发展态势，仅市土地储备交易中心就供应土地17宗，面积1327亩，实现政府收益达3.4亿元。合肥地价同季相比上涨近三成，今年一季度合肥住宅用地交易价格继续上涨，与去年同季相比上涨29.9%o同期全国土地交易价平均涨幅仅为7.8%,合肥排在全国35个大中城市的第三位，位列大连,杭州之后。总结：总体特征：建筑类型变化大，各种产品形式都有一定程度的分布2004年以来,多层销售火爆，销售价格贴近小高层进入2

14、004年以来，由于地价上涨以及开发理念等方面因素的共同影响下，新建多层商品住宅的销售速度较快，很多品质较好的多层楼盘一经推出，便告售磬。而且新建多层商品住宅与小高层之间的价差也越来越小，2004年1月份多层与小高层之间的价差为359元/平方米（15.2%）,而到2005年4月份其之间的价差就257元/平方米。另外部分高档楼盘，如柏景湾、绿城、国际花都等其多层的销售价格于其小高层的价格相持平，甚至略高。 小高层、高层占比近年来迅速加大，但销售周期略长于多层近一年来合肥新建在售小高层、高层的占比急剧加大。由于小高层具备居住舒适、视野宽阔、空气清新等特点，受到了越来越多购房者的欢迎。但是就合肥而言，

15、因为单价高、电梯安全隐患、后期更换问题未明确、公摊大、物业管理费高等原因却在一定程度上降低了合肥小高层的销售速度。 别墅上，目前市场中的主流产品仍为联排和叠加，独栋的比例较少就目前合肥在售的别墅楼盘而言，其体量占到合肥在售新建商品住宅的10%左右，但其中蜀山区又占其60%。在产品类型上，由于总面积大单价高，而合肥的消费者的承受能力有限，因此独栋别墅的体量最少，而联排、叠加别墅的比重为主流产品，几乎占到别墅的80%以上。 低密度住宅和花园洋房等新产品形式的认知还比较模糊绿城桂花园、金色池塘以及华润的澜溪镇等近年推出的中高档楼盘中，出现了低密度住宅以及花园洋房的产品（或炒作概念），由该类型的产品推出较少，因此市场的认知度尚不高。总体特征：户型主要集中在三室，小户型开始出现 在目前合肥楼市中的主流户型以120140n?三室两厅两卫为主根据安徽经典市场调查咨询公司对合肥在售楼盘的监测，目前多层、小高层的主流户型面积分布都是三室两厅两卫。在具体的面积上也有不同的区别，一般多层集中在110130m2之间，小高层则集中在120140m2之间，比重根据楼盘自身的外部特征和内部特征而有一定的区别。随着合肥楼市的发展，出现一些新的户型，如金色池塘、苹果公寓、CBD的一室一厅的小户型;在别墅上，联排和叠加别墅的户型在四室和六